Le baromètre de l’immobilier breton – février 2014

Analyse du marché immobilier

L’érosion des volumes de ventes immobilières constatée en 2012 s’est poursuivie en 2013. Le marché immobilier neuf a particulièrement souffert. La morosité ambiante a pénalisé le marché, l’attentisme s’est développé chez les acquéreurs comme chez les vendeurs.

Du côté des prix, la baisse constatée l’an dernier s’est poursuivie. Localement, les corrections ont pu être très sévères. L’activité reste très hétérogène, certaines communes qui avaient fortement baissé les années passées ont affiché des prix stables voire en légère hausse. Les acquéreurs ont clairement gardé la main. Si depuis le dernier trimestre 2013, on assiste à une légère reprise en nombre de ventes, elle demeure fragile.

2014 ?

Pour les mois à venir, les prix devraient continuer de se réajuster, si les taux d’intérêts restent bas, et les vendeurs raisonnables, la reprise sur les volumes devrait se poursuivre.

Villes et agglomérations

• Saint-Brieuc

En appartement ancien, la baisse est généralisée dans tous les quartiers. La ville reste l’une des moins onéreuses de Bretagne. En maison ancienne, les prix sont homogènes et s’échelonnent de 128 000 € dans le quartier Ouest à 135 000 € dans le Sud. Dans le neuf, le marché des appartements accuse le coup avec une baisse de prix supérieure à – 20 %.

• Brest

L’érosion en douceur des prix de l’immobilier se poursuit, tandis que sur l’agglomération, on assiste à une baisse pour les terrains, une hausse pour les appartements et une stabilisation pour les maisons. Pour les appartements anciens, à Brest, le prix du m² recule, pour les maisons anciennes la situation est très contrastée selon les quartiers.

• Quimper

Pour les appartements anciens les prix baissent, et sont accessibles pour les plus jeunes. En 2013, 23,8 % des acquéreurs d’appartements anciens avaient moins de 30 ans. Pour les maisons,les prix se stabilisent à Quimper tandis qu’ils augmentent dans l’agglomération. Le Centre reste le quartier le plus prisé à 216 250 €. Sur la couronne, les prix s’échelonnent de 145 000 € à Ergué-Gabéric à 188 000 € à Gouesnach.

• Rennes

Même si, comme ailleurs, la morosité ambiante a globalement pénalisé les ventes en volume, la pression de la demande a continué de jouer sur certaines communes ou certains quartiers de Rennes. En appartement ancien, à Rennes, les prix sont stables, dans le neuf, le marché est atone. Pour les maisons anciennes, la pression de la demande continue de jouer sur la capitale Bretonne, les prix sont toujours orientés à la hausse.

• Vannes

En neuf, le marché est resté atone : pas de volume et des prix stables sur Vannes comme sur son agglomération. Pour les appartements anciens, le centre ville reste le quartier le plus prisé avec 2 211 €/m². Pour les maisons anciennes la correction de prix est sévère -7,4 % soit 250 000 €. Même le centre ville n’a pas échappé à ce repli et le prix médian passe sous la barre symbolique des 300 000 €. Sur les autres quartiers, les prix s’érodent.

• Lorient

En neuf, comme à Vannes, la promotion souffre, les programmes peinent à se vendre. En appartement ancien, Lorient concentre un tiers des ventes du département. Pour les maisons anciennes la baisse de 2012 s’est poursuivie en 2013. Sur l’ensemble de la ville, les prix sont relativement homogènes.

• Nantes

En appartement ancien, à Nantes, les primo-accédants ont déserté le marché. La ville conserve sa place de 8ème ville la plus onéreuse de France. Les prix s’échelonnent selon les quartiers entre 2 244 €/m² à Doulon-Bottière et 2 993 €/m² dans le centre. En appartement neuf la demande est faible et les prix n’évoluent guère. Pour les maisons anciennes, la seconde couronne a accusé un repli plus important du nombre de ventes que le reste de l’agglomération. Du côté des prix, globalement l’érosion reste modérée, de – 0,5% sur la seconde couronne à – 2,2 % à Nantes.

Le littoral

• COTES D’ARMOR

Dans l’ancien, cœur du marché immobilier, sur la Côte d’Emeraude comme sur le Littoral Goëlo – Côte de Granit Rose, le constat est sans appel : les prix baissent, tout type de biens confondus, les volumes également.

En appartement ancien, comme toujours, les ventes se concentrent sur les stations balnéaires prisées du littoral qui n’échappent pas au retournement du marché et subissent de sévères corrections de prix : Saint-Quay-Portrieux  (-14,5 % soit 2.464 €/m²), Binic (-5.2% soit 2.260 €/m²), Erquy  (-19,3% soit 2.426 €/m²).

Dans le neuf, le marché est atone, les investisseurs sont frileux, les primo-accédants écartés du marché par des prix trop élevés pour leur budget. A Perros-Guirec, par exemple, le prix médian s’établit à 3.977 €/m².

Pour les maisons anciennes, les prix sont également orientés à la baisse, -10.9% sur la Côte d’Emeraude soit 172.500 € et -6.3% sur le littoral Goëlo-Côte de Granit Rose soit 150.000 €.

• FINISTERE

En appartement ancien, le volume des ventes est limité sur le Littoral Nord ainsi que sur le Littoral Ouest. Ces deux secteurs enregistrent respectivement une baisse de prix de -21% (soit 1.542 €/m2 ) et une stabilisation de +1% (soit 1.652 €/m2 ). Le Littoral Sud demeure le plus prisé du département. Derrière la hausse de prix globale de +4,7%, se cachent des évolutions hétérogènes : +3,8% à Concarneau soit 1.905 €/m², et jusqu’à +20% à Fouesnant où le m² s’échange à 2.526 € (contre 2.069€ pour l’ensemble du Littoral Sud), la station balnéaire la plus onéreuse du département restant Bénodet (2.716 €/m² et +6.7%).

En maison ancienne, la côte Ouest est la plus abordable. C’est aussi l’exception, puisqu’une tendance nette s’y dégage : la baisse des prix est généralisée. La diminution s’échelonne de -7,2% à Crozon (155.000 €) jusqu’à -19,1% à Camaret-sur-Mer (130.000 €). Sur le Littoral Sud, le constat est plus mitigé : Bénodet enregistre une baisse de prix de -16,2% (180.000 €), Penmarch de -16,1% (113.260 €) et Trégunc de -18,3% (171.500 €) tandis que les prix grimpent de +11,4% à Fouesnant (220.000 €) ou se stabilisent (0,0%) à Pont l’Abbé (130.000 €).

Le littoral Nord semble tirer son épingle du jeu avec une hausse de prix de +3,9% (soit 147.600 €). Les notaires ont constaté que les stations les plus prisées ont souffert tandis que les autres ont résisté : Carantec -23.2% soit 192.000 €, Locquirec -13.7% soit 192.500 €, Plouarzel +10.4% soit 167.000 €, Landeda +2.9% soit 164.665 €.

• ILLE-ET-VILAINE

Après avoir repris quelques couleurs en 2012, le marché immobilier sur le littoral se replie à nouveau en volume comme en prix. Plus qu’ailleurs, sur ce secteur l’emplacement est un atout, qu’il s’agisse de la proximité de la mer comme de la « marque » de la station.

En appartements anciens, globalement la tendance est à la stabilisation des prix (+0.8% soit 2.819 €/m²). Dinard reste la station la plus prisée du département mais également de la côte nord bretonne. Le m² des appartements s’y échange à 3.402 €/m² et est stable +1.9%.

Dans le neuf, l’activité est restée atone. Les ventes se sont concentrées pour moitié sur Saint-Malo, plus particulièrementdans le quartier de la Gare où le m² s’est échangé à 3.536 €. Sur le nord de la ville, le prix médian est supérieur : 4.506 €/m².

Pour les maisons, les prix baissent sur le Pays Malouin -6.5% soit 215.000 €. Le marché est très hétérogène, l’amplitude des prix est importante : 140.000 € à Cherrueix contre 285.000 € dans le nord de Saint-Malo. Au niveau de l’évolution, les notaires ont constaté des hausses surprenantes sur certaines communes et des baisses vertigineuses sur d’autres.

• LOIRE ATLANTIQUE

Le marché de la résidence secondaire pâtit fortement de la crise : la demande fléchit, les prix reculent.

Pour les appartements anciens, les prix reculent de -4.5% pour s’établir sur la Côte de Jade à 2.977 €/m² et à 3.750 €/m² sur la Côte d’Amour. Les ventes se concentrent sur quelques communes et les acquéreurs s’orientent sur des petites surfaces (2 ou 3 pièces). La Baule-Escoublac reste la station balnéaire la plus prisée à 4.348 €/m² et -2.8%. Mais attention des grands appartements continuent de se vendre à des prix supérieurs à 7.000 €/m². Sur la Côte de Jade, à Saint-Brévin-les-Pins, les ventes sont reparties au prix d’une sévère correction de prix : -9.3%, soit 2854 €/m².

Pour les appartements neufs, les prix s’échelonnent de 3.422 €/m² à Saint-Brévin-les-Pins à 4.808 €/m² à La Baule. Mais pour ces prix, ne comptez pas avoir une vue mer !

Pour les maisons anciennes, le marché reste atone et la baisse des prix limitée : -4.8% sur la Côte de Jade soit 200.000 € et -3.1% sur la Côte d’Amour soit 275.500 €.

• MORBIHAN

Les prix baissent sur le Golfe et la Baie de Quiberon, excepté pour les terrains à bâtir où le prix au m² se stabilise mais avec une offre très limitée. La très prisée station de Carnac souffre particulièrement : -10,3 % en appartement ancien, -11,9 % pour les appartements neufs ou encore -8 % pour les maisons.

Cependant, la baisse des prix n’est pas généralisée : fortes sont les disparités au sein d’un même secteur. Quand Arradon affiche une baisse de prix de ses maisons de -14,7 % par rapport à l’an dernier, Erdeven connaît une hausse de +24,6 % et Crach une stabilisation parfaite (0,0 %). 

Dans l’immobilier ancien, le Littoral Ouest demeure globalement plus accessible financièrement que le Golfe et la Baie de Quiberon. Les volumes suivent la même mouvance : ces derniers sont nettement inférieurs sur le Littoral Ouest que sur le Golfe et la Baie de Quiberon.

Dans l’immobilier neuf, en revanche, les prix sont quasiment identiques : 3 063 € sur le Littoral Ouest et 3 055 € (-4,5 %) sur le Golfe et la Baie de Quiberon.

Secteurs ruraux et villes moyennes

• COTES D’ARMOR

Dans l’immobilier ancien, les prix se sont globalement stabilisés ou ont augmenté au cours de l’année écoulée. Mais, sur 5 ans, ils ont souvent baissé : -10.6% sur le secteur Argoat Lannion-Guingamp ou -3.3% dans le Sud département. De plus, la stabilité affichée en moyenne masque des disparités d’évolution localement : des hausses ou des baisses supérieures à 10%.

• FINISTERE

Réajustement des prix de l’immobilier. Dans ces secteurs, l’heure est à la stabilisation voire à la baisse des prix. Les communes situées à proximité de l’agglomération brestoise enregistrent des prix supérieurs à la médiane. Le secteur de Morlaix n’a pas été épargné par la crise, notamment de l’agroalimentaire. Le marché immobilier est à la peine.

• ILLE-ET-VILAINE

Le marché immobilier demeure hétérogène. Si les volumes des ventes ont baissé comme partout, les prix, notamment des maisons ont souvent résisté. La proximité de la métropole rennaise demeure un atout sur ces secteurs. Les prix restent très inférieurs à ceux pratiqués à Rennes ou sur le littoral, les acquéreurs sont souvent de jeunes actifs, qui privilégient le terrain à bâtir : un quart des acquéreurs a moins de 30 ans.

•  LOIRE ATLANTIQUE

Pour les maisons, même si globalement les prix sont orientés à la baisse, quelques secteurs ou communes, bénéficiant d’une situation géographique privilégiée ont résisté. Les terrains bénéficient de la pression de la demande, la tendance est à la hausse des prix. Quel que soit le secteur, les prix sont en deçà de ceux pratiqués sur l’agglomération nantaise ou sur le littoral. Les acquéreurs sont souvent de jeunes actifs.

• MORBIHAN

Le marché esthétérogène. Les secteurs situé au nord du département offrent des biens à des prix inférieurs à ceux pratiqués au sud. La maison demeure le cœur de marché immobilier. Les ventes d’appartements restent marginales et se concentrent dans les villes. Globalement la tendance est à la baisse des volumes comme des prix. Seuls les terrains profitent sur certains secteurs de la pression de la demande.

Source : Notaires de l’Ouest