Comment a évolué le marché immobilier depuis la dernière météo de l’immobilier de cet été ? Maintenant que l’année touche presque à sa fin, il est temps de faire le bilan. Mes dernières prévisions étaient-elles bonnes ? Va-t-on retrouver un marché porteur avec une hausse des prix ? Je vous dis tout dans cet article
Un retour à la normale, enfin ?!
Les derniers chiffres disponibles indiquent une stabilisation des volumes de ventes depuis cet été, avec des données légèrement inférieures à 800 000 ventes. On semble avoir atteint le point bas.
Ce chiffre est d’ailleurs intéressant, car c’est un peu la ligne de flottaison que l’on retrouve dans les années 2010 à 2015, lorsque les taux d’emprunt évoluaient autour de 3%…
L’instabilité politique : quel impact ?
S’il est difficile à mesurer précisément, il y a un impact certain.
En effet, un acquéreur aime avoir de la visibilité. S’il souhaite acheter sa résidence principale, il aura probablement recours à un emprunt, lui-même conditionné à ses revenus, son emploi, celui de son ou sa conjoint.e, etc.
C’est pourquoi, généralement, lorsqu’on ne sait pas ce que l’avenir nous réserve, alors on ne fait rien…
Du côté des investisseurs, l’incertitude présente naît pour d’autres raisons : quelle va être la tendance sur la fiscalité des investissements locatifs et sur la fortune immobilière ?
Autant de questions sans réponse pour l’instant…
Des taux d’emprunts enfin acceptables !
Depuis la fin des années 1990 et jusqu’en 2015, nous étions habitués à voir les taux osciller entre 3 et 5 %. De 2015 à 2021, nous avons pu bénéficier de taux anormalement bas, pour atteindre les 1% fin 2021, voire même 0,7 ou 0,8 % sur certains dossiers. Cette période faste a créé une envolée de la demande de crédit et de l’achat immobilier, dont les prix se sont envolés également un peu partout sur le territoire.
Les taux reviennent aujourd’hui proche des 3% et la récente annonce de la BCE (Banque Centrale Européenne) de baisser ses taux directeurs devrait permettre de poursuivre cette dynamique baissière et peut-être basculer sous le seuil des 3% au premier semestre 2025.
De bonne augure pour redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs, car la baisse des prix n’est pas aussi marquée que celle des taux.
Les prix justement, ça baisse ou pas ?
Prenons un exemple concret !
Ludovic et Sandrine ont vendu leur maison 300 000 € en 2024. Ils l’avaient acheté 200 000 € en 2010. Quand on regarde les données statistiques des indices de prix, ils auraient sans doute pu vendre 320 ou 330 000 € en 2021, avec la forte demande et l’effet d’aubaine de la période, mais leur prix actuel est un prix juste.
Pourtant, Ludovic et Sandrine ont mis un an et demi à vendre leur maison. Ils pensaient la vendre 400 000 € au départ, d’après leur ressenti. Ils avaient entendu un peu partout que l’immobilier avait le vent en poupe et que leur maison devrait partir vite.
Dans l’esprit de Ludovic et Sandrine, les prix ont chuté de manière vertigineuse et ils ont bradé leur maison, car ils sont passés de 400 à 300 000 €.
D’un point de vue plus objectif, ils l’ont vendu à un prix correct. Ils auraient peut-être pu en tirer un meilleur profit, s’ils avaient opté pour une stratégie moins gourmande au démarrage, en mettant par exemple tout de suite leur maison à 330 000 €.
Pour conclure sur le sujet du prix, l’ajustement continue de s’opérer lentement. En revanche, on voit sur le marché des prix de ventes de départ beaucoup trop haut, complètement déconnectés de la réalité.
Une lente convalescence…
Des volumes qui se stabilisent avec des besoins fondamentaux toujours présents pour les français, des taux d’emprunt qui continuent de baisser, des prix qui s’ajustent doucement : l’horizon s’éclaircit prudemment en 2025, qui sera probablement une année de convalescence pour le marché immobilier dans l’ancien. En revanche, du côté du neuf, il se pourrait que le marché mette plus de temps à se relever.