Les règles d'imposition ont évolué depuis le 1er septembre. Mais la vente de la résidence principale demeure totalement exonérée.

Depuis le 1er septembre, pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant vingt-deux ans au lieu de trente ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année, à compter de la sixième année, jusqu’à la vingt et unième année et de 4 % la vingt-deuxième année. Soit 100 % au terme de vingt-deux ans.

Sont concernés par ces nouvelles durées de détention les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou celles détenues dans une société civile immobilière (SCI). Une précédente réforme, applicable au 1er février 2012, avait porté la durée de détention de quinze à trente ans pour bénéficier de l’exonération totale de la taxation des plus-values immobilières. La résidence principale est toujours entièrement exonérée.

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 15,5 % après un délai de détention de trente ans. Il reste donc inchangé. L’abattement est de 1,65 % à compter de la sixième année de détention ; de 1,60 % la vingt-deuxième année et de 9 % à partir de la vingt-troisième. Soit 100 % au terme de trente ans de détention.

Le taux forfaitaire global d’imposition est maintenu sans changement. Il est de 34,5 % avec un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %, appliqué sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte des abattements pour durée de détention calculés dans les nouvelles conditions détaillées ci-dessus.

Les cessions de terrains à bâtir, celles de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière – parts de fonds de placement immobilier – et les cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, d’un ascendant ou d’un descendant.

Un bien acquis 147 000 € est vendu 195 500 € au bout de quinze ans. La plus-value réalisée est de 48 500 €. Avec ce nouveau dispositif, et en intégrant l’abattement exceptionnel de 25 %, l’impôt à régler est de 7 473 €. Il serait de 13 386 € sans ces mesures.

Base d’imposition à l’impôt de plus-value : 48 500 € – 60 % (taux d’abattement pour quinze ans de détention) = 19 400 €. Puis application de l’abattement exceptionnel : 19 400 € – 25 % = 14 550 €.

Base d’imposition aux prélèvements sociaux : 48 500 € – 16,50 % (taux d’abattement pour quinze ans de détention) = 40 498 €. Puis application de l’abattement exceptionnel : 40 498 € – 25 % = 30 373 €.

Montant de l’impôt sur la plus-value : 14 550 € X 19 % + 30 373 € X 15,5 % = 7 473 €.

Mais cette réforme de la taxation des plus-values immobilières doit encore être discutée au Parlement dans le cadre du vote de la loi de finances pour 2014. Il n’existe donc aucune certitude juridique sur ce dispositif qui pourrait faire l’objet d’éventuelles modifications en fin d’année.

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