Conseil d’expert
Vous êtes tombés sous le charme d’un appartement ancien dans le centre historique ou d’une maison bourgeoise à l’élégance indiscutable. Vous êtes séduits par ses pièces de réception sur parquet Versailles, ses cheminées, ses plafonds moulurés… Vous hésitez encore à prendre votre décision, vous avez besoin de conseils afin de valider votre projet ?
ouestfrance-immo.com a rencontré Jean-Marc Dall’Ava. Passionné d’immobilier ancien, il vous apporte son éclairage d’expert.
Qu’appelle-t-on une « demeure de caractère » ?
Le terme caractère fait plutôt référence à un bien « ancien ». On pense aussi à un « coup de cœur ». Je dirais que l’ « ancien » s’étend du 16 siècle et remonte jusqu’aux années 30, qui reste une époque pleine de charme.
Quelle est l’évolution actuelle du marché de l’ancien ?
Nous revenons à des valeurs plus raisonnables. Les prix peuvent tout de même monter jusqu’à 6000 € le m².
Se dégage-t-il un profil type pour les acquéreurs d’appartements anciens ?
Pour les petites surfaces, il s’agit de jeunes couples de 25 à 35 ans, amoureux de l’ancien, sans enfants, qui souhaitent profiter des avantages du centre-ville.
Les 45/55 ans sont acquéreurs de plus grandes surfaces. Ils sont souvent parisiens et sont attirés par les centres historiques, ce sont aussi des séniors qui reviennent vers les centres villes lorsque les enfants sont élevés.
Sur quels critères vous basez-vous pour faire une estimation ?
Il est nécessaire de vérifier l’état des façades, de la cage d’escalier, l’état parasitaire du sous-sol et du grenier. L’exposition de l’appartement et la lumière sont importants. Il faut aussi contrôler l’état des sols, particulièrement des parquets.
La distribution des pièces est primordiale, l’emplacement et l’état des sanitaires aussi. Il est important de savoir s’il y a un droit à la cour, un parking.
Quelles sont les obligations du vendeur ?
Il doit fournir les diagnostics obligatoires, performance énergétique, amiante, qualigaz, loi Carrez…
Quelles informations doit demander l’acquéreur ?
Il doit demander un relevé de charge, ainsi que les 3 derniers PV d’assemblée générale de la copropriété. Il est important de connaitre le montant de la taxe foncière. Pour un appartement, le plus simple est d’appeler le syndic qui pourra vous renseigner au mieux. Ce qu’il est important de retenir c’est que « la vente est une transparence absolue ».
• Un grand merci à Jean-Marc Dall’Ava, Négociateur immobilier à l’office notarial Rennes Du Guesclin – 4 rue Du Guesclin – tél : 02 99 79 11 27
Les diagnostics obligatoires
1- Le mesurage
Il s’agit de l’application de la loi Carrez. Il concerne tout logement en copropriété d’une surface d’au moins 8 m².
2- L’amiante
Le diagnostic est réservé aux immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
3- Le saturnisme
La recherche de plomb, en particulier dans les peintures anciennes et obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
4- Les termites
Le diagnostic qui consiste à repérer ces insectes destructeurs de charpentes est obligatoire pour tous les bâtis dès lors que votre bien immobilier se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral.
5- La performance énergétique
Il a pour objet de déterminer la consommation d’énergie et d’offrir les moyens de la limiter. Il concerne tous les immeubles à usage d’habitation sur l’ensemble de l’Hexagone.
6- Le gaz
Depuis novembre 2007, ce diagnostic concerne tous les immeubles dont l’installation au gaz a plus de 15 ans.
7- L’installation électrique
Il est entré en vigueur en 2009 et concerne les logements dont les installations électriques ont plus de 15 ans.
8- L’état des installations d’assainissement non collectifDepuis le 1er janvier 2011, ce document doit être fourni lorsque l’immeuble à usage d’habitation n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
Tendance du marché
- Rennes intra-muros
– Les appartements anciens
Le prix du m2 augmente de +3,7 % soit 2 374 €/m2. Les baisses et hausses enregistrées varient en fonction des quartiers. Au centre (+7,7 % soit 2 820 €/m2), Saint-Martin (+8,7 % soit 2 650 €/m2)
– Maisons anciennes
A Rennes, le prix médian est de 310 000 €. Il masque des disparités entre quartiers : 260 000 € à Cleunay-Arsenal-Redon contre 400 000 € à Thabor-Saint-Hélier. Globalement, les prix progressent de +7,9 %. Toutefois, des baisses de prix sont constatées à Thabor-Saint-Hélier (-16,7 %) ou Beaulieu-Baud (-4,5 %).