L’investissement locatif permet de bénéficier d’avantages fiscaux et de se constituer un capital revente à terme ou un complément de revenu. C’est une valeur sûre accessible à tous les contribuables imposables.
Pourquoi cet investissement ?
Un certain nombre d’éléments militent en faveur d’un investissement à but locatif : la pierre est plus durable que des produits d’épargne et des produits financiers qui peuvent subir des fluctuations. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal sous certaines conditions, les taux d’intérêt sont encore historiquement bas. Comme tous les placements dans l’immobilier, il est important de comparer les différentes offres.
Récupérer la TVA avec les résidences gérées
Ce sont des résidences pour seniors autonomes, des résidences pour étudiants, des résidences de tourisme à la montagne, à la mer ou à la campagne, résidences d’affaires en centre-ville, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
La location de ces biens meublés est assurée par un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial, c’est lui le locataire et charge à lui de sous-louer à sa clientèle. Ses avantages : l’investisseur peut récupérer la TVA si la résidence propose un bouquet de services (fourniture du linge ou du petit-déjeuner, accueil 24 h/24, accueil non personnalisé), et peut également choisir entre une réduction d’impôt de 11 % du montant HT de l’achat (+frais réduits de notaire) étalée sur neuf ans ou opter pour le statut classique de la location meublée non professionnelle (LMNP). « Cette LMNP offre la possibilité de percevoir des loyers très peu ou pas fiscalisés », précise Nicolas Lacoste, co-gérant de TCP, une société rennaise indépendante de gestion de patrimoine.
Ses inconvénients : comme il s’agit d’un pur marché d’investissement, la revente du bien sera plus difficile. « Il faut aussi être vigilant sur la situation géographique de la résidence et être rigoureux sur le choix de l’exploitant qui doit veiller à son bon remplissage », poursuit Nicolas Lacoste.
Le dispositif Pinel sous conditions
Il ne concerne que la location, en qualité de résidence principale d’un logement neuf non meublé, pendant une période de six, neuf ou douze ans. Le bien doit bénéficier du label BBC (Bâtiment basse consommation) 2005 ou respecter la RT (Réglementation thermique) 2012. Le dispositif Pinel donne droit à un avantage fiscal sous conditions (réduction d’impôt de 12 % sur six ans, ou 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans) de ressources des locataires. Il introduit la possibilité de louer à ses descendants et ascendants.
L’éligibilité à la loi Pinel dépend enfin du respect des plafonds de loyer, qui sont revalorisés chaque année. « Un investissement Pinel est intéressant si le logement est bien placé et si l’on respecte à la lettre toutes les conditions d’attribution du dispositif. S’entourer d’une agence immobilière n’est pas superflu, c’est la garantie que les plafonds de ressources et les plafonds de loyer seront respectés. » D’autres dispositifs de défiscalisation s’appliquent sur l’ancien situé dans les centres-villes historiques : loi Malraux pour les travaux de restauration et de rénovation, régime de droit commun du déficit foncier pour diminuer ses revenus fonciers existants ou son impôt avec l’immobilier.