Vous avez décidé d’acquérir un bien immobilier en vue de faire un bon investissement locatif, mais il est en copropriété. Est-ce un avantage ou un inconvénient ? Cet article revient pour vous sur cette notion de copropriété pour vous aider à mieux comprendre son incidence sur votre vie de propriétaire-bailleur.
Définition et rôle d’une copropriété
La copropriété est un régime juridique qui permet de distribuer la propriété d’un immeuble en plusieurs lots, et entre différents propriétaires. Chaque lot est défini juridiquement par 2 éléments inséparables : les parties privatives du logement, et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes (ou en millièmes). Ces parties communes concernent les couloirs, les ascenseurs, les espaces extérieurs, etc.
C’est dans le règlement de copropriété que sont fixées juridiquement les règles présidant à l’utilisation et la gestion d’un immeuble en copropriété.
Chaque année, les copropriétaires se réunissent au sein du syndicat des copropriétaires, lors d’une assemblée générale, pour décider des orientations de la copropriété. C’est là que se décident certaines prérogatives en matière financière et administrative, en vertu de la loi de la loi du 10 juillet 1965. Les décisions vont porter notamment sur le choix des prestataires concernant l’entretien de l’immeuble, le choix des travaux de rénovation et le budget. Les décisions sont votées entre copropriétaires.
En ce qui concerne l’application des décisions, c’est un conseil syndical qui s’en charge. Il est constitué de copropriétaires élus qui assistent le syndic de copropriété dans son fonctionnement.
La plupart des syndics sont aujourd’hui professionnels, c’est-à-dire gérés par des sociétés extérieures rémunérées pour cela. Mais un syndic peut être aussi bénévole, avec un copropriétaire élu ou coopératif, selon un modèle de gestion collégial.
Pour ou contre la copropriété ?
Le futur propriétaire d’un bien en copropriété a souvent des réticences avant de l’acquérir. Voyons pourquoi.
Les inconvénients
- Le syndicat des copropriétaires limite l’autonomie d’un propriétaire. Son avis doit être requis pour poursuivre certains projets locatifs, lorsqu’ils impliquent la modification du règlement de copropriété. De fait, un règlement de copropriété peut interdire certains modes de mise location, comme la colocation, pourtant particulièrement rentables. Il décide aussi de la destination des lots d’habitation, ou s’ils peuvent être loués à des fins professionnelles ou à des fins d’habitation uniquement. Tout changement passe donc par son intervention, qui sera relayée par celle d’un notaire.
- Les travaux portant sur les parties communes, par exemple les murs porteurs de l’immeuble, sont soumis aussi à l’examen du syndicat de copropriété. Il en est de même pour ceux portant sur la façade ou qui touchent à l’harmonie générale de l’immeuble. C’est lors de l’assemblée générale annuelle que le syndic statuera sur l’autorisation demandée.
On a coutume aussi de se méfier des copropriétés lors d’un achat dédié à la location pour d’autres raisons.
- Parce qu’une grande propriété (de plus d’une centaine de lots), est souvent synonyme de nombreux copropriétaires, donc d’éventuels travaux de rénovation plus lourds et plus nombreux dans la durée. Le risque est bien sûr d’alourdir le coût des charges de copropriété, ce qui devient pénalisant pour trouver des locataires. Il faut considérer, lorsque l’on investit, que le coût des charges de copropriété va venir s’ajouter à celui du loyer. Or, un coût global qui devient trop lourd risque de provoquer de la vacance locative, avec des locataires plus durs à dénicher, et qui seront enclins à partir plus vite. Reste la solution de baisser le prix du loyer bien sûr, mais c’est alors la rentabilité de l’investissement locatif qui en pâtit dans son ensemble. N’oublions pas qu’un investissement locatif se fait souvent à l’aide d’un prêt immobilier, et qu’un propriétaire doit honorer tous les mois ses mensualités.
- Autre inconvénient qui n’encourage pas les futurs propriétaires à faire un achat immobilier en copropriété : les réunions de syndic. Pour peu que les différents participants aient des avis contraires, ces réunions, qui se tiennent parfois en fin de soirée, peuvent être longues et houleuses. Cela est typiquement le cas quand certains copropriétaires refusent de mettre la main à la poche et que d’autres souhaitent, au contraire, faire voter des projets pharaoniques.
Les avantages
En dépit des éléments que nous venons de voir, il reste possible d’investir dans un bien immobilier en copropriété en faisant une bonne affaire. Certains syndics de copropriété sont peu actifs et seront donc peu enclins à voter de vastes travaux de copropriété. On observe aussi les avantages suivants :
- La copropriété décharge le propriétaire de son obligation d’entretien des parties communes d’un immeuble, ce qui est plus qu’appréciable dans le cas d’investissements locatifs multiples.
- La copropriété mutualise aussi les frais des travaux entre les copropriétaires, ce qui fait baisser les coûts.
- Le copropriétaire bénéfice de l’assurance de copropriété.
- Enfin, les travaux de copropriété décidés peuvent donner de la valeur à un bien immobilier et permettre ainsi peut-être de le revendre plus tard en encaissant une belle plus-value.
Un bien immobilier en copropriété ne s’acquiert jamais sans la consultation des derniers comptes-rendus d’assemblée générale. Ceux-ci doivent être remis au plus tôt à l’acheteur de préférence avant même de signer le compromis de vente. Ces comptes-rendus font état des travaux de la copropriété, et indiquent si les plus lourds, comme un ravalement ou la réfection du toit, sont bientôt au programme. Les comptes rendus permettent également de se faire une idée de l’ambiance régnant au sein de la copropriété.