Sous-louer son appartement pendant les vacances ou pour arrondir ses fins de mois ? L’idée séduit de plus en plus de locataires. Mais attention : la loi encadre strictement cette pratique, et une simple erreur peut vite entraîner de lourdes conséquences. Accord du propriétaire, interdictions, recours possibles… On démêle le vrai du faux.
Un cadre légal très clair : l’accord du propriétaire est indispensable
En tant que locataire, il est tentant de se dire qu’en échange du paiement d’un loyer, vous pouvez faire ce que vous voulez chez-vous.
Cependant, la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations locatives en France, ne laisse aucune place à l’ambiguïté : un locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l’accord explicite et écrit de son propriétaire. Cette autorisation doit non seulement mentionner l’accord de principe, mais également le montant du loyer payé par le sous-locataire. Celui-ci ne peut en aucun cas excéder le loyer que verse le locataire principal.
En l’absence de cette autorisation, la sous-location est illégale, même si elle ne dure que quelques jours ou concerne uniquement une chambre. Le locataire s’expose alors à des sanctions, allant de la résiliation du bail à des poursuites judiciaires, notamment si la sous-location a généré des revenus non déclarés ou a nui au voisinage.
Des cas particuliers à connaître
Si la sous-location n’est donc pas illégale, tous les logements n’y sont pas éligibles pour autant.
C’est le cas, entre autres, dans le parc social, où la sous-location est en principe interdite. Quelques dérogations existent, par exemple dans le cadre de l’hébergement d’une personne âgée ou handicapée, mais elles restent strictement encadrées.
Concernant les locations meublées, la règle reste la même que pour le non-meublé : l’accord écrit du propriétaire est toujours requis pour toute sous-location. En revanche, certains bailleurs se montrent plus souples, notamment pour des sous-locations temporaires ou pendant des périodes creuses.
Autre cas fréquent : la sous-location via des plateformes de location courte durée. Là encore, il s’agit bien d’une sous-location.
Et dans plusieurs villes, comme Nantes, Rennes ou Brest, la réglementation locale peut également compliquer les choses. À Nantes par exemple, la sous-location de courte durée dans les zones tendues est soumise à déclaration et peut nécessiter une autorisation spécifique si le logement est la résidence principale.
Cas concret : sous-louer un logement à Saint-Malo intra-muros pourrait vous coûter cher
Prenons le cas de Jeanne, qui est locataire dans le centre historique de Saint-Malo (intra-muros). Elle prévoit de partir un mois l’été prochain et souhaite sous-louer son appartement sur une plateforme de location courte durée, avec l’accord écrit de son propriétaire.
Le problème, c’est qu’à Saint-Malo, la municipalité a gelé les autorisations de meublés touristiques dans l’intra-muros. Cela signifie qu’il n’est plus possible de transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme, même temporairement.
Ainsi, même si Jeanne obtient l’accord de son bailleur, sa sous-location courte durée reste illégale. Elle s’expose à des sanctions de la part de la ville (amende, mise en demeure) ou à une résiliation de bail si son propriétaire change d’avis.
À retenir : à Saint-Malo comme dans d’autres villes du littoral breton, la réglementation locale peut bloquer une sous-location, même parfaitement encadrée sur le plan national.
Il vaut donc mieux se renseigner auprès de sa mairie avant de mettre un bien en ligne sur une plateforme.
Quels recours pour le propriétaire ?
Il faut savoir qu’un propriétaire n’est jamais obligé d’accepter une sous-location. Et si vous décidez de contourner son accord et qu’il le découvre, il peut agir rapidement.
Il est en droit de demander la résiliation du bail pour manquement grave au contrat, de réclamer les revenus générés illégalement ou d’engager une action en justice.
Certaines affaires récentes ont montré que les propriétaires pouvaient obtenir gain de cause, y compris avec des indemnisations, lorsque leur bien avait été mis en location sur des plateformes numériques sans leur consentement.
De plus, la jurisprudence a évolué pour permettre aux propriétaires de réclamer non seulement des dommages et intérêts, mais également la restitution des sous-loyers perçus illégalement par le locataire. Cette approche repose sur le principe que les fruits civils (les loyers) générés par le bien appartiennent au propriétaire.
Des alternatives encadrées à envisager
Pour les locataires qui souhaitent s’absenter quelques semaines ou quelques mois sans perdre leur logement, il existe des solutions légales. La première est bien sûr de solliciter un accord formel du propriétaire, pour une sous-location ponctuelle, souvent acceptée lorsqu’il s’agit d’un départ à l’étranger ou d’une mission temporaire.
Dans d’autres cas, il peut être envisageable de transformer temporairement le contrat en bail mobilité, si les conditions sont remplies, ou d’ajuster la colocation avec un avenant au bail plutôt que de recourir à une sous-location déguisée.
Un sujet à aborder en toute transparence
La sous-location n’est pas interdite dans l’absolu, mais elle doit être préparée avec rigueur et transparence. Côté locataire, il est impératif de demander l’accord du propriétaire, et de respecter les règles fixées. Côté propriétaire, pour éviter de devoir engager une procédure et pour vous protéger, il vaut mieux anticiper cette éventualité dès la rédaction du bail, en y inscrivant clairement les règles applicables.
Dans tous les cas, un échange clair au préalable est préférable à des surprises désagréables une fois le pot aux roses découvert. Car une sous-location mal encadrée peut vite se transformer en litige.