Locataire et propriétaire : qui paie quoi ?

De manière générale, les travaux à la charge du locataire sont tous ceux liés à l’entretien courant du logement et à ce qui est appelé “réparations locatives”. De son côté, le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations liées à la vétusté et aux critères de décence du logement. Pour éviter d’éventuels litiges, voyons concrètement ce que cela donne.

Taxes, impôts et redevances

Il va de soi que la charge principale du locataire est le loyer. Ici, il est impossible de se tromper. Il en va de même pour les charges mensuelles qui sont liées à l’occupation du bien par le locataire. En toute logique, c’est donc à lui qu’incombe le paiement des factures d’eau, de gaz ou encore d’électricité. 

En revanche, en ce qui concerne les taxes et redevances, ce n’est pas toujours aussi limpide.
Commençons par le plus simple : la taxe d’habitation. La taxe d’habitation sur les résidences principales ayant été supprimée, vous n’avez plus à la payer. C’est également le cas pour la contribution à l’audiovisuel public, aussi appelée “redevance télé”, qui n’existe plus depuis 2022.
La taxe foncière incombe au propriétaire puisque ce dernier possède le terrain. Cependant, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui est une taxe annexe à la taxe foncière, est une taxe dite “récupérable” par le propriétaire.
Cela signifie que le propriétaire qui s’en acquitte en même temps que sa taxe foncière, peut récupérer le montant de cette taxe, hors frais de gestion, dans les charges locatives que vous payez.
Si votre logement est soumis à la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), celle-ci sera directement payée par vos soins puisque c’est la personne qui habite le logement qui doit s’en acquitter. 

Entretiens et réparations 

En tant que locataire, il faut garder à l’esprit que vous êtes responsable de toutes les petites réparations ainsi que l’entretien courant du logement que vous occupez. Elles sont généralement appelées “réparations locatives”.  Les grosses réparations, en revanche, relèvent du propriétaire.

Mais qu’entend-on exactement par réparations locatives et grosses réparations ? 

Les réparations locatives comprennent notamment : 

• Les parties intérieures : il vous appartient d’entretenir et réparer les plafonds, murs, parquets, moquette et les cloisons. Vous devrez par exemple effectuer les raccords de peinture, reboucher les trous effectués dans les murs ou encore entretenir les menuiseries.
• Les ouvertures intérieures et extérieures : ici, nous faisons allusion aux fenêtres, portes, stores et volets. Il est de votre devoir de remplacer les pièces défectueuses, de graisser les mécanismes ou de remplacer les clés égarées. 
• Les installations de plomberie, chauffage, appareils sanitaires, etc. : vous devez entretenir les canalisations, remplacer les joints, ramoner les conduits et vidanger les fosses septiques.

À savoir : Souvent source de questionnement, il est important de noter que c’est au locataire de se charger de l’entretien annuel de la chaudière individuelle.

• Les équipements électriques : si c’est un peu plus évident, rappelons néanmoins que c’est au locataire d’entretenir et réparer ou changer les prises de courant, les ampoules, les interrupteurs et les fusibles. 
• Les équipements spécifiés dans le contrat de location : cela concerne généralement les logements meublés. Pendant toute la durée de votre bail, vous devrez entretenir les équipements tels que les machines à laver, hottes aspirantes, réfrigérateurs, etc. 
• Les parties extérieures : enfin, vous devrez également effectuer l’entretien courant des jardins privatifs, terrasses et gouttières.

Bien entendu, toutes les menues réparations à la charge du locataire doivent résulter d’un usage normal du bien loué. Dans le cas contraire, il existe deux cas de figures. 

Le locataire a dégradé le logement. Si le propriétaire constate souvent la dégradation à la sortie des lieux du locataire, cela ne veut pas dire que ce dernier va s’en sortir sans y laisser quelques plumes.
En effet, en cas de dégradation du bien, vous serez tenu de payer pour sa remise en état. Mais depuis le 8 mars dernier, votre propriétaire peut en plus prétendre à une indemnité supplémentaire.  

Voilà une raison supplémentaire, s’il en fallait une, de bien entretenir votre logement pendant toute la durée de votre bail. 

En revanche, vous ne pourrez pas être tenu responsable des dommages et des pertes survenant dans le logement, s’ils sont causés par :

• Des circonstances exceptionnelles telles qu’une tempête ou une inondation
• Une faute du propriétaire 
• Une personne non autorisée par le locataire

Ainsi, il ne pourra pas vous être demandé de payer les travaux liés à ces trois cas qui sont, de fait, à la charge du propriétaire.

Ce dernier est, par ailleurs, tenu de louer son logement en bon état et décent. Pour ce faire, le propriétaire peut être amené à effectuer des travaux avant l’entrée dans les lieux du locataire. 

Il peut également être convenu par les deux parties que le locataire se charge des travaux ou des réparations nécessaires à la remise en état du logement via une “clause travaux” stipulée dans le bail.
Néanmoins, si le locataire effectue lui-même les travaux, il incombe toujours au propriétaire de les financer. En outre, il ne peut s’agir de travaux liés à la décence du logement.

En addition de ces travaux, le propriétaire doit s’occuper des réparations importantes ou structurelles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. 

Il devra donc prendre à sa charge : 

• les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives, tels que l’installation d’un interphone
• les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (vétusté) comme le changement de volets défectueux
• les travaux liés à des vices de construction comme les moisissures et traces d’humidité causées par un défaut d’isolation ou des fissures
• les travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement comme l’isolation 
• les travaux liés à des cas de force majeure tels que les tempêtes ou inondations
• les travaux d’entretien structurels comme l’entretien des toitures et façades 
• le remplacement des équipements fournis dans le cadre d’un logement meublé comme une machine à laver en panne

À savoir  

Si les réparations nécessitent une intervention dans le logement, le propriétaire doit en informer préalablement le locataire.

Le propriétaire refuse de réaliser les travaux à sa charge, que faire ? 

Il vous appartient d’avertir votre propriétaire lorsqu’un dommage apparaît.
Si malgré votre avertissement, il ne fait pas le nécessaire, vous devez alors le mettre en demeure. 

Pour cela, vous devez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez utiliser notre modèle de lettre disponible ici.

Si après un délai de deux mois suivant l’envoi de votre courrier, vous n’êtes pas parvenu à un accord, ou si vous restez sans réponse de la part de votre propriétaire, vous pourrez alors saisir l’autorité compétente. 

En cas de saisine du tribunal et si le juge estime qu’il existe bel et bien un manquement de la part du propriétaire, il pourra le contraindre à effectuer les travaux en question.
Il pourra également vous donner le droit d’effectuer vous-même les travaux qui resteront quoi qu’il en soit financés par le propriétaire. 

Enfin, en fonction de la situation, le juge pourrait aussi vous accorder des dommages et intérêts pour cause de “trouble de jouissance” du bien. 

Attention toutefois, même si le propriétaire ne réalise pas les travaux qu’il doit faire et que les procédures peuvent être longues, vous devez continuer à payer le loyer.