Guide du premier achat : Compromis de vente et signature de l’acte authentique

L’achat d’un bien immobilier est un processus complexe qui comporte de nombreuses étapes importantes. L’une des étapes les plus cruciales dans le processus d’achat est la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. Ces deux documents légaux jouent un rôle essentiel dans la transaction immobilière et il est important de comprendre leur fonctionnement avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? 

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, constitue le premier acte qui consolide l’accord des parties pour une transaction immobilière. Il s’agit d’un « avant-contrat », qui prépare la voie à la signature de l’acte définitif. Ainsi, le vendeur manifeste son intention de vendre son bien à l’acheteur, qui confirme de son côté son intention d’acheter, en acceptant les termes et les conditions du contrat. 

Le compromis de vente est bien plus qu’un simple accord de principe, c’est un véritable contrat qui engage l’acheteur et le vendeur à conclure la vente d’un bien immobilier. Il est signé par les deux parties après les éventuelles négociations et avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Que doit contenir un compromis de vente ?

Un compromis de vente contient toutes les informations pertinentes relatives à la transaction, telles que le prix d’achat, les conditions de paiement, les modalités de livraison du bien, les éventuelles clauses suspensives, etc. 

Rappelons que le compromis de vente est un document juridique qui engage les deux parties, l’acheteur et le vendeur, à respecter les termes du contrat. Par conséquent, il est important de lire attentivement toutes les clauses du compromis avant de le signer. Si vous avez des doutes ou des questions sur une clause particulière, n’hésitez pas à demander des éclaircissements à votre agent immobilier ou à votre notaire.

Il est également important de noter que le compromis de vente comporte souvent des clauses suspensives. Les conditions suspensives sont une réelle sécurité pour les parties, car la vente ne peut avoir lieu que si elles sont remplies. Parmi ces conditions, il y en a une qui est obligatoire dès lors que l’acheteur est un particulier et qu’il déclare utiliser un emprunt pour financer l’achat de son bien immobilier : il s’agit de la condition suspensive d’obtention de prêt. Comme son nom l’indique, cette clause permet de faire annuler la vente sans pénalité si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier. 

Dois-je déjà verser les fonds à cette étape ? 

À cette étape, la vente n’est pas encore officielle. De ce fait, vous n’êtes pas encore au stade de l’achat de votre futur bien.

Cependant, à la signature du compromis, il est d’usage de verser un acompte sur le prix d’achat. Aussi appelé “indemnité d’immobilisation” ou “séquestre”, cet acompte correspond généralement à 10% du prix de vente et est déduit du prix d’achat lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette indemnité d’immobilisation vise à prouver le sérieux de l’acquéreur et à compenser l’immobilisation du bien pour le vendeur qui a retiré son bien du marché en n’ayant aucune garantie que la vente va bel et bien aboutir.

Puis-je me rétracter après avoir signé le compromis de vente ? 

Depuis août 2015, la loi française accorde une protection renforcée à l’acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de rétractation de 10 jours (contre de 7 jours auparavant). Cependant, l’achat doit porter uniquement sur un bien à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien.

L’acquéreur qui souhaite se rétracter n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier et n’encourt aucune pénalité. Néanmoins, il doit s’assurer de notifier sa décision dans les temps à la personne indiquée dans le compromis de vente, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen garantissant une équivalence de preuve.
En revanche, passé le délai de 10 jours, vous risquez de payer une pénalité d’un montant de 5 à 20 % du prix du bien.

Il est important de noter que le non-retrait d’un recommandé à la Poste ne suspend pas le délai de rétractation.
Aussi, si le 10ᵉ jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.

La rétractation de l’acquéreur dans le délai imparti rend le compromis de vente caduc, mettant ainsi fin au contrat entre les parties. Les sommes que vous avez versées doivent vous être restituées dans les 21 jours suivant le lendemain de la date de sa rétractation.

Qu’est-ce que l’acte authentique de vente ?

Le deuxième document important dans le processus d’achat immobilier est l’acte authentique.
L’acte authentique est un document officiel qui est signé par les deux parties devant un notaire. Cette signature officialise la vente du bien immobilier. L’acte authentique de vente, rédigé et signé chez un notaire, diffère de l’acte sous seing privé, signé uniquement entre les parties.

Ce document contient toutes les informations relatives à la transaction comme convenu préalablement lors du compromis. Il doit notamment mentionner les informations suivantes : 

• Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• Adresse du bien
• Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
• Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
• Existence d’une hypothèque(1) et/ou d’une servitude (2)
• Prix de vente
• Modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)
• Montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
• Date de disponibilité du bien
• Conditions suspensives lorsqu’il en existe
• Informations relatives à la copropriété
• Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de réflexion quand il n’y a pas eu de promesse de vente 

En outre, l’acte de vente doit obligatoirement être accompagné du dossier des diagnostics.

Comment se passe la signature de l’acte authentique ? 

Une fois que le notaire a vérifié que toutes les conditions du compromis de vente ont été remplies, que le bien immobilier est libre de tout droit et qu’il n’y a pas de litige en cours, les parties peuvent procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

L’acte authentique doit être signé par les deux parties. Le notaire, lui, conserve le seul acte original, qu’on appelle la minute. Le jour de la signature, il remettra une attestation de propriété immobilière à l’acheteur.
En principe, la remise des clés à l’acheteur se fait à l’issue de la séance de signatures.

Le notaire procède ensuite à l’enregistrement de l’acte de vente au fichier immobilier, situé au service de publicité foncière dont dépend le bien, ainsi qu’au cadastre. Cet enregistrement confère à l’acte de vente une force juridique opposable aux tiers. Autrement dit, les tiers doivent respecter cette situation juridique qu’ils ne peuvent ignorer, même s’ils ne sont pas signataires de l’acte.

Après l’enregistrement de l’acte auprès du service de publicité foncière, le notaire conserve la minute et remet une copie de l’acte de vente à l’acheteur, soit en main propre, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par commissaire de justice. Cette copie, revêtue des cachets de l’administration fiscale, constitue le titre de propriété.

L’acte de vente peut également être signé sous forme électronique, c’est ce qu’on appelle un acte authentique électronique (AAE). Dans ce cas, le notaire prépare l’acte sur un logiciel de rédaction et joint l’ensemble des pièces annexes qu’il scanne. Les parties lisent l’acte sur écran et le notaire recueille électroniquement leurs signatures. À l’issue de la signature, l’acheteur reçoit une attestation de propriété et peut demander une copie de l’acte par voie électronique.

Quand dois-je régler le prix de vente ? 

L’acheteur s’acquitte du montant indiqué dans le contrat, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation versée à la signature du compromis, le jour de la signature de l’acte.
Les frais de notaires sont généralement à la charge de l’acquéreur et seront à régler en même temps. Ils correspondent à un pourcentage du prix d’achat situé entre 2 et 3 % pour un logement neuf et entre 7 et 8 % pour un logement ancien.
Les frais de notaires sont constitués majoritairement de taxes revenant à l’État. La rémunération du notaire représente une part infime du montant, les possibilités de négociations sont faibles. Vous pourrez cependant réduire vos frais de notaires en faisant estimer la valeur des équipements meublés du bien (cuisine équipée, évier, salle de bain, etc.) et en la soustrayant au prix de vente. Ainsi, la base de calcul des frais diminue. Il faudra néanmoins appliquer un coefficient d’obsolescence à cette liste d’équipement.
Par exemple, si la valeur de l’équipement est estimée à 15 000 € et que le bien est proposé à la vente à 200 000 €, vous pourrez signer un compromis de vente indiquant une valeur de 185 000 € pour le bien immobilier et de 15 000 € de mobilier. Ainsi, les frais de notaires s’appliqueront sur les 185 000 € et non plus sur les 200 000 €.

Enfin, depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise à leurs clients si le prix de vente est supérieur à 150 000 €. Cette remise est limitée à 10 % et permet de négocier les frais de notaire pour diverses transactions financières, y compris les rachats de soulte (3). Cependant, le notaire doit réduire sa propre rémunération, qui ne peut être inférieure à 90 € pour les petites transactions. Bien que la remise puisse être bénéfique pour les clients, elle reste rare, car le notaire doit l’appliquer à tous les clients éligibles s’il décide de l’accepter.

À savoir que si chaque partie est accompagnée de son notaire, alors émoluments (4) seront divisés entre les deux professionnels. 

(1) Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l’on doit de l’argent en garantie du paiement de sa dette

(2) Charge imposée à une propriété au profit d’une autre propriété (par exemple, un droit de passage)

(3) Dédommagement versé par un contractant à un autre afin de compenser la différence de valeur du bien qu’il reçoit en propriété (il rachète la part de l’autre pour être seul propriétaire du bien)

(4) Somme perçue par un officier ministériel, comme un notaire, en contrepartie d’une prestation dont le tarif est règlementé.