Dans la vie quotidienne, le droit de passage, la servitude sont toujours à l’origine des conflits entre le voisinage .Que désignent-ils exactement ? Qui est à la charge de son entretien ? Est-il possible d’y stationner ? Cet article vous en donne plus d’informations sur les servitudes et le droit de passage dans le cadre d’un bien immobilier.

Droit de passage, servitude, ces termes reviennent également pendant l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, avant d’acquérir un bien, il faut en avoir connaissance.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude d’accès à la voie publique est une contrainte ou bien une charge s’imposant au propriétaire d’un bien immobilier. Elle confère donc au titulaire du fonds un droit d’accès au passage. Cette dernière est légale quand un terrain est difficile d’accès. L’accès au passage est en fait attaché au bien et non pas au propriétaire. Quand vous achetez un achat immobilier, vous héritez davantage du droit d’accès au passage sur la voie publique, que vous soyez le fonds dominant ou bien le fonds servant. Tout acte de vente doit légalement notifier la présence de ce passage.

Il y a deux types de servitudes, notamment les servitudes continues et discontinues. En ce qui concerne la première, l’usage ne nécessite pas obligatoirement l’intervention humaine, à savoir une vue, un égout, une arrivée d’eau, etc. Pour le deuxième passage, elle nécessite l’intervention humaine afin de pouvoir être exercée. Il s’agit d’un droit de puisage ou d’un droit d’accès au terrain de passage.

Cette servitude de passage n’est pas toujours à l’abri des sinistres, à savoir un dégât des eaux. D’où l’importance de faire une inscription à une assurance habitation.

Qu’est-ce qu’un droit de passage ?

Il donne à l’occupant d’un terrain le pouvoir d’accéder à la voie publique. Cette règlementation diffère selon le terrain enclavé ou difficile d’accès :

Si le terrain est enclavé :

Le terrain est dit enclavé quand il ne dispose pas d’accès à la voie publique. Dans ce cas, un droit d’accès au passage est affilié à l’habitant du terrain enclavé. Sur ce, il peut donc passer par le terrain d’accès de son voisin afin d’accéder à la voie publique.

Si le terrain est difficile à accéder :

Le droit d’accès est donné au titulaire du terrain, s’il a l’accord du voisin. Plus précisément, ce droit est principalement accordé au fonds sous réserve de la validation dominante. C’est une sorte de droit d’accès conventionnel.

Comment contester un droit de passage ou une servitude ?

Si le terrain n’est pas du tout enclavé, mais tout simplement difficile d’accès, alors c’est un passage légal, mais conventionnel. Dans ce cas, l’accord du voisin pour pouvoir octroyer ce droit est donc indispensable. Si nécessaire, il peut être modifié par un accord en commun entre les deux propriétaires. En revanche, s’il ne peut pas être fait à l’amiable, le juge devra statuer.

En cas de litige, il faut que la victime saisisse le tribunal judiciaire pour pouvoir acquérir ses droits d’occupation. Sur ce, il pourra statuer sur l’emplacement du droit d’accès, son mode d’exercice ainsi que son existence en dehors de la maison. Ainsi, le juge pourra définir le taux d’indemnité qui doit être versée au titulaire du fonds servant ou bien prononcer la fin de ce droit.

Entretien d’une servitude de passage : A la charge de qui ?

C’est celui qui utilise le droit de passage qui est à la charge de son entretien : il peut s’agir seulement du fonds dominant ou des deux propriétaires. En effet, les deux voisins peuvent partager les frais d’entretien. Le propriétaire pour qui le droit a été établi peut aussi lui tout seul s’occuper de la prise en charge.

Ceux qui utilisent le droit doivent réglementer l’entretien et les réparations qui peuvent être utiles au cours des années. Effectivement, différents sinistres peuvent se manifester : inondation, dégâts des eaux, accident… C’est pourquoi il est certainement indispensable d’être totalement assuré.

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Comment se passe le stationnement et le droit de passage ?

En général, un droit de stationnement et un droit de passage ne sont pas les mêmes choses. Toutefois, il est possible de stationner sur une servitude de passage si l’accord entre les deux parties le permet. Ainsi, si le dossier qui a développé la servitude, et qui a été approuvé par les deux propriétaires, n’autorise pas le stationnement, le fonds servant peut alors ne pas y accepter et ne pas autoriser au fonds dominant de stationner sur sa propriété.

Le propriétaire de la propriété utilisée pour le droit de passage peut ne pas accepter le stationnement du voisin, parce que malgré le fait qu’il peut laisser le passage libre, il garde le droit de faire usage de son terrain.

S’il y a un litige, il est nécessaire de saisir le tribunal. C’est ce dernier qui va définir les conditions du droit. Outre sa mission de réglementer un problème de stationnement, le tribunal saisi (de proximité ou judiciaire) peut décider sur :

Peut-on racheter un droit de passage ?

Tant que le droit respecte les modalités déterminées par l’acte, il est possible de le racheter. Ce sont les deux propriétaires qui fixent le prix. S’il y a un désaccord, le tribunal peut intervenir. Le prix doit convenir au dommage causé au propriétaire qui donne accès à sa propriété (fonds servant) au fonds dominant (propriétaire isolé).

Le prix d’un droit ou de l’indemnité est défini au cas par cas. Vous pouvez faire appel à un notaire pour obtenir une idée du tarif que vous pouvez demander pour permettre à votre voisin d’avoir le droit de passage sur votre propriété.

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