Estimation immobilière, ce que le vendeur doit savoir

Pourquoi estimer le prix de son bien immobilier ?

Cette démarche entre, en premier lieu, dans le cadre d’une vente immobilière. Le vendeur doit :

• S’aligner au prix du marché

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est, avant tout, indispensable à sa vente. Le prix des propriétés évolue avec le temps, les demandes, les offres et la technologie. Actuellement, les offres sont plus nombreuses que les demandes, par exemple. Les acheteurs peuvent choisir celle qui répond le mieux à leurs exigences. L’évolution technologique joue également à leur avantage. Elle leur permet de s’informer de manière continue sur le prix immobilier en temps réel. Cela signifie qu’un vendeur ne peut pas se fier aux anciens prix appliqués sur le marché. Il a besoin d’une expertise pour définir le montant exact à afficher pour attirer rapidement les prospects.

• • Avoir une idée précise du prix

Aligner le prix de son bien à celui du marché signifie déterminer la valeur exacte du bien, ce qui facilite les négociations. Le vendeur peut vendre sereinement son bien sans se soucier de la concurrence. Surévaluer comme sous-évaluer le bien risque de susciter des réticences chez les acheteurs. La sous-évaluation risque aussi de défavoriser le vendeur.

• Trouver les bons arguments pour convaincre les acheteurs

Une fois la vente lancée, les visites se succèdent. Certains visiteurs peuvent être plus vigilants et plus pointilleux que d’autres. Ils risquent de se focaliser sur les défauts de la maison. Cette démarche permet de trouver les points forts du bien à vendre. Ces derniers vont constituer les arguments à présenter aux acheteurs pour les inciter à l’achat.

Les autres raisons de faire estimer le coût de son bien sont :

• Définir ses impôts. Elle permet de connaître l’impôt sur le patrimoine immobilier ainsi que les droits de succession, par exemple. Une sous-estimation peut conduire le vendeur à la perte, car le fisc peut réévaluer le bien et définir les impôts selon ses estimations.
• Assurer les démarches en relation avec le divorce et la succession sont d’autres raisons de recourir à cette opération. En cas de décès d’un parent, le notaire tient compte du prix du bien pour déterminer l’héritage de chacun des successeurs. Il a aussi besoin de connaître ce montant dans le cadre de la liquidation matrimoniale.

Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?

Le prix d’une maison ou d’un appartement peut basculer selon :

• La localisation : l’accessibilité, la vue, l’attractivité et la présence des commerces à proximité du bien constituent des atouts favorables à la vente.
• Les particularités du bien : la taille, l’architecture, l’âge, le nombre de pièces, la commodité et la luminosité.
• Le marché immobilier.
• La conjoncture économique.

Cependant, le vendeur peut consulter et contacter différents spécialistes pour déterminer la valeur immobilière de son bien avec précision. Parmi eux comptent :

• Un notaire

L’intervention d’un notaire dans la définition du prix d’un bien immobilier est facultative. Cependant, il peut réaliser cette tâche en toute impartialité. Cette solution peut convenir aux vendeurs qui ne souhaitent pas contracter avec un expert en immobilier.

Par contre, il intervient obligatoirement dans le cadre d’une succession ou d’un divorce. Le notaire a besoin de connaître le prix du bien pour le partage de l’héritage et du patrimoine des époux. Il dispose des outils et des compétences indispensables à cette démarche. Il peut étudier le marché et utiliser le fichier PERVAL (une base de données qui recense les prix de l’immobilier en vigueur sur le marché), par exemple.

• Une agence immobilière

Spécialiste en transaction immobilière, elle maîtrise les particularités du marché immobilier. Elle connaît le cours des prix des biens immobiliers. Ses compétences lui permettent de donner leur montant avec précision.

• Le vendeur lui-même

Le vendeur peut estimer la valeur de son bien sans l’aide d’un professionnel. Dans ce cas, il doit tenir compte d’un certain nombre d’informations afin d’éviter la sous-évaluation ou la surévaluation. Vous pouvez évaluer le prix de votre maison au mètre carré en fonction des prix appliqués dans votre région, par exemple.

4 conseils pour bien estimer sa maison / son appartement

Les démarches à suivre pour estimer le prix de sa maison soi-même sont les suivants :

• Définir les caractéristiques de la propriété

Le vendeur doit lister les particularités de son bien. Il a besoin de connaître : son âge, sa situation géographique, le nombre de ses pièces, son type, la présence d’un parking ou d’un garage et le nombre d’étages. Il peut relever d’autres éléments en fonction des résultats de son investigation personnelle.

• Se renseigner sur le marché immobilier de sa localité

Les agences immobilières peuvent lui fournir des informations sur la tendance du marché. Des estimations de prix sont également disponibles sur leur site. Le vendeur peut utiliser les données recueillies en ligne et chez ces professionnels pour son calcul. Les experts en immobilier indépendant disposent aussi de ces données. Ils sont d’autres sources d’informations exploitables pour se renseigner sur le prix appliqué sur le marché. Il en est de même pour les autres vendeurs. Attention, il est important de consulter plusieurs personnes afin d’obtenir des précisions sur le prix de la maison à vendre.

• Étudier les données recueillies

Une fois les informations en main, le vendeur peut les étudier. Pour cela, il classe les biens selon leurs particularités et leurs prix. Il utilise la liste établie au préalable pour effectuer son étude. Il relève ceux dont les caractéristiques se rapprochent du sien. Il calcule le prix en divisant le coût moyen des propriétés par la superficie de son bien. Dans ce cas, il tient compte des plus-values et des faiblesses.

• Se servir d’un outil en ligne

L’administration fiscale met à la disposition des contribuables un outil qui leur permet d’estimer la valeur de leur bien : Patrim. Le vendeur peut y accéder à partir du site des impôts. Pour cela, il doit ouvrir l’espace particulier et consulter la rubrique des Données publiques. Il peut créer un compte personnel sur cette plateforme. Les notaires disposent également d’une solution d’estimation en ligne : Notaviz.

Quels sont les points qui peuvent favoriser la dévaluation d’un bien immobilier ?

Certains éléments favorisent la dévaluation d’une propriété immobilière. Parmi eux comptent sa mauvaise orientation et l’absence d’infrastructure comme la terrasse ou la place de parking. Une maison orientée sud-ouest ou sud-est peut être plus onéreuse qu’une autre d’une orientation différente. La maison est orientée vers le nord ? Elle manque d’éclairage, car les rayons solaires ne peuvent pas y pénétrer. Un appartement situé au rez-de-chaussée peut être plus abordable qu’un autre qui se trouve au quatrième étage.

Le dysfonctionnement des équipements est un autre facteur de dévaluation du prix du bien. Il concerne essentiellement les maisons anciennes dont les installations électriques et la plomberie ne respectent pas les normes en vigueur. Il touche aussi les bâtiments moins âgés, mais dont les installations électriques présentent des anomalies. Ces défauts constituent les décotes (par opposition à surcote) de la propriété.

Les grands travaux de rénovation

La nécessité de travaux de rénovation compte parmi les autres raisons qui poussent les acquéreurs à négocier les prix à la baisse. Ils cherchent un moyen de réduire leur charge. Ils doivent, par exemple, agencer correctement les pièces pour améliorer leur confort. Concerne-t-elle une ou plusieurs pièces ? La valeur baisse en fonction l’ampleur des travaux.

Le vendeur doit prendre ses dispositions dans les cas suivants afin d’obtenir un bon prix sur la vente de son bien :

• Défaillance au niveau de l’isolation
  • Une mauvaise isolation phonique et thermique fait partie des points négatifs à vérifier avant la vente d’une maison. Le bruit et le changement de température nuisent à son confort.

• Mauvais agencement des pièces
  • Le mauvais agencement des pièces indique une mauvaise exploitation de l’espace. Un couloir trop large et de petites pièces, par exemple, favorisent la décote du bien.

• Mauvaise qualité des matériaux
  • Bien informés, certains clients sont exigeants en ce qui concerne la qualité des matériaux utilisés pour la construction de la maison. Ils peuvent vérifier la qualité du revêtement sol, par exemple.

Que faire pour offrir une plus-value au bien une fois son prix estimé ?

Le home staging est un moyen d’augmenter la valeur du bien. Cette expression signifie mise en scène de la valeur de la maison. Il s’agit d’une pratique qui vient tout droit des États-Unis et que les Européens ont rapidement adoptée. Elle consiste à :

• L’optimisation de l’espace disponible

Une séance de désencombrement s’impose avant la vente du bien. Il est recommandé de ne garder que les objets qui apportent de la valeur ajoutée à chacun de ses pièces. Cette règle s’applique même sur les accessoires les plus petits comme les cosmétiques et les ustensiles de cuisine. Le but est de gagner le plus d’espace possible. Le désencombrement est également favorable dans la mesure où il permet aux visiteurs de se faire une idée sur leur future maison. Pour le vendeur, il est une occasion de se débarrasser des possessions superflues et de se préparer pour le déménagement.

• La réparation des petites anomalies

Les visiteurs les plus exigeants remarquent facilement les petites anomalies du bien en vente. Parmi elles compte, les fissures, les rayures au niveau des structures en bois, les fils électriques en désordre ou les peintures écaillées. Ainsi, le vendeur peut effectuer quelques travaux pour leur donner une meilleure impression. Il peut recoller les plinthes qui se décollent ou réinstaller les câbles électriques dans leur emplacement, par exemple.

• La dépersonnalisation

Le propriétaire doit permettre aux futurs acquéreurs d’avoir une idée sur la manière d’aménager son espace. Pour cela, il doit dépersonnaliser la maison. Cette opération consiste à enlever toutes les traces de sa présence et de celle de ses proches. Il doit éloigner les photos de famille et se débarrasser des dessins des enfants collés aux murs, par exemple. Ils sont des effets personnels qui n’aident pas les acquéreurs dans leur projection.

• La décoration

Repeindre les murs, remplacer les rideaux et refaire la décoration sont d’autres solutions de home staging. Le vendeur peut aussi changer les luminaires pour séduire les acquéreurs. Pour cela, il peut s’offrir les services d’un home stager qui lui fournit ces accessoires en location.

Le home staging a un coût, mais il est rentable, notamment s’il est pris en charge par un professionnel. Cependant, il permet au vendeur de justifier le prix de son bien. Il peut le vendre plus rapidement.

Pourquoi faut-il prioriser l’aide d’un expert pour estimer le coût de sa propriété ?

Le vendeur profite de plusieurs avantages lorsqu’il contacte un expert pour définir la valeur de son bien immobilier.

Des avantages

L’aide d’un expert est importante dans l’évaluation du prix d’une propriété immobilière dans la mesure où il dispose :

• D’une méthode de travail bien rodée

L’agence immobilière tient compte des mêmes critères que les particuliers pour étudier les prix des biens immobiliers. Elle se réfère aux coûts moyens par mètre carré, par exemple. Cependant, elle multiplie ses expériences et dispose d’un mode de calcul précis et clair. Sa maîtrise du marché lui permet d’étudier toutes les offres disponibles dans la zone concernée. Elle les compare et met à la disposition des vendeurs les résultats de son étude.

• De différentes garanties

Les vendeurs profitent de différentes couvertures en faisant appel à un professionnel en fonction du mandat de vente choisi. Il opte pour un mandat exclusif ? Cette offre comprend l’évaluation et la vente du bien. Elle permet au vendeur d’obtenir une indemnisation de la part de l’agence si cette dernière n’arrive pas à écouler son bien dans les délais impartis.

La garantie revente est une autre offre possible qui s’adresse au vendeur lorsqu’il recourt à l’aide d’une agence immobilière. Cette offre est soumise à condition comme la mutation professionnelle ou la maladie. Un acquéreur doit quitter sa région alors qu’il vient d’acheter une maison ? Son agence immobilière lui propose une indemnisation contre les moins-values. Le plafond de ce montant varie selon les situations.

Le nombre des sources d’information, l’atout des acquéreurs

La multiplication des sources d’informations est une autre raison de se faire aider par un professionnel. Elles sont accessibles à tous les acheteurs, qui peuvent comparer les offres disponibles sur le marché. Entre des biens mis en vente, ils se tournent vers le plus abordable malgré un faible écart de prix.

Grâce à elle, ces acheteurs peuvent également voir les biens qui attirent le moins d’acquéreurs. Ils risquent de ne pas s’y intéresser.

Les dispositions prises par les établissements emprunteurs profitent aussi aux acheteurs. Le nombre d’acheteurs solvables diminue. Leur chance de trouver le bien qui leur convient augmente. Ils peuvent prendre le temps de choisir celui qui correspond à leur budget, car les concurrents sont moins nombreux.

Combien coûte l’estimation immobilière ?

Selon la solution choisie, cette démarche peut être gratuite ou payante. Estimer son bien soi-même est un moyen de faire des économies sur les estimations des biens immobiliers. Pour évaluer le prix de son bien sans frais, le vendeur peut :

• Demander un service gratuit à une agence immobilière : certains professionnels accordent cette faveur aux vendeurs. Ils peuvent mettre à leur disposition l’indice de prix, les actualités immobilières ainsi que les détails sur les offres et les demandes. Cette offre entre dans leur stratégie marketing, mais n’engage pas le vendeur à la signature d’un mandat de vente ;
• Recourir à un outil d’estimation : les prestataires en ligne offrent cette même opportunité aux internautes. Ils mettent à leur disposition des simulateurs qu’ils peuvent utiliser à tout moment. Ils sont des outils qui calculent automatiquement le prix selon la localisation, la taille, l’âge du bien ainsi que les infrastructures comme le garage, la piscine et la terrasse.

Par contre, l’évaluation du bien est payante si elle est confiée entièrement à un professionnel : un notaire ou une agence immobilière. Dans ce cas, le vendeur profite de son expertise. Les prix varient selon leur notoriété et leur zone d’intervention. Pour choisir celui qui peut lui proposer une offre au meilleur rapport qualité/prix, il peut leur demander des devis à comparer. Il existe des comparateurs en ligne qui lui permettent d’avoir une idée sur les prestataires les plus compétents du marché. Il s’agit d’une autre solution pour faire estimer rapidement le coût de son bien. Il faut noter que le prix de sa prestation ne définit pas obligatoirement les compétences du professionnel. Le vendeur peut se référer aux avis en ligne pour se renseigner davantage sur lui.