Qu’est-ce l’indivision ? Peut mettre en location un bien en indivision ?

L’indivision représente une condition où plusieurs personnes sont détenteurs, simultanément, de parts équitables et concurrents sur un même bien. En cela l’indivision se distingue donc du démembrement de la propriété où plusieurs personnes ont des droits différents sur un même bien. Hors l’indivision fait référence à des droits identiques et de même nature. Il n’est donc pas possible d’avoir une indivision entre un usufruitier et un nu-propriétaire par exemple, car ils n’ont pas les droits de même nature. L’indivision est un mécanisme qui fonctionne convenablement lorsque les co-indivisaires sont tous du même avis. La location d’un appartement en indivision n’est pas recommandée dans le cas de désaccord.

Les situations les plus courantes en indivision

Les situations les plus courantes en indivision, c’est lorsque plusieurs personnes se retrouvent en même temps propriétaire d’un même bien. Ce sera le cas par exemple lorsque dans une famille avec une succession de deux enfants, la mère est décédée et il ne reste plus que le père. Ce dernier décède à son tour. Ainsi, s’ouvre alors la succession du père. Il n’était que propriétaire d’une maison à Angers par exemple. Une fois le décés survenu, une situation d’indivision va se créer. Cela signifie que les enfants seront tous les deux propriétaires d’un même bien.

Pendant la période d’indivision, des règles spéciales vont s’appliquer aux co-indivisaires. En effet, pour pouvoir vendre un bien immobilier, il faut en principe l’accord de tous les indivisaires. Or dans notre situation, c’est problématique, car chacun des co-indivisaires ont chacun 50 % de l’indivision. Il faudra attendre l’accord des deux enfants pour vendre la maison au cours de l’indivision. D’autres règles peuvent également être appliquées. Par exemple, un indivisaire peut-il occuper seul le bien indivis en l’occurrence la maison ? Peut-il faire seul les travaux sur le bien indivis ? Peut-il louer le bien ? Toutes ces questions sont régies par les règles sur l’indivision.

Il peut également avoir une situation d’indivision lorsque deux amis vont décider d’acheter une maison à deux. Dans ce cas, dans l’acte d’achat, on mentionnera que tous les deux sont propriétaires du bien à hauteur de 50 %. Par ailleurs, vous devez savoir que la propriété diffère totalement de son financement. Disons par exemple que la maison vaut 100.000 euros. Si l’un paye 80.000 euros et l’autre 20.000 euros, cela ne veut pas forcément dire que celui qui paye le plus chère sera titulaire de 80 % du bien. Pour que ça soit le cas, il faut que cela soit écrit au préalable dans l’acte d’achat.

Le fonctionnement de la location d’un bien immobilier en indivision

Lorsqu’on maîtrise les problèmes de gestion d’un bien indivis et les perturbations auxquelles cette forme de propriété donne lieu en cas de désaccord, on ne peut que recommander la plus grande vigilance, voire l’abstention pure et simple dans certaines situations. Dans le cadre d’une location, elle est généralement opposée aux sci (sociétés civiles immobilières) qui favoriseraient une gestion plus simple.

En cas de conflit en ce qui concerne un ou de plusieurs biens, il y a la possibilité de le résoudre en saisissant le Tribunal de grande instance qui donnera l’autorisation de la vente d’un bien ou des dispositions urgentes. La fin de l’indivision intervient au cours du partage qui peut advenir par compromis entre les partenaires, par voie judiciaire en cas de litige. Pendant la mise en place de l’indivision, dans le contrat, la quote-part de chaque indivisaire doit être mentionnée.

Avec cette quote-part, la répartition des bénéfices serait plus simple. Il est donc indispensable de prévoir une convention d’indivision, tout en choisissant un mandataire commun. Ce dernier perçoit les loyers, fait les comptes et paye les charges (indemnité d’occupation). Ensuite, il calcule le bénéfice puis entame sa répartition.

La défiscalisation immobilière en indivision

Tout indivisaire doit nécessairement notifier sa quote-part de gains locatifs comme s’il était le seul propriétaire. Les quotes-parts de revenus locatifs constituent les loyers qu’il doit recevoir hormis les charges à régler, et ce même s’il n’a pas reçu normalement ses parts de l’indivision. À l’opposé d’une société commerciale, l’indivision est un système transparent en termes de fiscalité. Cette transparence est également notable pour une SCI.

Comment mettre un terme à une indivision ?

On distingue trois moyens pour mettre un terme à l’indivision. Nous avons donc :

• La vente du bien en indivision
• Le partage des biens indivis
• La cession des revenus d’un co-indivisaire au sein de l’indivision.

Pour qu’il y ait cession du bien détenu en indivision, tous les co-indivisaires doivent se mettre d’accord afin de mettre ce bien en vente. Ils se partagent ensuite le prix à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision. Cette vente validée par les différents partenaires met systématiquement fin au système de l’indivision.

Les co-indivisaires optent pour la répartition équitable des biens indivis de commun accord. De ce fait, chacun d’eux reçoit un lot d’une importance égale à leurs droits dans l’indivision. Ainsi, chaque contributeur se retrouve propriétaire d’un ou de plusieurs biens déterminés. Le partage à l’amiable des biens doit se faire en présence de l’ensemble des indivisaires. Cependant, lorsque l’un d’entre eux est sujet d’une mesure de protection juridique, le partage doit être au préalable approuvé par le juge des tutelles. Les biens destinés à être partagés, devront être contrôlés pour ensuite être dispatché à toutes les personnes (indivisaires) en fonction de l’importance de leurs parts dans l’indivision.

Dès lors qu’un logement fait partie intégrante de l’indivision, le recours à un notaire est nécessaire. Celui-ci devra concevoir un document (l’acte liquidatif) déterminant la valeur de chacun des co-indivisaires, de même que la manière dont elle sera attribuée.