L'embellie du marché immobilier constatée depuis la fin 2015 se poursuit en 2017. Les constructions sont reparties, les prix aussi. Mais la loi de finances 2018, avec sa réforme du PTZ et sa baisse des APL, pourrait bien casser cette dynamique.
La construction neuve portée par des projets individuels
Entre septembre 2016 et août 2017, 3 800 logements ont été mis en chantier. Ce qui représente une progression de 4,1 % par rapport à l’année précédente. Parmi ces logements commencés, 88 % sont des maisons individuelles. Ce qui se traduit par 3 362 logements individuels mis en chantier contre 438 logements collectifs (appartements). Ces chantiers se concentrent principalement sur le littoral et rétro littoral, ainsi qu’au nord du département et dans l’agglomération yonnaise. L’année qui vient, la progression continuera puisque 5 244 permis de construire ont été délivrés au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 28 % par rapport à l’année écoulée. Là encore, dans ces 5244 permis, 81 % sont des logements individuels.
Le marché de l’existant repart à la hausse
Les ventes des logements existants sont en hausse. Entre juillet 2016 et juillet 2017, 19 601 transactions ont été enregistrées chez les notaires vendéens, soit 1630 ventes par mois.
Cette reprise du marché de l’ancien a pour conséquence des prix qui remontent. Un phénomène particulièrement marqué pour les appartements en Vendée. Les anciens appartements ont pris +5,5 %, contre 4,2 % à l’échelle nationale. Quant aux maisons anciennes, leur prix a grimpé de 1,7 % (contre 2,9 % au niveau national).
Le prix moyen d’une maison en Vendée est estimé à 150 000 €. Avec des variations fortes selon la géographie des terrains. Une maison sera toujours plus chère sur le littoral, un peu moins dans le centre Vendée, et beaucoup plus abordable dans le reste du territoire. Dans l’Est du département, on trouvera des biens entre 75 0000 et 92 000 €. Dans l’agglomération yonnaise, le prix des maisons anciennes a pris 3,3 % pour atteindre en moyenne 152 900 €. Aux Herbiers en revanche, les prix ont chuté de 4,4% avec un prix moyen de 130 000 €. Sur le littoral, les compteurs explosent avec un prix moyen de 215 000 € dans le pays des Olonnes.
Le nombre de PTZ explose
La dernière mouture du PTZ (Prêt à taux zéro), baptisé « PTZ XXL » par le directeur de l’Adile, Didier le Bras, profitait aussi bien aux ménages faisant construire qu’à ceux qui investissaient dans l’ancien. En 2016, le nombre de PTZ a ainsi doublé avec 2112 prêts accordés, contre 945 en 2015. Les perspectives pour 2017 semblent tout aussi positives, puisque l’Adile estime que 2130 PTZ devraient être signés d’ici la fin de l’année.
Ce PTZ XXL est, sans aucun doute, une des raisons de la reprise du marché immobilier, que ce soit en terme de transaction, tout comme la reprise du marché du bâtiment, avec l’envol des constructions neuves. Mais les incertitudes liées au renouvellement du PTZ et à sa redéfinition des zonages risquent de freiner net cette dynamique.
Pour l’heure, en Vendée, un PTZ s’élève en moyenne à 56 067 € sur une opération de 166 700 € en moyenne. Soit le double que ce que proposait le prêt en 2015, avant de voir ses conditions revues à la hausse (plafonds de ressources, montants et durée des prêts revus à la hausse). L’abaissement prévu de la quotité de 40 % à 20 % en zone C (majorité du département) pourrait affecter le rythme des constructions, sauf si les taux de crédits restent bas. Et la suppression du PTZ ancien en zone B1 (Les Sables, Saint-Gilles et Noirmoutier) priverait les revenus les plus modestes de devenir propriétaire sur ces territoires côtiers.
A noter que si les taux de crédit se sont stabilisés autour de 1,56 %, l’indicateur de solvablité des ménages se dégrade, puisque la durée des prêts s’allonge, et tout ça avec des prix qui grimpent, et des salaires qui ne suivent pas cette tendance.
La dure concurrence nantaise
Difficile de lutter face à des grandes métropoles pour des territoires comme la Vendée. Nantes attire beaucoup de promoteurs et d’acheteurs. Parce que les dispositifs comme le PTZ profitent encore plus à des grandes villes.
En Vendée, la part de ventes de logements neufs ne réprésente que 10 % au niveau régional, là où Nantes avale 62 % des transactions. Soit seulement 700 logements neufs vendus en Vendée. Avec des prix qui montent sur la côte, mais qui baissent au centre. Si le prix du m2 coûte en moyenne 3 557 € en Vendée, il grimpe à 3939 € dans le pays des Olonnes, contre 2914 € à La Roche-sur-Yon Agglomération. Entre 2015 et 2016, le prix du m2 a perdu deux points dans l’agglo yonnaise, et en a pris 8,5 sur le littoral. De quoi repousser toutes les chances des ménages les moins riches.