Avant d’emménagez dans votre logement, il reste une étape importante à effectuer : rédiger l'état des lieux. Un document essentiel qui doit décrire chaque pièce du sol au plafond, les équipements, la robinetterie, les fenêtres, etc.
Principe
L’état des lieux est un document qui décrit le logement et ses équipements pièce par pièce et permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. En cas de détérioration, le propriétaire pourra retenir tout ou partie de votre dépôt de garantie pour payer les réparations.
Voilà pourquoi il est primordial de soigner cette étape.
Mise en œuvre
Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. Plus un état des lieux sera précis, moins il sera sujet à contestation quand vous déménagerez.
Pour chaque élément détérioré, écrivez votre appréciation. Mentionnez la présence de taches sur la moquette, les trous dans les murs, les fissures…
L’état de lieux doit être établi en deux exemplaires et signé par le propriétaire ou son représentant mandaté et par le locataire.
Etat des lieux entrant
Le locataire peut émettre des réserves sur l’état des lieux (s’il y a défection d’un élément d’équipement ou non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité), signaler au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l’état des lieux quelques jours après son arrivée, demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.
Etat des lieux sortant
Certains propriétaires établissent un pré-état des lieux sortant pour préparer l’état des lieux définitif incitant le locataire à faire les réparations locatives.
Combien ça coûte ?
Un état des lieux est gratuit lorsque celui-ci est réalisé directement entre le locataire et le propriétaire (ou son agent immobilier). À défaut, il peut être dressé par un huissier de justice (si le propriétaire refuse d’effectuer un état des lieux par exemple). Ses honoraires sont fixés par la loi : 152,65 € au maximum. Ces frais sont à partager par moitié entre le bailleur et le propriétaire.
Absence d’état des lieux
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d’écarter cette présomption :
• le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
• le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n’ait donné suite. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il avait délivré un logement en bon état d’usage.
Pour toutes les autres réparations, c’est-à-dire celles qui concernent les réparations d’entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.