Faire baisser son loyer en cas d’erreur dans la surface habitable du logement, c'est possible mais vous devrez le prouver !
Il peut arriver, lorsque vous louez un bien immobilier, que vous vous rendiez compte que la surface habitable qui vous avait été notifiée sur le bail (loi Macron du 6 août 2015) ne correspond pas à l’espace réel habitable. Volontaire ou non, cette erreur ouvre sur la possibilité d’entamer quelques recours. Voyons un peu tout cela.
Définition de la surface habitable
La surface habitable, c’est la superficie, en mètre au carré, indiqué sur votre bail. Strictement définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, il s’agit plus précisément de la surface au plancher : les éléments non-habitables (escaliers, caves, garages…) ainsi que les espaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1. 80 m sont exclus du calcul.
Constat d’une erreur
Si vous avez des doutes quant à la surface réelle de votre habitation, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel. Si les nouvelles mesures sont inférieures aux précédentes de plus d’un vingtième, vous êtes en droit d’exiger une baisse de votre loyer, proportionnelle à l’écart constaté. Un juge peut être saisi en cas de litige.
Si votre demande intervient dans les 6 mois après la signature du bail, la diminution du loyer s’applique rétroactivement, ce qui vous permet de réclamer le trop-perçu. Passé ce délai, la baisse de loyer ne s’applique qu’à partir de la date de votre demande.
Superficie habitable et loi Carrez
Attention à la confusion ! La loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, greniers, remises, caves, sous-sols, parking, garages… La superficie Carrez est donc sensiblement supérieure à celle habitable. Faites la différence pour coller au mieux à la réalité lors de vos démarches. La surface habitable comprend la surface de plancher construite hors surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les embrasures de porte et fenêtre, les gaines et les escaliers.
Sanction en cas de surestimation de la surface habitable
En vertu de la loi ALUR (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989), des sanctions existent en cas de surestimation de la superficie habitable. Une diminution du loyer peut alors être sollicitée, toujours proportionnellement à l’écart constaté. Sans réponse de la part du bailleur, ni accord entre les deux parties, dans les deux mois qui suivent la demande, vous disposez de 4 mois pour saisir un juge dont la décision s’appliquera à partir de la signature du bail. Dans le cas où la demande intervient plus de 6 mois après la signature du contrat, la réduction du loyer prend effet à compter de la date de la demande. Attention, ces dispositions s’appliquent pour la location vide. Cependant, une action en justice permettra d’obtenir gain de cause pour un appartement ou une maison meublés.
En cas d’absence de surface habitable dans le bail
Si l’indication de la superficie habitable ne figure pas dans le contrat de location, le locataire à la possibilité de mettre son bailleur en demeure dans un délai d’un mois après le début du contrat afin que la surface soit renseignée dans le bail. À défaut de réponse dans un délai équivalent, soit un mois, à compter de la réception de la demande, ou en cas de refus, vous disposez de 3 mois à partir de la mise en demeure pour saisir la justice et bénéficier d’une baisse de loyer.
Vous savez désormais l’essentiel des éléments à avoir à l’esprit en cas de litige ou de superficie erronée. Essayez de régler le litige à l’amiable, les erreurs concernant la surface étant souvent involontaires et le bailleur une personne de bonne volonté. Enfin, pensez à toujours formuler vos demandes par courrier recommandé avec accusé de réception qu’il vous faut garder soigneusement, cachet de la poste faisant foi.