Questions à Victor Megret, Courtier chez Meilleurtaux

Pouvez-vous vous présenter ? 

Bonjour, je suis Victor, courtier en prêts immobiliers chez Meilleurtaux. Je suis arrivé assez récemment dans la profession, mais je m’adapte vite et je suis très impliqué afin de répondre au mieux à la demande de chaque client.
Concernant mon parcours, il est plutôt classique. À la suite d’un BTS Technico-Commercial, j’ai effectué un Bachelor Banque et Assurance, puis un Master en Gestion de Patrimoine au sein de MBWay Business School de Rennes.

J’avais envie d’un nouveau challenge professionnel plus axé sur l’intérêt client et l’accompagnement personnalisé afin de répondre au mieux à leurs attentes. Je me suis donc orienté vers le courtage en prêts immobiliers et assurances de prêts. Venant d’un acteur majeur du secteur bancaire, je me suis dirigé tout naturellement vers une entreprise de courtage reconnue telle que Meilleurtaux.  

Meilleurtaux est une référence du courtage en France depuis sa création en 1999. Chaque année, nous accompagnons 3 millions de Français dans leurs projets de vie. En 2021, nous comptions 35 000 projets financés au travers de nos 360 agences. J’ai eu l’opportunité de rejoindre celle de Saint-Grégoire, près de Rennes, dans laquelle je suis ravi d’exercer mon métier et d’apporter mon aide et mon expertise à notre clientèle.

Pouvez-vous nous faire un point sur le marché immobilier ?

Il faut savoir que les notaires d’Ille-et-Vilaine constatent une diminution de volumes de transactions depuis l’été dernier. Après deux années exceptionnelles en 2021-2022, le marché de l’immobilier commence à retrouver ses tendances d’avant Covid. Depuis l’automne, la dynamique du marché de l’immobilier se tasse. En effet, on peut même constater que les prix de vente de certaines maisons et certains appartements sont en baisse. On peut également remarquer le retour des marges de négociation avec les vendeurs, ce qui avait disparu lors de la pandémie.
La tendance se confirme pour ce début d’année et devrait même s’accentuer tout au long de 2023.

En Ille-et-Vilaine, le prix moyen des appartements au m2 est de 4 368€ au mois de mars, ce qui représente une hausse de 2 % par rapport à l’année précédente. Plus généralement en Bretagne, le prix « haut » des appartements est de 3 686€. Concernant les maisons en vente en Ille-et-Vilaine, le prix moyen observé est de 2 477€/m² dans le département et le prix « haut » est de 2 249€/m² pour la région.

Pour Rennes, la capitale bretonne, les prix aux m2 sont bien évidemment plus importants. Pour preuve, il faut compter en moyenne 3 594€/m²  pour un appartement et 2 856€/m² pour une maison. En outre, le prix dépendra également de la localisation précise du bien et de son état : neuf ou ancien, avec ou sans travaux ou encore en fonction de la note de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Dans la lignée de la tendance générale, nous pouvons observer une baisse des prix à Rennes à hauteur de -1.3% depuis ce début d’année.

Les professionnels prévoient par ailleurs une continuité de la baisse des prix de l’immobilier en 2023, dans une fourchette large comprise entre -1% à -6%. La correction des prix sera variable selon les territoires et les stocks de logements.

Quels sont les avantages de passer par un courtier en prêts immobiliers ?

Aujourd’hui et plus que jamais, le rôle du courtier est primordial, car, en tant que professionnel et intermédiaire, il a toutes les cartes en main pour aider l’emprunteur à mener à bien son projet. De l’emprunt jusqu’aux taux en passant par les assurances, il s’occupe de tout. Un courtier peut donc accompagner un emprunteur dans un financement immobilier classique ou mettre en avant les points forts d’un dossier par exemple. Mais il peut aussi permettre, dans le cadre d’une opération de regroupements de crédits, d’assainir les finances en regroupant l’ensemble des crédits sur un seul et même prêt. Cela permet ainsi de faire baisser la mensualité ; une opération qui peut s’avérer très utile, particulièrement en cette période. Il peut également aider son client dans le choix de l’assurance de son crédit au moment de la signature du prêt et même a posteriori pour changer d’assurance.

En outre, notre expertise nous confère un statut privilégié en tant qu’interlocuteur auprès des établissements bancaires. De ce fait, nous sommes à même d’obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions pour les crédits immobiliers.

Quelles sont les perspectives d’évolution des taux et des octrois de crédits ?

 Malheureusement, les taux d’intérêt vont continuer d’augmenter.  Ils sont déjà à 3% sur 20 ans en ce mois de mars, contre 1,20% il y a un an ! C’est du jamais vu en termes de rapidité d’évolution et ce n’est pas terminé. Nous allons très vite atteindre 3,50%, sans doute au début de l’été. 

Mais cette remontée des taux s’explique parfaitement. En effet, en période d’inflation, les taux auxquels les banques empruntent remontent également fortement ; c’est d’ailleurs ce qui se passe depuis un an. Les taux auxquels les banques empruntent sont ainsi passés de 0,30% en janvier 2022 à 3,20% en mars 2023. Dans ce contexte, les taux des crédits aux particuliers ne peuvent que remonter, car ils suivent les taux de refinancement des banques. 

À savoir que pour “rattraper” cette hausse exponentielle des taux, il faudrait que les prix de l’immobilier soient en baisse d’en moyenne 20% afin de créer un équilibre.

Hausse et révisions mensuelles du taux d’usure : bonne ou mauvaise nouvelle ?

 Il s’agit du taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les établissements de crédit ont le droit d’accorder un prêt. Plus concrètement, c’est le taux tout compris (taux du crédit, assurance, garanties, frais de dossiers…). 
Il est actuellement fixé à 4 % pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus. Ce fameux taux d’usure a fait la Une des médias ces derniers mois car il a été à l’origine de nombreux refus de dossiers pourtant parfaitement finançables.
En effet, si les taux remontaient très vite et tous les mois, le taux d’usure n’était, lui, relevé que tous les trimestres, soit toujours en retard sur les taux des banques.
Heureusement, depuis le 1er février 2023, la Banque de France qui fixe ce taux a décidé de procéder à une révision du taux d’usure tous les mois, garantissant ainsi un niveau en accord avec les taux pratiqués par les banques. Cette nouvelle périodicité contribue d’ailleurs déjà à fluidifier le marché et l’obtention des crédits, c’est donc une très bonne chose. 

Pouvez-vous nous donner un exemple concret de l’impact de la hausse des taux pour un couple souhaitant emprunter ?  

Prenons l’exemple d’un couple souhaitant contracter un prêt de 200 000€ sur 20 ans.

En janvier 2021, avec un taux d’intérêt de 1%, les mensualités (assurance comprise) s’élevaient à 976€. Afin de respecter le taux d’endettement de 35% maximum et en prenant en compte les taux et conditions de cette époque, un couple devait justifier d’un revenu mensuel net de 2 790€. 

Un an plus tard, en janvier 2022, le taux d’emprunt grimpe à 1,20%. Pour ce même crédit, la mensualité de ce couple s’élève alors à 994€. Avec l’augmentation des taux d’intérêt, le couple devait alors gagner 2 840€ nets par mois.
Quelques mois plus tard, en octobre 2022, le taux de crédit monte à 2,50%. La mensualité passe alors à 1 116€. À ce moment-là, le revenu net mensuel nécessaire pour financer l’achat du couple était de 3 190€. 

Enfin, aujourd’hui, en mars 2023, avec des taux moyens à 3,20%, la mensualité de crédit atteint 1 186€. Pour prétendre à ce crédit, ce couple doit maintenant réunir au minimum 3 380€ de revenus mensuels nets. 

Quels conseils donneriez-vous à un futur acquéreur pour monter un bon dossier ?

La première chose à faire est d’évaluer au préalable votre capacité d’emprunt.
En effet, il est inutile de vous lancer dans l’acquisition d’un bien qui de toute façon dépasse vos revenus.

Une fois votre réelle capacité d’emprunt établie, il existe quelques règles simples à connaître pour optimiser les chances d’obtention de votre crédit.
Les banquiers préfèreront toujours les fourmis aux cigales.
Il faut donc évidemment dans les 6 mois qui précèdent la demande de prêt remettre ses comptes au vert. 

Aussi, afin de maximiser vos chances, il est recommandé : 

• D’éviter les découverts.  
• De clôturer dans la mesure du possible les crédits à la consommation non affectés à un bien en particulier. 
• De mettre en avant sa capacité d’épargne, une petite somme épargnée chaque mois démontre une manière de gérer prudente très rassurante pour un prêteur. 
• D’insister sur la stabilité de sa situation professionnelle 
• et de disposer d’un apport de 10% minimum.