Lorsque vous décidez d'acheter ou louer un bien immobilier, vous avez probablement déjà entendu de surface du bien en loi Carrez. Vous savez peut-être déjà que cela parle de la hauteur sous plafond mais n'avez jamais vraiment fouillé pour savoir si elle s'applique dans toutes les transactions (location ou achat) et pour tous les biens ... C'est le moment d'en savoir plus !

La loi Carrez pour les biens en vente

Qu’est-ce que la surface loi Carrez ?

La loi Carrez ou Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996), a été adoptée en décembre 1996 est a pour objectif de définir clairement la surface privative d’un logement. La Hauteur sous plafond étant un élément déterminant dans l’acquisition d’un bien mais de s’applique que lors de vente de lots en copropriété.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

Sachez que seuls les biens vendus en copropriété sont concernés par la loi Carrez. Elle permet de définir précisément la surface privative à déclarer par le vendeur lors d’une transaction immobilière au sein d’une propriété. Par exemple, la vente d’un appartement dans un immeuble en évitant toute annexion de surface d’éventuelles parties communes.

Comment se calcule la loi Carrez ?

La surface privative est constituée de la surface de plancher construite et couverte d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m. Dès lors, si la hauteur minimale est respectée, les vérandas et combles aménagées ou non aménagées peuvent être pris en compte dans votre calcul de surface en loi Carrez

De cette surface ne sont pas comptabilisées les espaces occupés par les murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres, lieux annexes (non habitables comme les caves et garages) et ainsi que les escaliers (surface des marches et de la cage d’escalier). Ne sont pas concernées par la loi Carrez, les logements :

Une erreur dans la surface loi Carrez ?

Dans le cas de l’absence d’une mesure de la surface Carrez en annexe de l’acte de vente, l’acquéreur peut solliciter l’annulation de la vente pendant 1 mois. Si la surface indiquée dans l’acte de vente est erroné de plus de 5% de ma surface réelle du logement alors l’acheteur peut demander une réduction a posteriori du prix de vente pendant 1 an. Même si un mesurage exact de la surface en loi Carrez par un professionnel n’est pas obligatoire, il l’est donc vivement recommandé pour la vente d’un bien en copropriété étant donné le préjudice financier qu’un oubli ou une erreur peut vous coûter en tant que vendeur.

Quelle hauteur sous plafond pour une location ?

Pour un logement en location, la hauteur minimum sous plafond n’est pas régi par la loi Carrez p mais par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui porte sur les critères de définition du logement décent.

Par ce décret, il est donc précisé qu’un logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface habitable supérieure ou égale à 9 m2. Cette pièce principale doit avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum. Tous les espaces du bien proposé à la location doivent offrir cette hauteur sous plafond minimum de 2,20 m sans quoi elles ne sont pas intégrées dans le calcul de la surface habitable.

Néanmoins, si l’habitation présente un volume habitable au moins égal à 20 m3 et si la surface habitable est supérieure ou égale à 10 m2, ce qui implique alors une hauteur sous plafond de 2 mètres seulement, alors le logement peut tout de même être considérée comme décent.

Comment mettre en valeur la hauteur sous plafond ?

Si vous avez une grande hauteur sous plafond, ce qui peut être le cas dans un appartement d’un immeuble de type haussmannien, vous pouvez facilement optimiser cet espace. Un espace libre peut rester vide pour magnifier la pièce par sa grandeur, valoriser la structure (bois, métal) ou sublimer une grande œuvre d’art (tableaux, photographies XXL). Vous pouvez en profiter pour l’utiliser comme espace de rangement laissant davantage de place de circulation au sol et rendre la surface plus fonctionnelle. Certains utiliserons cet espace pour créer une mezzanine ou une bibliothèque toute hauteur (pensez alors à l’échelle !).

L’avantage indéniable de cette hauteur sous plafond est que vous aurez l’embarras du choix dans les luminaires. N’avez-vous jamais vu de belles suspensions ou lustres mais qui serait arrivé au niveau de votre front dans un petit appartement ?

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