La location-accession est un contrat passé entre un accédant et un propriétaire déterminant la façon progressive de vendre et d'acquérir un bien immobilier. Cette forme particulière de vente peut concerner tout aussi bien un appartement qu'une maison neuve.

En de mots plus simples, il s’agit pour le particulier d’habiter une maison dont le loyer, durant 1 à 4 ans, permet de l’acheter progressivement, mais lui permettant d’apporter soit une option d’achat soit d’y renoncer.
Elle concerne tout le monde sans exclusivité.  Cette vente est basée sur l’établissement d’un contrat entre les deux parties :

La mise en place d’un contrat

La location-accession débute toujours par un contrat. Ce contrat oblige le vendeur à réserver son bien au locataire. À la signature du contrat, le locataire accédant peut payer une somme convenue au vendeur. Cette somme ne doit pas excéder 5 % du montant de la vente du bien. Cet accord préliminaire ne constitue pas une obligation. Le contrat est ensuite enregistré officiellement par un notaire.

Le contrat a obligation de porter certaines mentions et termes de l’accord : Le montant de la vente, les modalités de paiement, la date d’entrée et de terme de la période de jouissance, le montant de la redevance, la désignation des garanties et les charges incombant à l’accédant.

Quelle est la durée de la période de jouissance ?

C’est la période durant laquelle le locataire accédant occupe le bien en tant que locataire. Cette période est fixée par la loi. Elle ne peut être inférieure à un an minimum et ne peut excéder une durée maximum de 4 ans.

À quoi correspond la redevance payée par le locataire-accédant ?

Cette redevance se divise en deux fractions distinctes :

Pour le cas où au terme de la période, le locataire ne veut plus acheter, la fraction acquisitive doit lui être rendue. En revanche, si les choses se poursuivent normalement, le locataire achète au montant prévu après déduction du montant total de la fraction acquisitive. Dans le cas de l’acquisition d’une maison neuve, le locataire peut alors bénéficier d’un prêt bancaire particulier, le PSLA, prêt Social Location – Accession. Ce prêt a été mis en place en 2004 pour aider les ménages les plus modestes à devenir propriétaires. Ce prêt bénéficie d’une TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) et une exonération de taxe foncière durant 15 ans. Il est cependant soumis à certains montants de revenus, à un montant de vente particulier lié aux prix du secteur concerné et il oblige le bénéficiaire à faire du bien sa résidence principale.

Les obligations du locataire-accédant

Pendant la période de jouissance, le locataire -accédant a les obligations suivantes :

Résiliation anticipée du contrat

Le contrat peut être résilié à tout moment pour inexécution :

À compter de la résiliation, l’accédant bénéficie d’un droit de maintien dans le bien d’une durée de 3 mois.

Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu’après le remboursement des sommes versées en acompte et de la fraction acquisitive.

Que se passe-t-il à échéance du contrat ?

L’accédant a le droit d’acheter le bien en levant l’option à n’importe quel moment.

Cependant, si 3 mois avant l’échéance de la période de jouissance, le locataire-accédant n’a pas manifesté son souhait d’accession à la propriété, le vendeur a le droit de le mettre en demeure d’exercer son option, et ce, par LR/AR.

Exercice de l’option d’achat

L’accédant doit verser alors le solde du prix de vente convenu au vendeur(après déduction totale des sommes des fractions acquisitives).

Ensuite le transfert de propriété est constaté et enregistré par notaire.

Renonciation de l’option d’achat

Dans ce cas précis, l’accédant n’a aucun droit de maintien dans les locaux.

Le vendeur dispose d’un délai de 3 mois pour rembourser après le départ de l’accédant, les sommes versées pour la fraction acquisitive.

Conclusion

On peut dire que la location-accession est une formule globalement intéressante pour le locataire. Il bénéficie de temps alors que son prix est bloqué par contrat et que le vendeur ne peut se dédire. En revanche, à échéance de la période de jouissance, le locataire accédant a encore la possibilité de ne pas s’engager. Pour ce qui est du prêt, soit grâce à un prêt conventionné ou par le PSLA, l’accédant bénéficie de la possibilité d’un prêt toujours avantageux.

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