Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous souhaitez vous positionner avant qu’il ne vous file entre les doigts ? C’est le moment de formuler une offre d’achat.
Aujourd’hui, nous vous partageons le quatrième article de notre guide du premier achat : Offre d’achat et négociations.
Suivez le guide !
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il convient d’abord de comprendre ce qu’est une offre d’achat et à quoi elle vous engage.
L’offre d’achat vous permet, en tant que candidat acquéreur, de réserver un bien en faisant part de vos conditions. Une offre d’achat n’est pas à prendre à la légère puisqu’elle vous engage à l’achat en cas d’acceptation de l’offre de la part du vendeur. En effet, une offre d’achat a une réelle valeur légale et juridique.
Il est donc important de réaliser une étude approfondie du bien ainsi qu’une juste estimation du prix de vente en amont.
Pour cela, nous vous invitons à visiter le bien plus d’une fois et à des heures différentes afin de vérifier l’état du bien, de découvrir l’environnement autour du bien et de constater les éventuelles nuisances. Ne faites pas l’impasse sur les diagnostics obligatoires et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vérifier le prix de vente proposé. Vous pouvez dans un premier temps effectuer une estimation via un estimateur en ligne si vous possédez suffisamment d’informations sur le bien.
Que doit contenir une offre d’achat ?
Au vu de son caractère coercitif, la forme et le contenu d’une offre d’achat est encadré.
Elle doit être formulée à l’écrit et doit contenir un certain nombre d’éléments pour être valide :
- la désignation du bien et sa description
- la date de l’offre
- le montant que vous souhaitez engager
- la durée de validité de votre offre (entre 5 et 10 jours généralement)
Nous vous conseillons par ailleurs de rédiger cette offre avec un professionnel afin d’éviter tout désagrément qui rendrait l’offre désavantageuse pour vous. Le professionnel pourra par exemple vous conseiller sur l’ajout de clauses suspensives.
Attention : nous vous rappelons qu’aucune somme d’argent ne doit être versée à cette étape de votre démarche.
Offre d’achat, ce qu’il faut savoir
Une offre d’achat, tant qu’elle n’est pas acceptée par le vendeur, ne bloque pas les visites et offres de la part d’autres acheteurs potentiels.
Vous devez faire parvenir votre offre d’achat par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien en la remettant en main propre.
Vous êtes en droit de proposer un montant inférieur au prix de vente proposé par le vendeur. Le cas échéant, le vendeur peut soit accepter votre offre, soit la refuser et, s’il le souhaite, vous faire une contre-proposition. Cette contre-proposition rend, de fait, votre offre caduque.
Dans le cas d’une vente entre particulier, si vous faites une offre au prix demandé, le vendeur est théoriquement tenu de l’accepter puisque l’annonce constitue une offre de vente. En revanche, si le vendeur fait appel à un agent immobilier ou a un mandataire, il peut refuser une offre au prix, sauf si une clause donnant pouvoir de décision au professionnel est inscrite dans le mandat de vente.
À savoir également que le délai de réflexion et de rétractation ne s’applique pas dans le cadre d’une offre d’achat. Lorsqu’une offre d’achat est acceptée par le vendeur, celle-ci est considérée “irrévocable”. Si vous vous rétractez malgré tout, vous vous exposez, en théorie, à verser des dommages et intérêts au vendeur.
En pratique, vous pouvez contacter le vendeur pour trouver une solution amiable. Quoi qu’il en soit, vous pourrez vous rétracter au moment de la signature du compromis de vente dans le cadre de votre droit de rétractation de 10 jours.
Important : Une fois que vous avez visité un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un mandataire, vous ne pouvez pas conclure de vente sans ce dernier. En effet, dès qu’un agent réalise une visite et rempli un bon de visite, celui-ci est lié à la vente. En essayant de le contourner, vous et le vendeur, vous exposez à devoir lui verser une somme représentant la commission qu’il aurait alors dû toucher.
Puis-je négocier le prix de vente ?
Dans la conjoncture actuelle, l’on observe une hausse du nombre de négociations ainsi que de leurs marges. En cause, la hausse des taux d’intérêts, du prix des matériaux pour les travaux ainsi que les mesures gouvernementales concernant les passoires thermiques.
Néanmoins, il n’est pas toujours possible de négocier le prix d’un bien.
Les signes qu’une négociation est possible
Avant de commencer à négocier, vous devrez réaliser un travail d’investigation afin de déterminer si vous pouvez négocier le prix de vente et dans quelle mesure.
Déterminez si le bien est au prix du marché. Pour cela, essayer de savoir à quels prix se sont vendues les maisons aux alentours ou les appartements dans le même immeuble. Essayez de rester objectifs quant aux éventuels écarts de prix. En effet, des nombreux critères peuvent faire varier les prix d’un bien en apparence similaire.
Vous pouvez réaliser une estimation en ligne pour avoir une fourchette de prix et comparer les prix au m² du bien par rapport au prix médian sur la commune.
Nous vous conseillons toutefois de faire appel à un professionnel qui saura vous donner un avis éclairé sur le prix proposé et vous conseiller pour votre éventuelle négociation.
Renseignez-vous sur les raisons de la vente et ses conditions. Pourquoi les propriétaires vendent-ils leurs bien ? Depuis quand le bien est-il sur le marché ? Le bien est-il proposé par plusieurs agences immobilières ou mandataires ? Toutes ces questions ne vous permettront pas de négocier en tant que telles mais vous permettront de comprendre l’état d’esprit des vendeurs. S’ils sont pressés de vendre ou si le bien est sur le marché depuis plus de 3 mois, vous aurez plus de facilité à négocier. En revanche, si, par exemple, il s’agit d’une vente à contrecœur d’une maison de famille, il y a fort à parier que faire baisser le prix de vente sera compliqué.
Si vous avez un bon dossier et un accord de principe de votre banque, n’hésitez pas à le faire valoir auprès du vendeur. Face à d’autres acheteurs, cela pourrait vous permettre de faire la différence lors de votre négociation.
Identifiez les points faibles du logement. On parle bien sûr de défauts objectifs comme un mauvais DPE entraînant des travaux coûteux, des charges de copropriété élevées, un environnement bruyant ou encore l’absence d’ascenseur (à partir du 4ᵉ étage) ou d’une place de stationnement attitrée.
Attention : réfléchissez bien avant de vous engager sur ce type de bien ! Si la présence d’une route passante devant votre maison ou d’un fort vis-à-vis direct pourra vous aider à faire baisser le prix du bien, vous devrez ensuite vivre avec ces nuisances. De plus, elles seront sûrement utilisées comme arguments par les futurs acquéreurs afin de vous faire baisser le prix lorsque vous vendrez à votre tour.
Quelle réduction puis-je négocier ?
Dans le contexte actuel, le nombre de négociations est en hausse, tout comme leurs marges. Si l’on constate une marge de négociation moyenne de 5,6 % tous biens confondus sur l’ensemble du territoire, elles peuvent être plus ou moins élevées selon les cas. Si l’on prend l’exemple des biens ayant un DPE F ou G, aussi appelés “passoires thermiques”, cette marge peut atteindre jusqu’à 20%.
Bon à savoir : La négociation n’est pas réservée à l’ancien. Dans le neuf, vous pourrez, par exemple, négocier le prix des “queues de programmes”; les quelques appartements invendus à la fin de la construction. S’ils présentent certains inconvénients, ces appartements peuvent cependant vous faire économiser en moyenne 10% du prix !
Comment négocier ?
La règle numéro 1 de la négociation est : préparez-vous ! Il n’est pas question d’improviser le jour J. Réfléchissez à vos arguments, aux documents qui pourront apporter de l’eau à votre moulin et notez sur une feuille la liste de tout ce qui peut faire pencher la balance en votre faveur.
Vous devez aussi garder 3 éléments à l’esprit : le prix de vente proposé, le prix que vous êtes prêts à débourser et un prix inférieur à ce dernier afin d’ouvrir la négociation.
En effet, en ouvrant la négociation avec un prix inférieur, vous augmentez les chances que le vendeur vous rejoigne à votre prix idéal.
Vous pouvez effectuer la négociation à l’oral avec le vendeur et avec l’agent immobilier en charge du mandat comme médiateur. Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec l’idée et avez peur d’entrer dans une “joute oratoire”, vous pouvez proposer un échange par email. Cela évite les réactions à chaud et donc de commettre une erreur de négociation.
En outre, gardez à l’esprit que l’agent immobilier qui s’occupe de la vente est aussi un allié qui saura expliquer au vendeur lorsqu’il n’a pas le recul nécessaire. En effet, il y a souvent beaucoup d’attachement à son bien de la part du vendeur et il peut être difficile d’être objectif.
C’est pourquoi nous vous recommandons d’être à l’écoute et compréhensif. Si vous négociez avant tout pour faire baisser le prix, vous pouvez aussi vous montrer arrangeant en accordant un délai de vente plus long par exemple.
Enfin, si en parallèle de votre achat, vous possédez un bien à vendre, vous pouvez toujours essayer de proposer l’exclusivité à l’agent en charge de la transaction afin de négocier ses honoraires.