Un nouveau dispositif fiscal sera effectif à partir du 31 janvier 2017. Nommé "Cosse ancien", ce dispositif d'incitation fiscale pour les bailleurs, apportera jusqu'à 85 % d'exonération d'impôt pour ceux qui louent un logement en zone tendue.
« Loi Cosse » ou « Cosse Ancien »
Le « Cosse ancien » s’ancre dans le cadre des mesures du gouvernement pour encourager la remise sur le marché des logements vacants. L’actuelle ministre du logement, Emmanuelle Cosse, marque le marché de l’immobilier de son nom avec ce dispositif « Cosse ancien ». L’objectif est d’apporter un avantage fiscal à louer un bien en accord avec les principes de l’agence nationale de l’habitat et donc de permettre un meilleur accès à l’immobilier pour les ménages aux ressources limitées.
En effet, l’idée de cette « loi Cosse » est d’inciter à la mise en location à un loyer abordable, voire un loyer inférieur aux pris du marché. Pour les propriétaires bailleurs, la démarche permet alors d’obtenir une réduction d’impôts allant de 15 à 85%. Cette exonération fiscale dépend de la zone géographique du bien en location, du niveau de loyer ainsi que des modalités de gestion (en direct ou en intermédiation locative).
Conditions pour bénéficier du Cosse Ancien
Pour profiter du « Cosse Ancien » et surtout de la réduction fiscale qui en découle, le propriétaire doit s’engager à suivre certaines conditions d’éligibilité. Tout d’abord, le logement concerné doit être nu (non-meublé) et doit servir de résidence principale d’habitation au locataire.
Prochainement, seront fixés par décrets (non publiés actuellement) les plafonds de loyers et les ressources du locataires.
La location doit être dans le cadre d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) dans le secteur intermédiaire, social ou très social. Cette convention doit être signée entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 et le logement doit être loué pendant toute la durée de cette convention, soit 6 ans pour un conventionnement sans travaux ou 9 ans en cas de travaux subventionnés.
Enfin, le logement concerné ne peut être loué à un membre du foyer fiscal,ni un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni un associé (dans le cadre d’une Société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés), ni à une personne occupant déjà le bien immobilier sauf dans le cas du renouvellement du bail.
85% de déduction fiscale grâce au Cosse Ancien
Le taux de déduction qui peut s’appliquer via le « Cosse Ancien » varie de 15% à 85% mais dépend de plusieurs critères, en plus des conditions évoquées ci-dessous. L’abattement fiscal est d’abord dépendant de la zone géographique où est situé le bien immobilier et du montant de loyer, de 15% pour un loyer « intermédiaire » en Zone B2, à 70% pour un logement « Social/très social » en zone A/B1. Cependant, quel que soit la zone géographique (même hors zone tendues), cette réduction d’impôts pourra atteindre 85% dès que le logement est géré par un organisme d’intermédiation locative.
A noter également que ce nouveau dispositif ne pourra pas se cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif : Pinel, Borloo, Besson ancien, Robien, Scellier, … Le régime fiscal du micro-foncier ne sera pas non plus cumulable avec le Cosse Ancien.