Le baromètre immobilier breton des notaires – septembre 2014

Analyse du marché immobilier

C’est le calme plat.

Les années se suivent et se ressemblent malheureusement sur le marché immobilier breton. Malgré des baisses de prix significatives sur de nombreux secteurs, des taux d’intérêt au plus bas, des mesures fiscales visant à relancer les ventes sur le marché secondaire,… l’activité tourne au ralenti. La crise économique et ses conséquences sur l’emploi pénalisent l’immobilier.

• LE NEUF : DÉFICIT DE LA DEMANDE

La loi Alur et l’instabilité fiscale sur les plus-values conduisent les investisseurs à être plus que jamais attentistes. De leur côté les promoteurs sont frileux, les mises en chantier reculent (-19,3% en France au 2nd trimestre). Les primo-accédants, quant à eux, malgré les dispositifs existants pour les aider (PTZ+) hésitent à se lancer, les prix restent souvent trop élevés. Sur la région, seules les grandes villes réussissent à tirer leur épingle. Les prix y sont stables : +0.9% à Nantes, -0,9% à Rennes et 0% à Brest.

• L’ANCIEN : PERTE DE CONFIANCE

La crise économique et la montée du chômage angoissent les acquéreurs. Le marché souffre d’un déficit de confiance. Les acheteurs prennent leur temps, réfléchissent, négocient, et hésitent beaucoup avant de s’engager. Même sur les grandes agglomérations, le marché patine. Les maisons supérieures à 300 000 € trouvent difficilement preneurs. Dans le centre Bretagne après une stabilisation l’an dernier, les prix baissent à nouveau, pour atteindre sur certaines communes des prix médians inférieurs à 80 000 €. Le marché « haut de gamme » est à l’arrêt, notamment sur le littoral. Les propriétaires peinent toujours à ajuster leur prix, les volumes s’effondrent. A noter toutefois, le marché des primo-accédants retrouve quelques couleurs, mais leurs budgets excèdent rarement les 150 000 € pour une maison.

• ET 2015 ?

Aujourd’hui tous les indicateurs sont au vert : les prix baissent et les taux d’intérêt sont au plancher. Toutefois, les notaires comme les autres professionnels restent prudents. Ils attendent de voir les effets des mises en oeuvre des prochaines mesures visant à relancer le secteur, telles que: l’assouplissement du PTZ dans le neuf, les aménagements de la loi ALUR, ou encore l’extension du PTZ à l’ancien…

Villes et agglomérations

• SAINT-BRIEUC ET SON AGGLOMÉRATION

A Saint-Brieuc une famille peut aisément se loger dans un appartement de 4 ou 5 pièces avec un budget de 100 000 €. Même si, avec +5.1%, la ville enregistre une légère hausse de prix (1 184 €/m2). Pour les maisons anciennes, les prix se stabilisent à Saint-Brieuc +0.9% soit 131 150 € tandis qu’ils continuent de s’éroder sur l’agglomération -4.7%, soit 143 000 € pour une maison de 103 m². Dans le neuf, en appartement le marché est au point mort tandis que les prix des terrains repartent à la hausse (+23% après une baisse de -7.5% l’an dernier).

• BREST ET QUIMPER

En appartement ancien, Brest qui concentre près de la moitié des ventes du département, accuse à nouveau une baisse de son prix médian -6.3% soit 1 288 €/m2. En maison, à Brest l’érosion se poursuit tandis que sur l’agglomération le +2.6% masque des disparités importantes entre les communes : -8.4% à Guilers (167 200 €) et +5.5% à Saint Renan (172 000 €). A Quimper, en appartement ancien, la baisse continue (-6,1%), les prix vont de 999 €/m2 à Penhars (+6.1%) à 1 399 €/m2 dans le centre (-10%). En maison, la correction est sévère : -14.5% à Quimper et -6.3% sur l’agglomération.

• RENNES ET SON AGGLOMÉRATION

A Rennes, les prix des appartements anciens du centre-ville restent stables (-0,4% soit 2 792 €/m²) tandis que dans les autres quartiers la tendance est mitigée : Le Blosne +8,5% soit 1 520 €/m², Sud gare -6,5% soit 1 929 €/m², Cleunay Arsenal Redon +5,8% soit 2 750 €/m², Thabor Saint-Hélier -5,2% soit 2 571 €/m².

Sur la première couronne, les volumes restent faibles et les prix de certaines communes diminuent. Saint-Grégoire demeure la commune la plus chère – comptez en moyenne 351 000 € pour une maison – malgré la baisse des prix de -4,3%.

Sur la seconde couronne, les prix sont stables mais, là encore, les disparités existent : -4,1% à Janzé, -1,9% à Liffré, -3,9% à Vern-sur-Seiche et jusqu’à +20% à Mordelles. En appartement neuf, les couronnes rennaises connaissent des hausses de prix (1er couronne : +9,6% – 2nde couronne +6,8%) tandis que les prix pour ce type de bien, se stabilisent dans la ville même.

• NANTES ET SON AGGLOMÉRATION

Après des baisses de prix significatives, la demande repart doucement. Les notaires remarquent un revirement de situation : les quartiers les plus proches du centre-ville connaissent une dépréciation de leurs prix, tandis que ceux des quartiers plus éloignés grimpent ou se stabilisent. Ce constat est valable, en appartement comme en maison ancienne.

En première couronne la tendance est à la baisse : – 3,1% à Rezé, -2,0% à Saint-Herblain et jusqu’à -10,8% à Carquefou. Le prix des appartements neufs sur la 2nde couronne diminuent (-5,0%).

La 2nde couronne, connaît de fortes disparités d’évolution des prix selon le type de bien : – 4,5 % pour les maisons anciennes et +1,0% pour les terrains à bâtir. Les prix des appartements anciens, quant à eux, grimpent de +2,1%.

• LORIENT, VANNES ET LEURS AGGLOMÉRATIONS

Concernant les appartements anciens, les prix se maintiennent sur la ville de Lorient (-1,4% soit 1 623 €/m²) tandis qu’ils chutent sur l’agglomération (-11,7% soit 1 397 €/m²). A Lorient, les volumes connaissent un léger frémissement tandis qu’à Vannes, la reprise est plus marquée. Le bilan concernant les évolutions de prix est légèrement plus positif sur Vannes également : -2,5% (soit 2 121 €/m²) sur Vannes centre et +0,2% (soit 2 243 €/m²) sur son agglomération. En maison, là encore, le marché se porte mieux à Vannes qu’à Lorient : les prix subissent une sévère correction sur cette dernière (-9,5%). A Vannes, la stabilité s’installe (0%) y compris sur le quartier très prisé du Golfe. Les agglomérations respectives des deux villes, dans leur ensemble, voient également leurs prix se stabiliser. Dans le neuf, les volumes repartent, les prix en profitent : +8,3 % à Lorient, +9,7% à Vannes.

Le littoral

• Côtes d’Armor

Le marché de la résidence secondaire est toujours à la peine. Les volumes des ventes restent en berne. Les belles demeures ne sont pas épargnées d’autant que les propriétaires ne sont pas toujours enclins à revoir leurs prétentions. En appartement ancien, on assiste à une stabilisation des prix sur l’ensemble du littoral. A titre d’exemple, le m² à Perros-Guirec s’échange à 2 520 €/m2. En neuf, les volumes sont très faibles, le prix s’établit à 4 088 €/m2. En maison, l’érosion se poursuit en particulier sur les stations balnéaires traditionnellement prisées : -10% à Erquy (180.000 €), -2.8% à Saint-Cast-le Guildo (soit 192.500 €), -29% à Perros-Guirec (163 000 €), -8.7% à Saint-Quay-Portrieux (152 500€). Tandis que les communes du littoral moins axées sur le tourisme enregistrent une stabilisation des prix autour de 150 000 €. Enfin, pour les terrains, on assiste à une hausse des prix sur les côtes Est du département et une baisse à l’Ouest.

• Finistère

Sur le littoral, l’offre d’appartements se concentre sur quelques stations balnéaires. Il est difficile de dégager une tendance globale, même si on assiste sur les littoraux nord (+2.2%) et sud (+11.33%) à une reprise sur les prix. Bénodet à 2 657 €/m² demeure la station la plus chère. En appartement neuf, les ventes sont marginales, le prix au m² s’établit à 3 597 €. Pour les maisons, l’évolution du marché est très hétérogène, baisse significative à l’ouest (-6.1%), modérée au nord (-3.4%) et stable au sud. Certaines stations subissent à nouveau de fortes corrections de prix : Carantec (-19.5% soit 165 000 €), Camaret-sur-Mer (-16.1% soit 130 000 €), La Forêt-Fouesnant (-7.7% soit 186 000 €), tandis que d’autres voient leur prix se stabiliser ou s’apprécier à nouveau : Combrit (+2.4% soit 215 000 €), Loctudy (+2.9% soit 175 000 €), Crozon (+2.5% soit 164 000 €) ou Locquirec (+8.6% soit 210 500 €). Concernant les terrains à bâtir, la rareté de l’offre continue, sur le littoral sud, de profiter aux vendeurs.

• Ille-et-Vilaine

Les prix de l’immobilier du littoral reprennent quelques couleurs : +3,5% pour les appartements anciens, +2,7% pour les maisons anciennes, +0,1% pour les appartements neufs. Cependant, des disparités persistent entre les communes : Dinard (+20,8%), Pleurtuit (-28,7%). La raison ? les maisons vendues sur Pleurtuit sont plus petites que l’année dernière. A Saint-Malo, les prix s’apprécient également, notamment dans le sud de la ville qui accusait pourtant, l’an passé, des baisses de prix dans l’ancien d’environ -12%. Depuis 2008, le marché de la résidence secondaire a particulièrement souffert, l’attentisme a gagné les acquéreurs. Dernièrement, les notaires ont tout de même constaté une ‘petite éclaircie’ sur ce marché : quelques propriétaires acceptent de revoir leur prix, la demande redémarre doucement. Cependant, les maisons d’exception dont le prix excède le million d’euros ne trouvent toujours pas preneur. Du côté des terrains à bâtir, sur l’ensemble du littoral, les prix diminuent en moyenne de -28,2% mais les volumes sont en hausse.

• Loire-Atlantique

Le littoral nord Loire demeure, grâce à ces stations emblématiques telles que La Baule- Escoublac ou Le Pouliguen, plus prisé que le littoral sud Loire. Les transactions repartent. Cette embellie concernant les volumes, s’accompagne sur la côte nord, d’une stabilisation ou d’une progression des prix (excepté pour les terrains à bâtir). Cependant, les évolutions de prix diffèrent selon les stations : pour les appartements anciens, Pornichet accuse une diminution de -7,7% tandis que les prix grimpent de +3,8% à La Baule-Escoublac. Sur la côte sud, les tendances qui se dégagent ne sont pas aussi claires. Selon le type de bien, les prix enregistrent une nette progression ou diminuent : -9,9% en maisons anciennes, contre +11,8% en terrains à bâtir.

• Morbihan

Dans l’ancien, les notaires constatent qu’il n’existe pas de règle spécifique concernant l’évolution des prix des maisons sur le littoral de Guidel à Penestin – qui affiche toutes communes confondues, une baisse de -4,1% – toutefois le prix dans les stations les moins chères (200 000 € et moins) augmente (+8,3% soit 170 000 € à Groix, +1,9% soit 188 500 € à Pénestin ou +13,0% soit 178 000 € à Riantec, par exemple). Ce constat confirme, que pour une résidence secondaire, les ménages sont moins regardants sur certains critères et s’attachent essentiellement aux prix. Quant aux communes les plus chères, elles ne connaissent pas toutes des baisses : +6,4% (soit 234 000 € à Guidel, +7,8% (soit 249 000 €) à Ploemeur, -8,1% (soit 260 000 €) à Saint-Gildas de Rhuys et +4,1% sur la très prisée station de Carnac. Les appartements connaissent eux, une hausse des prix plus marquée : +3,8% à Carnac +2,1% à Sarzeau, +12,5% à Arzon. L’évolution globale du prix des terrains à bâtir est stable, même si là encore, les disparités persistent.

Secteurs ruraux et villes moyennes

• Côtes d’Armor

Les villes de Dinan et de Lamballe n’échappent plus au ralentissement. Les prix fléchissent en maison (-1.2% à Dinan soit 168 000 € et -6.1% à Lamballe soit 155 000 €),comme en appartement (-6.1% à Dinan soit 1 502 €/m²). A l’ouest du département, à Lannion comme à Guingamp, les prix se maintiennent voire s’apprécient légèrement : +4.9% à Lannion pour les maisons, soit 140 000 €, en appartement le m² s’échange à1 466 €/m². Sur les autres bassins, l’attentisme s’installe, les prix des maisons déjà faibles (inférieurs à 100 000 €) continuent de reculer : -5% sur le bassin de Caulnes (95 000 €) ; -12% sur le bassin de Loudéac (93 250 €).

• Finistère

Le marché est mou. Les acquéreurs sont attentistes. Les biens à des prix supérieurs à 150 000 € ne trouvent plus preneurs. Même Landerneau qui avait jusqu’à présent bien résisté voit ses prix reculer de -9.4% (soit 125 000 €). Dans les communes du centre Finistère, les prix médians excèdent rarement les 100 000 €. En revanche, le prix des terrains se maintient mais avec des volumes toujours en berne.

• Ille-et-Vilaine

Dans les villes moyennes et secteurs ruraux, la maison demeure le cœur du marché immobilier. La tendance générale est plutôt à la baisse des prix : de nombreuses communes affichent des évolutions négatives (Fougères : -4,0% soit 124 750 €, Vitré : -12,1% soit 175 000 €, Montfort-sur-Meu : -3,8% soit 187 000 €, Redon : -10,3% soit 130 000 €), tandis que certaines réussissent à tirer leur épingle du jeu : Montauban-de-Bretagne +9,5% soit 167 000 €, Bedée +6,4% soit 175 000 €, Dol-de-Bretagne +8,0% soit 149 000 €. Quels que soient les secteurs, nous restons sur des prix bien inférieurs à ceux de l’agglomération rennaise, il est possible dans certains bassins de dénicher une maison pour moins de 100 000 €.

• Loire-Atlantique

Dans les villes moyennes et communes rurales, la maison ancienne est, là aussi, le cœur de marché. De prime abord, l’heure est à la stabilisation des prix. Cependant, les notaires constatent que cette stabilité apparente cache généralement de fortes disparités entre les communes : +5,6% (soit 142 500 €) à Nozay, +9,5% (soit 115 000 €) à Châteaubriant, -6,8% (soit 110 000 €) à Plessé, -0,7% (soit 185 000 €) à Ligné, + 13,3% (soit 162 250 €) à Bourgneuf-en-Retz. Evidemment, les prix demeurent bien en-deçà de ceux de l’agglomération nantaise ou de ceux du littoral. Pour les terrains à bâtir, la baisse des prix est quasi généralisée : seul le bassin de Châteaubriant tire son épingle du jeu (+14,9% soit 30 015 €).

• Morbihan

Certains bassins affichent de nouveau des évolutions positives : +0,8 % sur le bassin d’Auray qui bénéficie de sa situation privilégiée entre Lorient et Vannes, +5,8% sur le bassin de Pontivy, +3,0% sur le bassin de Questembert. Cependant, les bassins qui affichent les prix les plus bas amorcent de nouveau une baisse : -11,1 % sur le bassin de Gourin et -2,2% sur le bassin de Ploërmel. Certaines communes affichent des prix médians inférieurs à 80 000 €. Pour les terrains à bâtir : -5,7% sur le bassin de Pontivy, -4,6% pour le bassin de Questembert, -7,1% pour le bassin de Ploërmel. Le bassin de Gourin propose de grandes surfaces (en moyenne 1 497 m²) pour un prix attractif (20 € le m² en moyenne contre 100 € sur l’ensemble du Morbihan).

Source : notaires de l’ouest