Le dispositif d'investissement locatif « Pinel » remplace, depuis septembre 2014, le dispositif Duflot. Rappel des grandes règles de ce mécanisme.
Destinée à encourager l’investissement immobilier locatif, la loi Pinel permet d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. Le logement doit être destiné à la location (résidence principale du locataire), avec un montant d’investissement plafonné à 300 000 € par an et de moins de 5 500 € par mètre carré. La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales dont le maximum est de 10 000 € par an et par foyer fiscal.
- Des durées de 6 à 12 ans
La réduction fiscale accordée est de 12 % à 21 % calculée sur le prix de revient du logement, selon la durée d’engagement : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Des caractéristiques spécifiques s’appliquent à l’outre-mer.
Par exemple, si vous achetez un appartement neuf de 280 000 € en métropole et vous vous engagez à le louer au moins neuf années, le montant de l’avantage fiscal global est de : 280 000 x 18 % = 50 400 €. Vous pourrez donc déduire chaque année, pendant neuf ans, 5 600 € de votre impôt. Sur ce point il faut donc veiller à ce que les montants d’impôts payés soient supérieurs à l’avantage fiscal consenti sur la durée prévue au montage fiscal…
- Des contraintes non négligeables
La loi Pinel reste très encadrée. Les ressources du locataire et le loyer sont plafonnés, afin d’offrir plus de locations pour les ménages aux revenus les plus modestes.
Il existe donc des plafonds de loyers, exprimés en euros par mètre carré (hors charges), qui varient selon la localisation du bien. Ces plafonds sont fixés chaque année par décret et sont en moyenne, selon le ministère, de 20 % inférieurs à ceux du marché libre afin d’en permettre l’accès aux classes modestes et moyennes, notamment celles se situant juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
– Quatre zones ont été définies selon le nombre d’habitants :
Zone A Bis (Paris et quelques communes d’Île de France) ;
Zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français) ;
Zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations, départements d’outre-mer et Corse)
et la Zone B2 (agglomérations comprises entre 50 000 et 250 000 habitants).
Certaines communes ne sont pas éligibles. Les plafonds de loyer mensuel pour 2015 en euro/mètre carré sont de : 16,72 € (A bis), 12,42 € (A), 10 € (B1), 8,69 € (B2).
Les ressources du locataire sont également encadrées. Selon la composition de la famille et la localisation du bien, le revenu fiscal de référence (figurant sur l’avis d’imposition) ne doit pas dépasser certains plafonds. L’ensemble de ces données est disponible sur notre site lafinancepourtous.com (rubrique immobilier).
Enfin, et c’est une nouveauté par rapport à la loi Duflot ; le bien peut être loué à un membre de sa famille (enfant par exemple), s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal et si ses ressources respectent les limites fixées par la loi.