Quels travaux et réparations un locataire doit-il prendre en charge ? La loi partage la charge des réparations et travaux dans un logement entre son propriétaire et son locataire.
Le propriétaire doit assumer tous les travaux relatifs à la vétusté et à la salubrité du bien. Et le locataire, les travaux relatifs à l’entretien courant et aux menues réparations de l’appartement ou de la maison, ainsi qu’éventuellement les travaux d’aménagement d’ordre pratique ou esthétique. Voyons tout cela plus en détails :
A l’entrée dans les lieux
Par principe de base, notifié dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le propriétaire doit toujours délivrer sa location décente avec un état général et des équipements en bon état d’usage et de réparation. Le bien immobilier décent doit ainsi être suffisamment ventilé et éclairé, sans humidité, et les installations d’électricité et de gaz doivent assurer la sécurité des occupants.
Si tel n’est pas le cas, le propriétaire a obligation d’effectuer les travaux avant la mise en location (le locataire a d’ailleurs le droit d’exiger de lui la mise en conformité des lieux, en cas de non respect de ces normes d’habitabilité, même si l’état des lieux a déjà été signé).
Il faut savoir que propriétaire et locataire peuvent s’arranger entre eux : Le locataire faisant réaliser les travaux et le propriétaire s’engageant à le rembourser ou à déduire les frais du ou des prochains loyers. Mais il faut veiller à inscrire cette convention de travaux dans le contrat de bail, sachant qu’elle ne doit normalement pas concerner ces travaux de mise aux normes puisque l’appartement ou la maison doit être décent(e) pour être loué(e).
Pendant la durée du bail
Le locataire vivant dans le bien immobilier, c’est donc logiquement à sa charge que reviennent les menues réparations et les frais d’entretien courants, y compris les remplacements d’éléments assimilables à ces réparations, qui font suite à l’usage normal des équipements à usage privatif et des locaux.
Le locataire vivant dans le bien immobilier, c’est donc logiquement à sa charge que reviennent les menues réparations et les frais d’entretien courants
Ces travaux, parfois nombreux mais généralement d’un montant peu élevé, sont par exemple les remplacements des vitres abîmées et la réfection des mastics, le remplacement de lames de parquet ou d’interrupteurs, la vidange de la fosse septique etc. La liste des réparations locatives est détaillée dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Le locataire doit également s’acquitter des charges locatives, définies dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui constituent des travaux réalisés par le bailleur mais dont les coûts sont récupérables sur le locataire. Ceux-ci concernent les menues réparations et travaux de maintenance effectués dans les parties communes et qui bénéficient au locataire (ascenseurs, espaces verts, eau, chauffage collectif, hygiène).
Et le propriétaire doit, pendant le bail, prendre à sa charge les travaux rendus obligatoires par malfaçon, vétusté, vice de construction ou force majeure, qui sont généralement des investissements importants. La notion de vétusté s’apprécie alors entre le début du contrat de bail et le moment où les travaux deviennent indispensables, ainsi qu’en tenant compte de la durée de vie des parties du logement ou de ses équipements.
En fin de bail
Lors de l’état des lieux de sortie, le locataire doit répondre des dégradations qui se sont produites au cours de son bail. Le bailleur a ainsi le droit de lui réclamer la réfection d’un mur présentant plusieurs trous de chevilles par exemple.
En général, le bailleur effectue les travaux et retient, sur présentation de justificatifs (devis et factures), une partie ou l’ensemble du dépôt de garantie pour couvrir le paiement de ces travaux de réfection.
Toutefois, le propriétaire ne peut pas facturer la remise à neuf et doit tenir compte de la durée du bail pour appliquer un abattement en fonction de la vétusté. Il faut savoir qu’il n’existe pas de grille de vétusté officielle à ce jour, mais on considère que la durée de vie des tapisseries et peintures est d’environ 10 ans, celle des moquettes d’environ 7 ans et celle des équipements (plaques de cuisson par exemple) d’environ 5 ans.