Vincent Chauveau, notaire et créateur du ConseilDuCoin, nous apporte son expertise chaque mercredi sur une problématique de droit liée à l'immobilier. Aujourd'hui, la vente de sa maison à un promoteur immobilier.
Envie de changement
Sylvie et Thomas ont une envie folle de se relancer dans une nouvelle aventure. Remariés, les enfants élevés, le sud les attire. Voilà plus d’un an, cette idée a germé dans leurs têtes. L’opportunité de partir est grande. Chaque mois, ils reçoivent un courrier ou un appel d’un promoteur immobilier pour racheter leur maison. Un programme immobilier serait possible sur leur maison. Parallèlement, des agents immobiliers sonnent à leur porte ou glissent des papiers sous la porte avec la mention « nous avons un client qui cherche à acheter votre maison ». Lucides, Sylvie et Thomas se disent « pourquoi pas se laisser tenter ? ». Vendre sa maison sans réel projet n’a pas de sens selon eux. Thomas a une belle entreprise. Il sait qu’il devra prendre le temps d’expliquer à ses salariés son nouveau projet. Il veut avancer dans un projet d’hôtellerie. L’industrie métallurgique a fini par épuiser ses sources de motivation. Sylvie, coiffeuse de profession, a toujours eu le sens du contact. Elle a soif de vivre une vie en dehors de son salon de coiffure.
Savoir s’entourer pour mieux décider
Sylvie a entendu parler d’un notaire expert en immobilier. Elle souhaite être guidée dans son choix : doit elle vendre sa maison à un promoteur ou à un particulier ? Le notaire reformule sa question : Aurez-vous un meilleur prix en vendant votre maison à un particulier ou à un promoteur ? Sous quel délai souhaitez-vous recevoir le prix de vente de votre maison ? Quelle est votre assurance de toucher un prix de vente en vendant à un promoteur ? Les questions se bousculent les unes derrière les autres.
La surface de plancher
Le notaire rappelle à Sylvie et Thomas que le prix proposé par un promoteur va dépendre de sa capacité à édifier de la surface de plancher sur le terrain après avoir rasé la maison. Puis le prix proposé par le promoteur va dépendre du prix auquel il va pouvoir revendre cette surface de plancher. La surface de plancher correspond à la capacité de construction possible sur le bien immobilier. Le promoteur devra également se porter acquéreur de deux ou trois maisons voisines. En résumé, un promoteur détient une enveloppe financière qu’il devra distribuer entre les différents vendeurs. Il s’agit là d’un véritable travail de négociation. Le notaire expert en immobilier est de précieux conseils.
Analyser les offres
Sylvie et Thomas ont reçu trois offres de prix différentes avec un écart de 100 000 € entre l’offre la plus basse et la plus haute. Qui croire ? Quel promoteur choisir ? La nature humaine pousse à choisir l’offre de prix la plus haute. Le notaire invite Sylvie et Thomas à recevoir les promoteurs pour leur demander des explications. En réalité le notaire souhaite que les promoteurs dévoilent les détails de leur projet. Le promoteur a-t-il rencontré la mairie avant de faire son offre pour s’assurer de la faisabilité de son projet ? Sous quels délais le promoteur compte payer le prix de vente ? Quel est l’état d’avancement de la négociation avec les voisins ? Tant de questions restées sans réponses dans la bouche de ses clients. Il est donc temps que le notaire les accompagne. Mais avant de repartir, le notaire leur indique les tendances des prix de vente de maison dans le quartier. Vendre leur maison à un particulier est 30% en dessous du prix proposé par les promoteurs. Vendre à un particulier est flatteur en termes de délais. Sylvie et Thomas s’assurent de toucher un prix de vente sous un délai de 3 mois maximum.
Le temps de la réflexion
S’engager avec un promoteur s’inscrit rarement dans un délai inférieur à 6 mois. Leur notaire préfère même que ses clients s’engagent dans un délai maximum de 24 mois. En effet, le promoteur doit obtenir l’accord des voisins. Tous les promoteurs disent acheter le bien sans condition de financement. Ce critère du financement ou non n’est donc plus déterminant. Le seul critère déterminant serait de trouver un promoteur désirant acquérir le bien sans aucune condition. Cela est rarissime. Dans leur ville de Nantes, 160 promoteurs se répartissent le marché. Le temps de la réflexion est un atout pour Sylvie et Thomas. En effet leur projet n’avancera que s’ils s’assurent de vendre leur bien immobilier. Mais leur notaire leur rappelle qu’ils n’auront l’assurance de toucher le prix de leur maison vendue à un promoteur que le jour de la signature de la vente. Envisager de dépenser un prix de vente d’un promoteur est largement hasardeux. Pourquoi ? Tout simplement car le promoteur s’engage à acheter un bien sous la condition que ce permis ne fera l’objet d’aucun recours. Un recours sur un permis de construire est loin d’être une fiction juridique.
Les conseils du Notaire
S’entourer, se faire conseiller, savoir écouter, savoir entendre. Voilà les plus grandes recommandations de leur notaire. L’offre au meilleur prix n’est pas nécessairement l’offre qui se réalisera au final. Les contraintes sont suffisamment grandes pour le promoteur. L’offre au meilleur prix est souvent suivie par des renégociations à la baisse au cours du projet. Les mairies imposent souvent des contraintes non lisibles ou non édictées par le plan local d’urbanisme. Cela peut paraître révoltant pour les citoyens. La règle juridique doit s’opposer à tous et notamment à celui qui l’impose. Seulement aucun promoteur ne voudra s’opposer au maire ou à sa commission d’urbanisme. Une zone de recul, un étage de moins, un peu plus de logements sociaux. Voilà tant de prescriptions imprévisibles dans la réalité et le quotidien des promoteurs. Le projet initial est rarement le projet adopté. Le PLU devient non plus une règle prévisible mais seulement un cadre. Leur notaire rappelle à Sylvie et Tomas cet impondérable. Il a même vu des projets ne pas sortir alors même que l’ensemble immobilier figurait dans un zonage à promotion. Sylvie et Thomas réalistes et non rêveurs envisagent de consulter chaque projet de promoteurs accompagnés de leur notaire expert en immobilier pour augmenter leur chance de réussite dans cette aventure. Cela ne constitue pas un gage de réussite mais cela leur assure un regard bienveillant et expert.