Le cadre juridique de l’opération d’achat immobilier

L’avant contrat

L’accord sur la chose et sur le prix suffit à faire naître le contrat. Mais l’interférence de réglementations diverses la complique. En outre, de nombreuses formalités préalables doivent être accomplies.

L’ensemble de ces éléments peut conduire à reporter dans le temps la réalisation effective du contrat définitif et du transfert de propriété. Néanmoins, l’exécution de ces formalités serait vaine si l’on n’assurait pas, par un avant contrat, l’engagement des acteurs principaux : vendeur et acquéreur.

Par ailleurs, en matière de vente d’immeubles à construire (dite aussi « en état futur d’achèvement ») le souci du législateur de protéger le consommateur a conduit à imposer une forme particulière d’avant contrat : le contrat de réservation ou contrat préliminaire.

Enfin, les tribunaux tendent à faire peser sur le vendeur professionnel une obligation d’information particulière.

Le contrat

Même si l’avant contrat peut être fait par acte sous seing privé, il est préférable qu’il soit établi par acte notarié. Le contrat définitif, quant à lui, est obligatoirement notarié.

Cette exigence de l’intervention d’un officier public vise à garantir l’efficacité du contrat, et la régularité de la publicité foncière.

A cet égard, le rôle du notaire français est large et déterminant.

– En premier lieu, il veillera à composer un titre de propriété juridiquement complet.

– En second lieu, il devra délivrer un titre efficace, ce qui suppose l’exécution des formalités propres à assurer l’opposabilité du contrat, ainsi qu’on le verra ci-après au titre de l’après contrat.

– En dernier lieu, on attend de lui un titre sûr, c’est-à-dire contenant toute l’information nécessaire à la prise de décision. C’est toute la question de l’étendue du devoir de conseil.

Le notaire, dans la conception actuelle de cette obligation a un véritable rôle « pédagogique ». Il doit non seulement assurer l’efficacité formelle du contrat, mais également éclairer les parties sur son contenu. Il doit surtout attirer leur attention sur ses limites.

Le rôle du notaire sera mieux apprécié en passant en revue les phases de son action au stade du contrat : formalités préalables, rédaction et signature de l’acte.

La publicité foncière

Le notaire dépose au bureau compétent de la conservation des hypothèques, ou dans chacun d’eux si plusieurs sont concernés, un dossier comprenant :

– deux copies de l’acte, établies en 2 parties selon un plan normalisé ; le document hypothécaire normalisé constituant la première partie, est publié à la conservation des hypothèques;

– un extrait d’acte destiné au contrôle fiscal ;

– un extrait cadastral.

Si l’opération était assortie d’un ou plusieurs prêts pour lesquels des garanties hypothécaires ont été demandées, il dépose également :

– s’il y a lieu, une copie certifiée du contrat de prêt dite « copie exécutoire » ;

– des bordereaux d’inscription hypothécaire.

Le dossier comprend également une demande d’état hypothécaire certifié à la date d’exécution de la formalité de publicité foncière, qui fera apparaître les éventuelles charges grevant l’immeuble, ensuite prises en compte lors de la distribution du prix.

La mention de publicité foncière qui figurera sur le titre remis à l’acquéreur précise la date d’arrivée de l’acte à la conservation des hypothèques. C’est à compter de cette date que le transfert de propriété devient opposable aux tiers. Le service de la publicité foncière va ensuite annoter le fichier immobilier pour le mettre à jour des changements induits par l’acte.

Ces formalités exécutées, la conservation des hypothèques envoie :

– aux services fiscaux l’extrait d’acte résumant les caractéristiques de la transaction intervenue. Ce document servira aux rapprochements de situations et aux contrôles sur pièces des déclarations des contribuables en matière d’impôt sur le revenu, de taxes sur le chiffre d’affaires et d’impôt sur la fortune ;

– au service du cadastre, l’extrait cadastral, comportant le même résumé. Ce document servira à la mise à jour des matrices cadastrales à partir desquelles sont établis les rôles d’impôts locaux.

Les notifications diverses

Les notifications à faire à diverses personnes ou administrations varient selon la nature du bien concerné. Il est donc difficile d’en donner une liste exhaustive. Elles sont effectuées soit par le notaire, soit par les parties. Citons les plus fréquentes.

– Notification au syndic de copropriété (par le notaire).

– Notification de mutation de cote (facultative, par le notaire) au service d’assiette des impôts fonciers (division du cadastre) afin d’accélérer la mise à jour de la matrice cadastrale.

– Mutation du contrat d’assurance (par les parties).

– Mutation de contrats d’abonnement (par les parties) : eau, gaz électricité, téléphone, etc.

– Opposition à compagnie d’assurance (par le notaire) en cas de prêt hypothécaire.

– Envoi de la copie exécutoire et des bordereaux d’inscription au prêteur.

La mainlevée des hypothèques ou leur purge

Le notaire ne délivre le prix ou le solde du prix au vendeur que lorsqu’il a en main l’état hypothécaire.

Si cet état révèle l’existence de sûretés réelles, il adresse aux créanciers le montant nécessaire au remboursement des sommes dues et procède, aux frais du vendeur, à la mainlevée de la, ou des, hypothèques, c’est-à-dire leur radiation de la fiche d’immeuble. Cette radiation est confirmée par le, ou les, certificats de radiation que délivre le conservateur des hypothèques.

Au cas, désormais de plus en plus rare compte tenu des précautions prises préalablement à la vente, et dont il a été fait état au titre de l’avant contrat, où le montant des sommes garanties par les sûretés existantes dépasserait le prix de vente, le notaire procédera à la formalité de purge des hypothèques.