Sous l'effet des hausses des taux d'emprunt, les acheteurs immobilier ont perdu 20% de leur capacité d'emprunt depuis 2021. Dans ce contexte, acheter un bien nécessitant des travaux énergétique peut s'avérer une bonne opportunité.
Ouest France Immo vous explique pourquoi.
Jusqu’à 20% de baisse sur les biens classés F et G
Début janvier, un sondage interne a été mené auprès des agences du réseau l’Adresse.
D’après les résultats de l’enquête, un quart des agences du réseau a constaté une hausse de la mise en vente des biens immobiliers classés F ou G.
La quantité de biens classés F ou G actuellement en vente varie de 15 à 60% du total des biens sur le marché selon les régions et les agences.
De nombreux professionnels de l’immobilier admettent que ces biens peuvent être plus difficiles à vendre en raison de leur diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable, et que les marges de négociation pour ces biens sont plus élevées que pour les autres.
Le président de l’Adresse, Brice Cardi, explique que les baisses de prix peuvent atteindre jusqu’à 20% pour les biens avec un DPE F ou G, contre les 5 à 10% habituels.
En effet, les acheteurs utilisent la hausse des coûts des matériaux et les délais de travaux pour négocier plus fortement le prix.
Il s’agit d’une information non négligeable lorsque l’on sait que la capacité d’emprunt des Français a baissé d’environ 20% depuis 2021 et que les taux d’emprunt ont triplé sur ce même laps de temps. Selon un exemple de l’Adresse : un couple avec 4 200 € de revenus, pouvait emprunter 300 000 € à 1 % sur 20 ans en 2021, contre 248 000 € à 3 % en 2023, soit 50 000 € de moins.
Acheter un bien décoté pourrait ainsi permettre de contrebalancer cette baisse de la capacité d’emprunt ou de limiter la perte de surface.
Jusqu’à 40% des travaux financés à taux zéro grâce au PTZ dans l’ancien
Si le Prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien a été un peu mis de côté ces dernières années, celui-ci pourrait revenir en force dès cette année.
Ce prêt a pour vocation de financer en partie l’achat de votre résidence principale dans l’ancien et la réalisation de travaux d’amélioration. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Comme pour le PTZ classique, ce prêt est également soumis à des conditions de revenus.
« Le PTZ dans l’ancien permet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien, en zone B2 ou C, de financer jusqu’à 40 % du montant de l’opération à 0 %, avec un différé de remboursement 5 à 15 ans, ce qui est loin d’être négligeable et permet de faire baisser le coût du financement « analyse Brice Cardi.
Avec des taux qui devraient atteindre les 4% d’ici à cet été, le PTZ dans l’ancien permet de faire baisser la facture et retrouve ainsi tout son attrait.
Des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs
En plus de la possibilité d’acheter un bien immobilier décoté et de bénéficier d’aides pour sa rénovation, les investisseurs peuvent profiter d’avantages fiscaux intéressants en acquérant une passoire thermique dans le but de la rénover.
- Vous pourriez être éligible au dispositif Denormandie si vous vous lancez dans l’acquisition d’une propriété située en zone labellisée Action Cœur de ville ou en zone Opération de revitalisation du territoire (ORT).
En outre, les travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier doivent représenter au minimum 25% du coût total de l’opération et permettre une amélioration d’au moins 20% de la performance énergétique du logement (ou 30% pour les logements individuels).
Dans ce cas, le dispositif Denormandie vous donne droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix total du bien, rénovation incluse, pour une durée de location de 12 ans. Cette réduction d’impôt tombe à 18% pour un engagement de location sur 9 ans et à 12% pour une durée de 6 ans.
À titre d’exemple, prenons un couple qui acquière un bien à Quimper (zone Action Cœur de ville et ORT) pour 200 000 €.
Le couple effectue des travaux à hauteur de 50 000 €, ce qui porte le montant total de l’investissement à 250 000 €.
Ce couple s’engage également à louer son bien pour une période minimale de 12 ans.
Ainsi, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 21% du montant total de l’investissement, soit une réduction d’impôt de 52 500 € (21% de 250 000 €). Cette réduction d’impôt peut être étalée sur 12 ans, ce qui représente une économie fiscale annuelle de 4 375 € pour le couple.
- Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux bailleurs de déduire sa part de « déficit foncier » de son revenu global imposable. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier. Ce déficit foncier peut alors être déduit de votre revenu global et ainsi vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Son plafond vient d’être doublé pour s’élever à 21 400 euros pour les années 2023 à 2025, à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
Pour préparer votre projet d’investissement dans une passoire thermique, vous pouvez faire appel à un conseiller de gestion en patrimoine afin de vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
Et pour trouver le bien dans lequel investir, vous pouvez rechercher les passoires thermiques disponibles à la vente dans votre commune sur Ouestfrance-immo.com en sélectionnant les DPE de types F ou G dans les filtres du moteur de recherche.