Colocation : 8 choses à savoir avant de se lancer

1) Un bail unique ou individuel ? 

Au moment d’intégrer une colocation, vous aurez le choix entre deux types de baux, qui ne vous engagent pas de la même façon.

Vous pourrez contracter votre propre contrat, appelé bail individuel. Dans ce cas, vous serez uniquement responsable de votre loyer et, en cas d’impayé, le bailleur pourra se retourner vers votre garant. Vous serez aussi beaucoup plus libre de quitter la colocation et, si un de vos colocataires décide de s’en aller en cours de bail, vous ne serez pas tenu de couvrir sa part de loyer. En effet, dans le cadre d’un bail individuel, chaque chambre est attribuée individuellement à un colocataire, pour un loyer et des conditions spécifiques. Il est à noter qu’en cas de départ d’un des locataires, le bailleur peut choisir son remplaçant sans demander l’avis du reste de la colocation. 

Mais, vous pourriez aussi contracter ce que l’on appelle un bail unique. Comme son nom l’indique, dans ce cas, un seul bail est signé pour l’ensemble des colocataires. Le loyer et les charges sont donc divisés à parts égales entre tous les colocataires. Une clause de solidarité y est généralement ajoutée, vous rendant ainsi solidaire de vos colocataires. Autrement dit, si l’un des colocataires se retrouve dans l’incapacité de payer sa part du loyer, vous devrez vous en acquitter pour lui, sous peine de voir votre bail résilié. 

Si nous vous avons parlé de deux baux de colocation, il en existe en réalité un troisième pouvant être contracté dans le cadre d’une colocation, le bail mobilité. Moins connu, il est pourtant l’allié des locations courtes durées, mais ne peut s’appliquer qu’en cas de location meublée. 

Attention, si vous vivez dans une colocation sans avoir signé de bail, vous n’avez aucun droit sur le logement, et cela, même si vous participez au paiement du loyer. En effet, cela peut être considéré comme de la sous-location, ce qui est interdit par la loi.

2) La solidarité entre colocataires

Comme nous l’avons évoqué précédemment, la plupart du temps, dans le cadre d’une colocation, tous les colocataires sont solidaires entre eux. Dans le cadre d’un bail unique avec clause de solidarité, chaque locataire est responsable du paiement de l’intégralité du loyer et des charges.
Ainsi, si l’un des colocataires ne s’acquitte pas de sa quote-part, les autres devront s’en acquitter pour lui. Il en va de même en cas de départ d’un des occupants. Par exemple, dans une colocation à trois personnes, si l’un s’en va, les deux autres devront absorber la part du colocataire sortant jusqu’à ce que celui-ci soit remplacé.

3) Solidaire même après son départ

Une clause de solidarité n’est pas à envisager à la légère. En effet, si vous vous dites qu’en cas de soucis, il vous suffira de quitter la colocation, vous vous méprenez.
Même si vous donnez congés en bonne et due forme, vous restez en partie engagé à votre colocation. Si, en cas de départ, vous n’avez plus à vous acquitter du loyer, vous restez néanmoins solidaire des occupants pour une durée de six mois après votre départ.
Il en va d’ailleurs de même pour votre caution. Ainsi, en cas d’impayés durant ces six mois, le bailleur peut se retourner vers vous pour régulariser la situation, ou à défaut, vers votre garant.
Cela étant, cette solidarité ne s’applique plus si un nouvel occupant récupère votre place sur le bail. 

4) La caution en fonction des baux de colocation

Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’avoir un garant pour louer un logement, il est quand même rare de trouver un bailleur ne demandant pas de caution. En effet, il n’est pas rare que les propriétaires bailleurs demandent qu’une personne se porte caution en cas d’impayés, surtout dans le cadre d’une colocation avec laquelle les risques d’impayés sont multipliés par le nombre d’occupants.

Si les colocataires et le propriétaire optent pour un bail unique, alors les garants seront solidaires des dettes locatives de tous les colocataires. 

Cela signifie que les garants seront responsables des loyers impayés de tous les colocataires. 

Ce qui n’est pas le cas lors de baux individuels. Dans ce cas, les contrats sont indépendants et le garant ne sera responsable que des impayés ou des frais d’un seul locataire, tel que spécifié dans l’acte de cautionnement. 

Concernant les règles de caution dans une colocation, elles sont similaires à celles d’une location classique, où il est possible de choisir entre une caution simple et une caution solidaire, ainsi que de définir une durée d’engagement précise ou non.

5) La garantie Visale 

Si la majorité des propriétaires demandent un garant, tout le monde n’a pas dans son entourage une personne qui soit en capacité de le faire. De plus, cela peut être source de crainte pour les parents qui se voient responsables en cas d’impayés de la part de tous les occupants.

C’est pourquoi il peut être intéressant d’avoir recours à la caution Visale d’Action Logement. Concrètement, Visale est une option gratuite qui assure le paiement du loyer et des charges locatives à votre propriétaire en cas de défaut de paiement de votre part, ainsi que la couverture des éventuelles dégradations. Cette garantie s’applique pendant toute la durée d’occupation du logement, y compris en cas de renouvellement du bail.

Néanmoins, il existe deux cas de figures qui modifient la procédure : 

• La colocation à deux : Dans ce cas, un seul bail et une seule garantie Visale sont nécessaires. Le locataire éligible se présente comme demandeur principal et le colocataire devient co-titulaire. Ainsi, les deux colocataires seront couverts par le dispositif Visale.
• La colocation à trois ou plus : Dans ce cas, chaque colocataire doit effectuer une demande individuelle et signer un bail individuel qui respecte les plafonds de loyers garantis par Visale. Chaque colocataire sera alors couvert individuellement par le dispositif Visale.

6) Le dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Le cas échéant, il est réparti entre les colocataires qui ont signé le bail et est versé à l’entrée dans les lieux.

Le versement du dépôt de garantie ne peut cependant être exigé que s’il est stipulé dans le contrat de location et son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors taxe.

Si vous quittez le logement en cours de bail, le propriétaire n’est pas obligé de vous restituer votre part du dépôt de garantie. Vous devrez attendre la fin du bail pour récupérer votre dépôt de garantie, à moins que vous ne parveniez à un accord avec le propriétaire pour que le dépôt de garantie vous soit remboursé par le colocataire qui vous remplace.

7) L’assurance habitation 

Tout logement doit être assuré. Les colocations ne font pas exception. Il est obligatoire d’assurer votre logement au minimum contre les risques locatifs tels que les incendies, explosions ou encore les dégâts des eaux.
Vous devez fournir à votre propriétaire chaque année une attestation qui prouve que le logement est toujours assuré. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de bail.

Pour ce faire, trois options s’offrent à vous, s’assurer collectivement, individuellement ou via votre propriétaire.

Dans le cas d’un bail unique, vous pouvez souscrire un seul contrat d’assurance au nom de tous les locataires et vous partager les cotisations. Ainsi, tout le logement sera couvert uniformément (parties privatives et communes).
Le contrat d’assurance doit offrir la possibilité de faire des avenants au contrat, au départ et/ou à l’arrivée de nouveaux occupants afin que la liste des bénéficiaires de l’assurance multirisque habitation soit toujours à jour.

Dans le cas de baux individuels, vous pourrez souscrire personnellement un contrat auprès de l’assureur de votre choix. Néanmoins, il peut être judicieux de prendre tous vos contrats chez le même assureur pour limiter les litiges en cas de sinistre.

Enfin, les colocataires et le bailleur peuvent convenir, par une clause inscrite dans le contrat de bail, que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires.

Dans ce cas, le remboursement de la prime d’assurance annuelle s’effectue en plusieurs fois, à l’occasion de chaque paiement du loyer.

À savoir : certains assureurs proposent des contrats d’assurances habitations spécifiques aux colocations.

8) Les aides au logement 

Chaque colocataire peut percevoir les allocations logements, sous réserve de conditions de revenus, à partir du moment où le bail a été signé et qu’il peut justifier de sa quote-part de loyer. Il appartient à chaque occupant de réaliser sa propre demande.

Dans le cas d’un bail unique produisant une seule quittance de loyer, la CAF répartira alors à parts égales le montant de l’aide.  

En outre, afin de pouvoir prétendre aux aides au logement, ce dernier doit respecter des conditions de surfaces. En effet, en deçà de 16 m² pour deux personnes, puis  9m² supplémentaires par colocataires, vous ne pourrez pas être éligibles aux aides au logement. Il vous faudra donc être vigilant quant à la superficie de votre logement. 

À savoir : L’Aide personnalisée au logement (APL) est directement versée au propriétaire qui la déduit du montant de votre loyer ou de vos mensualités. 

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