Que vous soyez vendeur ou acquéreur, votre responsabilité peut être engagée en cas de troubles de voisinage.
Ouest France Immo vous explique.
Vous êtes vendeur
Si vous êtes vendeur et que vous subissez des troubles anormaux de voisinage, vous êtes tenu d’en informer le futur acquéreur.
En effet, au même titre qu’un défaut de construction ou qu’une source de bruit excessive, lorsque vous avez connaissance d’un trouble anormal de voisinage, vous êtes tenu en tant que vendeur d’en informer le futur acquéreur avant la signature du compromis de vente.
Lorsque l’on parle de trouble anormal de voisinage, nous ne parlons pas uniquement de nuisances sonores : Un voisin qui entreposerait ses détritus dans les parties communes est un exemple de trouble de voisinage.
Si vous avez connaissance d’un défaut qui peut affecter l’habitabilité de votre bien et que vous décidez de le cacher délibérément dans le but de le vendre, vous commettez ce qu’on appelle un dol. L’article 1137 du Code civil dispose que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou de mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».
En d’autres termes, un dol est un vice-caché de façon intentionnelle. Si vous cachez intentionnellement un trouble de voisinage, vous vous exposez à des poursuites en justice. La victime peut soit demander la nullité ou l’annulation de la vente dans un délai de 5 ans après la découverte du dol ou peut demander la réparation du préjudice subit par le biais de dommages et intérêt.
À partir de quand les troubles de voisinage doivent être portés à la connaissance du futur acquéreur ?
Dès lors que ces troubles sont suffisamment graves et périodiques, et qu’ils sont susceptibles de remettre en cause la volonté de l’acquéreur de conclure la vente, la dissimulation de ces nuisances constitue un dol.
Vous êtes acquéreur
Si vous venez d’acquérir un appartement et que le précédent propriétaire s’est rendu coupable d’un trouble anormal de voisinage, vous pourriez en récupérer la responsabilité.
En effet, même si un trouble a débuté bien avant l’acquisition et que le nouveau propriétaire ne s’est rendu coupable d’aucune faute depuis son arrivée, la jurisprudence a admis que le propriétaire du terrain dont le trouble émane engage sa responsabilité.
L’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle. Indépendamment de toute faute, cela permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. Ce dernier, en acquérant le bien, devient responsable de plein droit.
Selon l’arrêt du 16 mars 2017, le nouveau propriétaire est tenu d’indemniser les voisins même si le préjudice a été engendré par la faute de l’ancien propriétaire. Ainsi, à titre d’exemple, si des infiltrations d’eaux émanant de votre propriété nuisent à l’habitabilité du logement de vos voisins, vous serez tenu d’effectuer les travaux nécessaires à faire stopper la nuisance.