S'ils n'ont pas été signalés par le vendeur et identifiés après achat, la découverte d’éventuels défauts non apparents ou dissimulés s'apparente à un vice caché. Que faire ?
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Dans l’immobilier, un vice caché est défini comme un défaut grave caché du produit mis en vente qui le rend totalement impropre à l’habitation ou qui en diminue tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas effectué cet achat ou à un prix inférieur si le problème avait été signalé au préalable. Pour être considéré comme vice caché, ce défaut grave ne doit pas être connu par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente (le défaut est non apparent mais existant) et doit avoir une origine antérieure à la vente.
La présence d’un défaut dissimulé et antérieur à la transaction, est nommé vice caché, et permet de mettre en œuvre l’action en garantie du vice caché, ou garantie de qualité, conformément à l’article 1641 du Code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Qu’est-ce qui est considéré comme vice caché ?
L’expression de vice caché désigne les malfaçons inhérentes à un logement découvertes après l’achat du bien immobilier et le rendant dès lors inhabitable. Au regard de ces défauts graves, l’acquéreur aurait annulé son offre d’achat ou entrepris son achat à un prix évalué en conséquence de ces malfaçons. Voici quelques exemples de vices cachés dans le cadre d’un achat immobilier :
- Malfaçons électriques
- Présence de termites
- Présence de mérules
- Défaut d’étanchéité de la toiture
- Pollution du sol
- Fondations défectueuses
- Inconstructibilité d’un terrain
- Absence d’eau courante
- …
Il est important de prendre en considération qu’un défaut signalé dans l’acte de vente du bien immobilier n’est alors plus à considérer comme vice caché, l’acquéreur en ayant pris connaissance avant signature.
Quel faire en cas de vice caché ?
Dès lors qu’une malfaçon a été signalée par le vendeur, notamment par les différentes diagnostics immobiliers nécessaires à l’élaboration de l’acte de vente, alors aucun recours n’est possible. Dans le cas où le vice est avéré et a été caché par le vendeur lors de la vente, alors l’acquéreur doit faire appel à un avocat pour éventuellement engager une procédure judiciaire auprès du tribunal de grande instance.
Pour prouver le défaut de l’habitation, l’acheteur doit réunir les pièces pouvant étayer son constat : Rapport d’expertise, Factures et devis d’artisans de remise en état, constat d’huissier. C’est avec ces preuves que l’acquéreur peut invoquer la garantie légale des vices cachés lors de sa prise de contact avec le vendeur, par courrier recommandé. Attention, l’acquéreur doit prouver que le vice existait avant l’achat et qu’il n’était pas apparent ou qu’il aurait été dissimulé par le vendeur. Sans preuves de ce caractère antérieur à la transaction, l’acquéreur ne pourra faire jouer la garantie du vice caché prévue par le code civil.
Suite à cette prise de contact et ce constat de vice caché, il est préférable de trouver un accord amiable mais à défaut d’un accord, le litige entrainera l’ouverture d’une procédure devant un tribunal.
En cas de vice caché, accepté par le vendeur ou établi suite à un jugement, la transaction immobilière pourra être annulée et l’acquéreur entièrement remboursé pourra obtenir alors une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché.
Quel délai pour se retourner contre un vice caché ?
L’acquéreur qui constate un défaut grave du bien acheté doit le signaler le plus rapidement possible car sera plus simple à prouver notamment sur l’aspect existant lors de la vente. Légalement, l’acquéreur dispose dans délai de 30 ans pour constater et signaler tout vice caché. À compter de la découverte du vice, l’acheteur dispose d’un délai légal de 2 ans pour mettre en œuvre l’action sur les vices cachés. Si ces délais sont dépassés, l’action sur les vices cachés n’est alors plus possible.