Spécial résidences secondaires, les prix sur le littoral, le profil des acquéreurs
Le rêve à quel prix ?
Être propriétaire de sa maison de vacances est le rêve de beaucoup d’entre nous et une réalité en France pour près de trois millions de ménages, loin devant les autres pays européens (douze fois plus qu’en Allemagne par exemple). Ce qui n’est pas sans créer des difficultés pour les résidents à l’année.
Depuis 1968, selon l’Insee, sur la façade Manche Atlantique, le nombre de résidences secondaires a été multiplié par trois.
Pied-à-terre pour certains, maison de famille pour d’autres, ou encore achat en vue de la retraite, le marché de la résidence secondaire est très particulier. Il ne peut être analysé comme celui de la résidence principale ou de l’investissement locatif.
C’est pourquoi les notaires bretons et normands ont décidé de s’unir pour étudier l’évolution de ce marché, en élargissant le spectre de leur étude sur la façade Manche-Atlantique.
Depuis 2008, sur l’ensemble des littoraux, on assiste à une érosion des prix. Aujourd’hui, il est à nouveau possible de trouver un appartement à moins de 1 000 €/m² ou une maison à moins de 120 000 €.
Le rêve redevient accessible !
L’achat d’une résidence secondaire peut faire partie d’une stratégie patrimoniale qui s’avère souvent pertinente à long terme comme le démontrent les résultats de l’étude sur 10 ans.
Alors, pourquoi ne pas se lancer et s’offrir son rêve ?
Des opportunités à saisir
L’étude porte sur les littoraux de Basse-Normandie (Calvados &Manche) et de la Bretagne « historique » (Côtes d’Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique & Morbihan) comparaison avec l’ensemble du littoral Manche-Atlantique.
Elle ne traite que des ventes de résidences secondaires, soit l’ensemble des biens vendus par des personnes extérieures aux bassins de vie analysés.
- Bretagne & Basse-Normandie : des côtes privilégiées
Le marché de la résidence secondaire en bord de mer est spécifique. Les critères d’achat du bien en termes de confort et de surface sont souvent plus modestes que pour la résidence principale. Pour la maison de vacances, la proximité géographique est, plus que pour tout autre type de bien.
Les critères
– Proximité avec la résidence principale, pour en profiter régulièrement,
– Proximité de la côte (plages, ports, terrasses…).
Les deux régions étudiées offrent pour les britanniques, pour les franciliens comme pour l’ensemble des résidents des grandes agglomérations une accessibilité aisée : 4 liaisons transmanche (Roscoff, Saint-Malo, Cherbourg et Ouistreham), un réseau routier performant, des lignes ferroviaires qui mettent de nombreuses stations à moins de 3 heures de Paris, des aéroports internationaux.
Par ailleurs, la diversité des paysages et la richesse du patrimoine culturel comme historique font de ces deux régions des zones touristiques particulièrement attractives et dynamiques.
- Immobilier : une offre variée
Les deux régions proposent une offre variée de résidences secondaires pouvant s’adapter à de nombreux budgets : appartements anciens ou neufs, belles villas ou maisons de ville, terrains à bâtir, biens situés en front de mer, en deuxième ou troisième ligne…
- Reprise des volumes avant celle des prix ?
Sur le marché de la résidence secondaire, depuis 2008, nous avons assisté, sur l’ensemble du littoral, à un tassement de l’activité, lié à la crise et aux incertitudes fiscales. Grâce aux baisses significatives de prix et à la mise en place d’un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières (sur les ventes hors résidence principale et terrain à bâtir), les notaires constatent depuis la fin de l’été 2013, une reprise des ventes qui devrait se confirmer avec l’arrivée des week-ends prolongés et l’approche des vacances.
Du coté des prix, les vendeurs ont bien compris, que pour vendre, ils devaient être raisonnables et accepter les négociations. Partout, la tendance est à la baisse à l’exception de quelques stations balnéaires où la demande repartant, les prix s’apprécient à nouveau légèrement.
Appartements anciens
Sur nos littoraux bretons et normands, l’offre en appartements anciens est limitée. Seules quelques stations disposent d’un parc important, comme La Baule ou Cabourg.
L’emplacement est le critère de choix.
Les acquéreurs s’orientent souvent vers des appartements plus petits afin d’ajuster la taille du bien à leur budget. Les appartements font souvent entre 30 et 50 m².
Si jusqu’en 2012, la majorité des stations balnéaires bénéficiant d’une image de marque très forte comme La Baule, Deauville, Carnac, Dinard… avait résisté au retournement de conjoncture, aujourd’hui le recul des prix est général : – 3,7 % en 2013.
Les vendeurs sont contraints de revoir leurs prétentions et de réelles opportunités se présentent. Le prix médian des appartements anciens à Douarnenez est repassé sous la barre symbolique des 1 000 €/m² et de nombreuses stations balnéaires proposent des biens à moins de 100 000 €.
Malgré les baisses de prix significatives en 2013, nos très prisées stations balnéaires de Deauville, La Baule ou Carnac continuent de faire jeu égal avec les grandes stations balnéaires du Sud-Ouest et enregistrent des prix médians au m² supérieurs à 4 000 €. A La Baule comme à Deauville, certains appartements de standing face à la mer peuvent toujours s’échanger à des prix supérieurs à 8 000 €/m².
Maisons anciennes
Sur l’ensemble du littoral 53 % des maisons vendues sont des résidences secondaires.
En secondaire, la maison avec jardin constitue le véritable rêve, surtout pour les franciliens qui vivent souvent en appartement le reste de l’année. Mais la majorité des résidences vendues est très loin de l’imaginaire collectif, à savoir la belle villa face à la mer.
Les prix médians de vente des résidences secondaires sont inférieurs à ceux des résidences principales sur le littoral. Ce constat s’explique aisément. Les acquéreurs sont moins exigeants sur un grand nombre de critères : les maisons sont plus petites, le bilan énergétique n’est souvent pas pris en compte et les acquéreurs acceptent aisément de faire quelques travaux. En revanche, l’emplacement est primordial et un petit jardin agréable reste un plus.
Depuis l’été 2013, les notaires ont constaté une reprise des volumes de vente. Aujourd’hui, sur de nombreuses stations balnéaires, les prix ont atteint un seuil et les acquéreurs n’hésitent plus à saisir les opportunités.
Sur nos côtes, seule Deauville affiche toujours un prix médian supérieur à 400 000 €. Sur les autres stations balnéaires traditionnellement prisées, la correction des prix est sévère, souvent supérieure à – 10 % : La Baule 350 000 €, Carnac 310 000 €, Trouville 265 000 €, Dinard comme Jullouville 240 000 €, Erquy 195 000 €, Bénodet 180 000 €, Carantec 172 500 €… Même sur ces stations balnéaires, les prix se négocient et laissent place à de véritables affaires.
Le constat reste toujours le même plus on s’éloigne de Paris plus les prix sont accessibles.
Source : notaires de l’ouest