Comment fonctionne le crédit relais ?

Principe

Financer l’acquisition d’un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien, c’est possible grâce au crédit relais. Ce prêt de transition, de courte durée, se rembourse, sans pénalités, une fois le bien vendu. Pratique, mais dangereux si le logement peine à se vendre.

Très souvent, les banques intègrent le crédit relais à des prêts à long terme (crédit immobilier, prêt à taux zéro…). Ce prêt dit « adossé » s’adresse aux emprunteurs qui n’ont pas encore soldé leur crédit immobilier en cours et/ou qui achètent un bien plus cher.

Il faudra cependant pouvoir supporter les deux mensualités – crédit principal et intérêts du prêt relais – dans l’attente de la vente du bien.

En cas d’endettement excessif, il est possible de choisir le différé pour payer les intérêts du crédit relais au moment de la revente. Si l’achat du nouveau bien est entièrement financé par la revente du logement actuel, la banque proposera un crédit relais « sec ». Il s’agit d’une avance servant à faire le tampon entre l’achat et la revente. Les conditions sont généralement moins favorables qu’un crédit relais adossé.

Quel montant espérer ?

Il est toujours calculé en fonction de la valeur du logement à vendre.

Les banques prêtent entre 50 % et 80 % du prix estimé. Tout dépend de la qualité du dossier. Le vendeur devra donc faire estimer son bien par un professionnel, notaire ou agent immobilier, ou, mieux, présenter une promesse ou un compromis de vente signé.

La banque pourra demander des garanties supplémentaires. Par exemple, une hypothèque ou la caution d’un organisme spécialisé.

Quelle durée ?

Elle est relativement courte. De quelques semaines seulement à un an, sans jamais excéder deux ans. Évidemment, plus on vend vite, moins on paie d’intérêts.

Si le bien ne se vend pas, demander une rallonge de quelques mois à votre banquier ou consentir une baisse du prix pour attirer de nouveaux acheteurs. Quelques mois avant l’échéance du crédit relais, les banques prennent contact avec les emprunteurs pour faire un point sur la situation et envisager des solutions, en cas de difficultés.

Un risque en 2013

Tous les clignotants du marché immobilier sont en train de virer à l’orange quand ce n’est pas au rouge. La tendance pour 2013 n’est pas rose : forte diminution du nombre de transactions et baisse des prix de 5 % en moyenne d’après la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Dans ce contexte, souscrire un crédit relais peut tourner à la catastrophe si le logement ne trouve pas preneur rapidement. En effet, la banque peut exiger le remboursement du prêt en une mensualité, même si le bien n’est pas vendu (contentieux à la clé).

L’autre risque, c’est de vendre son logement à un prix moins élevé qu’espéré, tendance baissière oblige. Estimer son bien au juste prix du marché est primordial, pour ne pas être trop gourmand au risque de le payer cher.

Vendre avant d’acheter

Qu’elle est loin l’époque où les biens se vendaient en 48 heures. Pour éviter le piège du crédit relais, mieux vaut ne pas mettre la charrue avant les boeufs. Si la situation familiale le permet, il est plus raisonnable d’attendre de vendre son logement avant d’en acheter un autre, quitte à partir en location entre les deux.

Une solution simple qui ne colle pas à toutes les situations, notamment en cas de divorce ou de mutation professionnelle.

Sébastien Jensonny, Ouest-France