Après plus de dix ans de gel, les honoraires d’agence facturés aux locataires vont de nouveau bouger. À compter du 1ᵉʳ janvier 2026, leurs plafonds seront révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). La structure des règles ne change pas, mais les montants-plafonds seront désormais indexés automatiquement.
Une revalorisation automatique, calée sur l’IRL
Un arrêté publié le 17 juillet 2025 remet en marche le mécanisme d’indexation que la loi prévoyait déjà : au 1ᵉʳ janvier de chaque année, les plafonds d’honoraires imputables au locataire seront révisés selon l’IRL. Cette règle s’appliquera donc aux baux signés à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Autrement dit, on ne touche pas à la structure des frais, mais aux montants plafonds qui seront ajustés automatiquement.
Ce qui ne bouge pas : les plafonds par zone et la règle de partage
Le cadre « loi ALUR » reste le même : la part maximale due par le locataire pour la combinaison visite + constitution du dossier + rédaction du bail est plafonnée.
Jusqu’à présent, les plafonds étaient à 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue, 8 €/m² dans les autres.
L’état des lieux d’entrée, quant à lui, est plafonné à 3 €/m².
Un autre garde-fou continue de s’appliquer : la part locataire ne peut pas dépasser la part payée par le bailleur.
Ce qui change, c’est qu’à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, ces plafonds seront actualisés chaque année par application de la variation de l’IRL.
Combien cela représentera-t-il vraiment ?
La première revalorisation de janvier 2026 retient la variation de l’IRL entre le T3 2024 et le T3 2025 comme référence.
L’Insee a publié l’IRL du 3ᵉ trimestre 2025 : 145,77, soit +0,87 % sur un an.
Combien ça fait sur un studio à Rennes ou à Nantes ?
Dans une commune classée en zone tendue comme Rennes ou Nantes, le plafond locataire pour les services visite+dossier+bail est 10 €/m², et 3 €/m² pour l’état des lieux.
Prenons un studio de 18 m² : aujourd’hui, le plafond est 180 € pour « visite+dossier+bail » et 54 € pour l’état des lieux.
Avec l’indexation +0,87 % au 1ᵉʳ janvier 2026, cela donnerait environ 181,57 € et 54,47 €.
La hausse des frais d’agence sera donc relativement faible, mais elle marque surtout un tournant symbolique.
Pourquoi cette mise à jour maintenant ?
Les plafonds étaient gelés depuis 2014 alors que le marché a beaucoup bougé. Pour les professionnels, la revalorisation devenait difficile à éviter : en deux ans, les transactions ont reculé d’environ 34 % et les défaillances d’agences ont bondi de 122 %. Dans ce contexte, maintenir des plafonds figés apparaissait comme une anomalie.
Surtout que le rôle d’une agence en location ne se limite pas à faire visiter : il faut vérifier les dossiers, sécuriser juridiquement le bail, rédiger des clauses conformes, gérer l’état des lieux et accompagner propriétaires comme locataires. Ces missions ont un coût, d’autant que la réglementation s’est complexifiée. La remise en route de l’indexation via l’IRL au 1ᵉʳ janvier 2026 ne bouleverse pas la donne, mais elle réaligne modestement les plafonds sur l’inflation du secteur et offre un bol d’air aux acteurs, sans changer l’équilibre de fond : plafonds au m² et part locataire qui ne peut pas dépasser celle du bailleur.
Mini-FAQ
– Les montants vont-ils augmenter tous les ans ?
Ils seront indexés chaque 1ᵉʳ janvier sur l’IRL publié par l’Insee. L’indexation suit l’IRL à la hausse comme à la baisse. En 2026, la variation retenue (T3 2025 vs T3 2024) est modeste.
– La surface prise en compte, c’est laquelle ?
Le calcul des plafonds se fait sur la surface habitable (dite “loi Boutin”) indiquée dans votre bail, pas sur la surface “Carrez” ou la surface au sol.
– Meublé, vide, bail mobilité : les règles changent-elles ?
Non. Les plafonds et la règle de partage (la part locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur) sont identiques, quel que soit le type de bail d’habitation.
– Les agences doivent-elles s’en tenir aux plafonds ?
Oui, ce sont des plafonds légaux TTC. L’agence peut facturer moins, mais pas plus. Les montants doivent être affichés (barème en vitrine et en ligne) et détaillés sur votre contrat (distinction “visite+dossier+bail” / “état des lieux”).