Location : ce qu’il faut savoir

De Profondes disparités

Les loyers continuent d’augmenter mais leur rythme de progression est moins soutenu. C’est ce que met en avant l’étude de l’observatoire des loyers Clameur, réalisée en partenariat avec des administrateurs de biens et des agences immobilières. La tendance au ralentissement semble se confirmer.

Attention : cet observatoire, qui analyse 890 villes en France, porte sur les marchés de la location privés, c’est-à-dire les nouveaux logements proposés à la location et ceux proposés à l’issue d’un bail. Près de 30 % du parc locatif change d’occupants chaque année, soit quelque 1,5 million de locataires, soit un quart des quelque 6 millions qui vivent dans le parc locatif privé.

Par ailleurs, l’évolution moyenne de 2,6 % ne doit pas cacher de profondes disparités. On le voit sur la zone Ouest : les loyers, à Caen, augmentent de 5,9 %, ceux des Sables-d’Olonne baissent de 3,4 %.

Dans l’Ouest, en dehors de la Basse-Normandie (11,20 € le m2, en progression de 5,5% depuis début 2008) les loyers sont en dessous de la barre des 10 € le m2 : 9,3 € dans les Pays de la Loire (en hausse de 1,2 %) et 9,1 € en Bretagne (en baisse de 2,2 %).

Sources : Clameur, Ouest-France J. Parbaile

Augmentation du loyer – Des règles à respecter

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de son logement comme bon lui chante. Il doit respecter des règles strictes.

• En cours de bail

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause est prévue dans le contrat de location, sinon il devra rester identique jusqu’au renouvellement du bail. Cette augmentation de loyer ne pourra pas dépasser la variation de « l’indice des prix à la consommation » (IPC) publié par l’Insee.

• Lors du renouvellement du bail

Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer uniquement au moment du renouvellement du bail et seulement si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué » par rapport aux tarifs pratiqués pour des logements comparables dans le même quartier. Il doit faire sa proposition par lettre recommandée avec AR au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur indiquera le montant du nouveau loyer et au moins trois références de loyer. Ces dernières devant correspondre à des logements comparables situés dans le voisinage. Une procédure à respecter à la lettre (délais et forme) sinon la demande d’augmentation sera nulle et le bail reconduit tel quel.

• Comment contester ?

Le locataire peut accepter la proposition d’augmentation de loyer en répondant par écrit au bailleur. Par contre, en cas de refus, le propriétaire doit saisir, quatre mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (à la préfecture) qui rendra un avis dans les deux mois. En fonction de l’avis (conciliation totale ou partielle), le bailleur pourra saisir le juge qui fixera le montant du loyer (avec ou sans augmentation).

• Comment s’applique la hausse ?

Pour une hausse inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, l’augmentation s’applique à raison d’un tiers par année pour un bail est de trois ans ou d’un sixième par an pour un contrat de six ans. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’étalera obligatoirement sur six ans.

A NOTER : Depuis le 1er janvier 2011, la loi Grenelle II de l’environnement rend obligatoire l’affichage du Diagnostic de Performance Energétique dans les annonces immobilières, aussi bien pour les particuliers que les professionnels, quel que soit le support de leur annonce gratuite ou payante (papier ou Internet) pour les ventes et les locations. Le diagnostic de performance énergétique informe le futur occupant sur la quantité d’énergie consommée et des gaz à effet de serre rejetés par son logement.

Comment est révisé votre loyer ?

Entré en vigueur le 10 février 2008, le nouvel indice de référence des loyers permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu’il soit nécessaire de faire un avenant.

L’indice de référence des loyers d’un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Il ne faut pas confondre

• la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail avec
• l’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage ou
• la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration

Source : INSEE