Souvent source de litiges, la répartition des charges et des travaux de copropriété répondre à des règles bien précises.
Commençons par les charges : elles représentent les dépenses relatives au fonctionnement de l’immeuble et à son entretien. Le règlement de copropriété fixe la quote-part incombant à chaque lot et à son propriétaire.
La loi distingue deux catégories de charges : les charges générales et celles portant sur les services et équipements.
Les charges générales sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble. Entrent dans cette catégorie : les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, l’éclairage des parties communes, le nettoyage de l’immeuble, l’entretien des espaces verts, la réfection du gros œuvre, le salaire du gardien. Ces charges sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot de copropriété. La répartition se fait sur la base des tantièmes de copropriété. Tous les copropriétaires, quelle que soit la nature de leur bien, sont tenus de participer au paiement de ces charges.
Balcons et terrasses
Le plus souvent, les règlements de copropriété précisent que les balcons sont des parties communes pour leur gros œuvre et des parties privatives pour les appuis et balustrades. Dans ce cas, les travaux touchant au gros œuvre entrent dans les charges générales alors que l’entretien des appuis est à la charge du copropriétaire qui a la jouissance du balcon.
Quant aux terrasses, les copropriétaires en ont souvent la jouissance exclusive. Dans la plupart des règlements de copropriété, les frais relatifs à la réfection des aménagements sont supportés par la copropriété, tous les autres frais restant à la charge du copropriétaire ayant le droit de jouissance exclusive. Les charges des services et équipements correspondent aux frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur, du chauffage collectif, des gaines de vide-ordures, de l’interphone ou du vidéophone, de l’antenne collective… Le règlement de copropriété en contient toujours l’énumération précise. Les charges des services et équipements collectifs sont réparties en fonction de l’utilité que ceux-ci procurent à chaque lot.
Et les travaux ?
Les frais engendrés par les travaux en copropriété, préalablement votés en assemblée générale, sont réglés par l’ensemble des copropriétaires qu’ils soient favorables ou non au projet. À partir de cette décision collective, chaque copropriétaire se voit dans l’obligation de régler les charges liées aux travaux, à hauteur de sa quote-part.
À l’achat : s’informer
À l’occasion de l’achat d’un appartement mais aussi d’une place de parking, d’une cave…, l’acheteur a intérêt à s’intéresser à sa contribution à l’entretien et aux travaux des parties communes de l’immeuble. Les procès-verbaux d’assemblée générale permettent à l’acheteur de savoir si des travaux ont été votés récemment et si le paiement de ces travaux est en cours ou à venir.
Le paiement des travaux en copropriété est souvent échelonné afin de permettre aux copropriétaires de ne pas avoir de trop grosses sommes à régler en une seule fois. Pour des gros travaux, il peut donc être prévu un étalement assez long des paiements dans le temps.
L’acheteur comme le vendeur peuvent obtenir une information fiable et concrète par le syndic, qui fournit notamment l’état daté au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Désormais, l’acquéreur peut obtenir un « pré état-daté », c’est-à-dire des informations financières sur la copropriété à fournir à l’acheteur par le vendeur dès la promesse de vente.