Mettre son bien en location ne s’improvise pas. Que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un bien locatif secondaire, vous entrez dans une aventure à la fois réglementée, engageante… et potentiellement rentable si elle est bien maîtrisée. Entre obligations légales, préparation du bien, choix du locataire, fiscalité et gestion au quotidien, chaque étape compte.
Voici un guide clair pour bien débuter, en toute sérénité.
1. Bien définir son projet locatif
Avant toute chose, il est essentiel de savoir ce que vous attendez de cette location. Souhaitez-vous générer un complément de revenu régulier ? Rentabiliser un investissement immobilier ? Préparer une revente future ? Chaque objectif peut influencer le type de location choisi : vide, meublée, courte durée, bail mobilité, colocation…
Prenez également le temps d’étudier le marché local. Quel est le niveau de demande dans votre ville ou quartier ? À quel type de locataire votre bien peut-il correspondre ? À quel loyer peut-il raisonnablement se louer ? Ce diagnostic initial vous évitera des erreurs coûteuses et vous permettra de fixer un cadre cohérent.
2. Mettre le bien en conformité
Un bien mis en location doit respecter plusieurs critères de décence et de sécurité. Cela passe par un logement sain, ventilé, suffisamment chauffé, avec des équipements essentiels en bon état de fonctionnement.
Côté réglementaire, vous devez obligatoirement fournir plusieurs diagnostics techniques au futur locataire : diagnostic de performance énergétique (DPE), état de l’installation électrique et gaz (si plus de 15 ans), diagnostic plomb (si le bien date d’avant 1949), ou encore l’état des risques (naturels, miniers, sismiques, etc.)
La réglementation évolue régulièrement : depuis janvier 2025, par exemple, les DPE G ne peuvent plus être proposés à la location et ce sera au tour des DPE F en 2028. Il est donc primordial de se tenir informé et, si besoin, d’anticiper des travaux d’amélioration énergétique.
3. Fixer un loyer cohérent
Fixer un loyer réaliste est souvent l’un des points les plus sensibles. Un loyer trop élevé peut freiner la recherche de locataires, tandis qu’un loyer sous-évalué peut pénaliser votre rentabilité. Il convient donc de vous référer aux loyers pratiqués pour des biens comparables dans votre secteur.
Dans certaines zones dites « tendues », des règles spécifiques s’appliquent : encadrement des loyers, plafonnement lors d’une relocation ou d’une révision annuelle. Là encore, une veille locale ou un accompagnement par un professionnel peut vous éviter des erreurs.
4. Choisir le bon locataire (et bien constituer le dossier)
Une fois votre bien mis en ligne, sur Ouest France Immo bien sûr, les candidatures vont arriver. Vous devrez alors sélectionner un locataire, en vous appuyant sur des critères objectifs et légaux : solvabilité, stabilité, sérieux du dossier.
Vous êtes en droit de demander certains documents (pièce d’identité, contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition…) mais attention : la loi encadre strictement les pièces autorisées. Il est également interdit de discriminer un candidat sur des critères personnels.
Si vous souhaitez vous sécuriser, pensez à la garantie Visale (pour certains profils) ou à souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Cette dernière a un coût, mais peut s’avérer précieuse, surtout en cas de litige.
5. Rédiger un bail conforme et équilibré
Le contrat de location est l’élément central de la relation bailleur-locataire. Il doit être rédigé avec soin, intégrer les clauses obligatoires (durée, loyer, charges, dépôt de garantie, conditions de résiliation) et refléter précisément les droits et devoirs de chacun.
Depuis plusieurs années, un modèle de bail type est disponible et recommandé. Il peut être complété par un état des lieux d’entrée détaillé, un inventaire si le logement est meublé, et une annexe de tous les diagnostics obligatoires.
Pensez aussi à bien informer votre locataire des modalités de paiement, de contact et de gestion (directe ou via une agence). Une bonne communication dès le départ, c’est la clé pour éviter bien des tensions futures.
6. Gérer le bien : seul ou accompagné ?
Vous avez deux options : gérer vous-même la location (encaissement des loyers, relances, réparations, régularisations de charges…) ou confier cette mission à un professionnel de l’immobilier.
La gestion déléguée peut représenter un coût (généralement entre 5 % et 10 % du loyer) mais offre un vrai confort, surtout si vous n’habitez pas à proximité ou si vous ne souhaitez pas vous occuper de la partie administrative. Elle permet aussi d’être accompagné en cas d’impayé ou de conflit.
7. Penser fiscalité (et ne pas la subir)
Louer un bien, c’est générer des revenus… et donc être imposé. En fonction de la nature de la location (vide ou meublé), du montant perçu et du régime choisi, l’impact fiscal peut varier fortement.
En location vide, vous relevez du régime micro-foncier si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire d’autres charges. Si vos charges réelles sont plus importantes, vous pouvez opter pour le régime réel, qui autorise la déduction de toutes les dépenses liées à la location (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…).
En location meublée, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles :
Le régime micro-BIC :
- Accessible si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (sans possibilité de déduction supplémentaire)
- Vous êtes imposé sur les 50 % restants, selon le barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %)
- Obligations comptables allégées : il suffit de tenir un livre chronologique des recettes
Le régime réel simplifié :
- Souvent plus avantageux si vous avez des charges importantes (travaux, ameublement, frais de gestion…)
- Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien (hors terrain)
- Ce régime est recommandé si vous dépassez le seuil des 77 700 € ou si votre rentabilité brute est élevée
Si vous louez en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le régime réel est souvent plus intéressant que le micro-BIC, notamment si vous avez contracté un prêt immobilier ou engagé des travaux récents.
Enfin, gardez à l’esprit que certaines catégories de biens, comme les meublés de tourisme, disposent de règles spécifiques : à partir de 2025, les plafonds de recettes et les taux d’abattement sont modifiés, en particulier pour les logements non classés.
Notre conseil : si vos revenus locatifs deviennent conséquents ou que vous souhaitez optimiser votre fiscalité, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier. Le bon régime fiscal peut avoir un réel impact sur la rentabilité de votre investissement à long terme.
Rigueur, anticipation… et un bon portail
Mettre son bien en location, c’est bien plus qu’une simple publication d’annonce. C’est un projet qui demande rigueur, vision à long terme, et un minimum de cadre légal à maîtriser. Mais bien préparé, ce projet peut devenir une vraie source de satisfaction (et de rendement) durable.
Et pour maximiser vos chances de trouver un locataire sérieux, rapidement et en toute sécurité ?
Rendez-vous sur ouestfrance-immo.com pour publier votre annonce et bénéficier d’une visibilité optimale sur l’ensemble du Grand Ouest.