Guide du premier achat : Comment financer mon achat ? – Partie 1

Dans l’article précédent, nous avons parlé de la recherche immobilière et, de fait, de la définition de votre budget. Effectivement, afin de pouvoir orienter votre recherche, il est important d’avoir une idée assez précise de votre capacité financière.

À présent, nous allons aborder la question du financement de votre achat.

Dans le contexte actuel, avec les hausses successives des taux d’emprunt, prenez le temps de bien anticiper la question du financement de votre achat. En effet, de nombreux projets ont dû être abandonnés au dernier trimestre 2022, faute d’obtention de prêt auprès des banques. La tendance étant toujours à la hausse en 2023, il vous faudra bien vous préparer afin d’éviter les mauvaises surprises.

Quels sont les différents dispositifs de financement ?

L’apport personnel

Tout d’abord, faites le point sur votre apport personnel. Même si un apport n’est pas obligatoire en théorie, celui-ci reste très fortement encouragé. En effet, depuis que les conditions d’octroi de crédit ont commencé à se durcir, il est presque impossible d’obtenir un prêt sans avoir un apport personnel et une épargne de secours. En outre, plus votre apport sera élevé, plus vous pourrez négocier votre taux d’intérêt.
Un apport personnel peut être constitué de votre épargne personnelle comme un Plan Épargne Logement (PEL), de donations ou héritages, mais aussi d’une vente réalisée ou estimée d’un autre bien immobilier. À noter que certains dispositifs peuvent venir enrichir votre apport.
Un bon apport est habituellement de l’ordre de 10% à 20% de l’opération, dans le but de couvrir les frais de notaires.

Cependant, l’apport personnel n’est généralement pas suffisant pour financer la totalité de ce projet. C’est pourquoi il est important de s’informer sur les différentes options de financement disponible et de constituer un plan financier solide avant de se lancer dans cette aventure.

Le crédit bancaire

Pour compléter votre apport personnel, vous pouvez avoir recours à un crédit bancaire traditionnel. Pour ce faire, vous devrez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire, la somme maximale que vous pourrez obtenir de la part d’une banque. À savoir que les conditions d’octroi d’un crédit bancaire varient en fonction des banques. Nous vous conseillons donc d’aller voir plusieurs banques et de faire jouer la concurrence. Afin de vous aider dans vos démarches, vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un courtier.

Pour estimer votre capacité d’emprunt facilement, vous pouvez également effectuer une simulation grâce à notre partenaire Crédit Agricole.

Toutefois, en tant que primo-accédant, d’autres options s’offrent à vous dans le but de financer votre acquisition. La plus connue d’entre elle est sûrement le PTZ.

Le PTZ

En tant que primo-accédant (vous êtes primo-accédant si vous achetez votre résidence principale pour la première fois ou n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans), vous pourriez être éligible à un Prêt à taux zéro (PTZ).
À destination des ménages les plus modestes, le PTZ permet d’obtenir un prêt sans frais de dossier ni intérêts. Pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous qui indique les plafonds de ressources annuels à ne pas dépasser et correspondant au revenu fiscal de référence N-2 en fonction de la composition du foyer et de la zone d’habitation du ménage.

À titre d’exemple, un couple sans enfant souhaitant investir en 2023 à Rennes, qui se situe en zone B1, ne devra pas avoir un revenu fiscal supérieur à 42 000 € pour l’année 2021.

En outre, le PTZ constitue un complément se cumulant avec d’autres prêts et ne peut être utilisé pour financer la totalité de votre achat.

Si votre bien se trouve en zone A,  A bis et B1, le PTZ pourra financer uniquement un achat de logement neuf ou une construction à hauteur de 40 % du plan de financement.
Si vous achetez en zone B2 et C, le PTZ pourra uniquement financer :

• 20 % du coût de l’opération dans le neuf ou pour la construction ;
• 40 % dans l’ancien à la condition que vous ayez des travaux à réaliser pour un montant représentant 25 % du plan de financement.

Enfin, la durée de remboursement du Prêt à Taux Zéro dépendra d’un certain nombre d’éléments dont vos revenus ou le coût total de l’opération à financer.

Bon à savoir : Le PTZ peut être accordé dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS) ou d’un contrat de location-accession

Le Prêt Patronal

Si vous envisagez d’acquérir un logement neuf (VEFA : vente en l’état futur d’achèvement), en accession sociale à la propriété ou encore en bail réel solidaire, vous pouvez être éligible au Prêt Patronal. Aussi appelé Prêt Accession Action Logement, il est réservé aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés.  Ce prêt pouvant atteindre les 40 000 € vous permet de bénéficier d’un taux réduit de 1,5 % (hors frais d’assurance obligatoire) sur 25 ans maximum.

Cependant, pour y être éligible, vous devez justifier d’un revenu fiscal de référence à N-2 inférieur ou égal aux plafonds de ressources réglementaires. Pour connaître votre éligibilité, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous issu du site Action Logement.
À titre d’exemple, un couple avec un enfant qui souhaite acheter son premier logement à Nantes, qui se situe en zone B1, ne devra pas dépasser 54 785€ de revenu fiscal de référence pour l’année 2021, soit environ 5 073 € par mois.
Pour information : le montant mensuel est donné à titre indicatif, mais vous devez vous référer au revenu fiscal de référence (le chiffre en gras).

Le Prêt Épargne Logement

Si vous êtes titulaire d’un Plan Épargne Logement (PEL) depuis 4 ans, vous pouvez bénéficier d’un Prêt Épargne Logement à sa clôture. Avec ce prêt à taux privilégié, vous pouvez notamment financer l’achat dans le neuf ou dans l’ancien, ou encore la construction de votre résidence principale. Il peut être contracté pour une durée de 2 à 15 ans.
Les caractéristiques exactes du prêt (dépenses éligibles, taux d’intérêt, versement ou non d’une prime) dépendent de la date d’ouverture du PEL. À titre d’exemple, un PEL ouvert à partir d’août 2016 profitera d’un taux d’intérêt de 2,20 % quand un PEL ouvert entre 2003 et février 2011 sera sujet à un taux d’intérêt de 4,6 %. En outre, si vous avez ouvert votre PEL avant janvier 2018, une prime d’État peut vous être accordée lors de l’obtention de votre prêt, en fonction des intérêts que vous avez capitalisés.

Ce prêt est aussi accessible à partir d’un Compte Épargne Logement (CEL). Dans le cas où vous posséderiez un PEL et un CEL dans la même banque, vous pouvez obtenir un prêt à partir de chacun des deux, dans la limite de 92 000 € cumulés.

Le prêt Conventionné

Il s’agit d’un prêt octroyé par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Sans condition de ressources, ce type de prêt peut être utilisé pour financer la totalité de votre achat, dans le neuf comme dans l’ancien, ou de votre construction, à l’exception :

• des frais de notaires
• des frais d’instruction du dossier
• des éventuels frais d’achat des meubles

Son taux d’intérêt peut être fixe, variable ou modulable, mais bénéficie d’un plafonnement calculé selon la durée du prêt.
Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans.

À savoir que le prêt conventionné n’est pas cumulable avec un prêt immobilier traditionnel.

Le Prêt d’Accession Social

Le Prêt d’Accession Social (PAS) est un prêt immobilier accordé aux ménages ayant des revenus modestes. À mi-chemin entre le prêt conventionné et le PTZ, le PAS doit servir à acquérir sa résidence principale, que ce soit en l’achetant ou en la faisant construire.
Ce prêt est accessible auprès d’un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État. Comme le prêt conventionné, le taux d’intérêt peut être fixe, variable ou modulable, mais est plafonné. Le PAS est également remboursable entre 5 et 30 ans et peut financer la totalité de l’opération. En revanche, il est soumis à des conditions de revenu qui sont les mêmes que celui du PTZ (voir ci-dessus). En outre, les frais de dossier sont plafonnés et les frais de notaires réduits.

Enfin, comme le prêt conventionné, il ne peut compléter un prêt immobilier traditionnel.

À savoir qu’il existe aussi des aides à l’accession à la propriété par les collectivités locales, telles que des subventions ou des prêts à taux 0% pour compléter votre financement. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès de L’ADIL (l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement).