Découvrez en quoi consiste un logement conventionné ANAH ou APL et quelles sont les conditions pour y accéder. Une option qui compte des avantages pour le bailleur et pour le locataire.
Qu’appelle-t-on un logement conventionné ?
Il s’agit d’un logement encadré, pour lequel une convention a été signée par son propriétaire avec l’État. Dans le contexte de cette entente, le bailleur doit respecter un plafond de loyer établi au mètre carré* et proposer son bien (en location) uniquement à des locataires aux revenus modestes. Un propriétaire ne peut louer ce type de logement à un membre de sa famille. De son côté, l’État lui versera des allocations prédéterminées pour compenser un certain pourcentage du loyer en question. Celles-ci peuvent prendre la forme de subventions – par exemple, dans l’objectif de rénover le logement – ou d’avantages fiscaux. Il existe deux catégories de conventions : celle de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et celle de l’Allocation Personnalisée au Logement (APL, aussi nommée CAF). La convention ANAH implique une durée minimale de six ans dans le cas d’un logement loué sans travaux et de neuf ans lorsque des rénovations ou des réparations doivent être entreprises. Le montant des travaux doit atteindre 1500 € au minimum et ils doivent avoir été effectués par des professionnels agréés, avec facture à l’appui.
* tel que défini par le Code général des impôts
Caractéristiques de la convention ANAH et de l’APL
Qu’il s’agisse d’une convention ANAH ou APL, le logement ne doit être loué qu’à des locataires dont les revenus d’excèdent pas un certain plafond de ressources, ce qui est établi en fonction de la composition du ménage, du niveau de loyer ainsi que de la situation géographique de l’espace en location.
Une convention ANAH peut être applicable…
- Selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social)
- Avec ou sans travaux de rénovation
Plusieurs logements, faisant partie d’un même bâtiment, peuvent être conventionnés sous un même contrat. Pour avoir accès à cette convention, le bailleur doit être propriétaire du bien mis en location ; celui-ci doit être situé en France métropolitaine ; il doit avoir été achevé depuis plus de 15 ans ; il doit correspondre aux critères de logement décent lorsqu’il est mis en location. Parmi les règles dont un bailleur doit tenir compte, s’il vend son bien immobilier avant la fin de la durée prévue dans le contrat, il devra rembourser les subventions qui ont été versées par l’ANAH ; s’il s’agit d’une mutation, le nouveau propriétaire du logement prendra la relève de la convention précédemment établie entre l’ancien propriétaire et l’ANAH.
Une convention APL ou CAF réfère à un contrat signé entre le préfet du département et le propriétaire du logement. Le bailleur doit s’engager à louer son logement à des personnes aux revenus modestes et respecter un plafond de loyer à ne pas excéder. En retour, l’État lui verse directement une allocation personnalisée au logement (APL) qui correspond à une tranche du montant de loyer payée par le locataire. Pour y accéder, il doit s’agir de la résidence principale de ce dernier et le logement doit être loué non meublé.
Les avantages respectifs des conventions ANAH et APL
Le propriétaire d’un logement conventionné ANAH peut bénéficier d’une déduction fiscale sur ses revenus bruts (de -15% à -30% pour un loyer intermédiaire ; de -50% à -70% pour un loyer social ou très social). Cette déduction peut atteindre -85% si la gestion locative du bien est confiée à un organisme public agréé ou privé, en vue d’une sous-location.
Un logement conventionné APL permet au locataire de requérir une aide au logement auprès de sa caisse d’allocations familiales. Il peut ainsi payer un loyer décent à un prix plus bas que celui mentionné sur l’annonce de location. L’avantage pour le propriétaire est qu’une partie du risque financier (non-recouvrement) du loyer est assumée, ce qui lui permet de sécuriser son bien.
Comment savoir si un logement est conditionné ?
Une personne intéressée à louer ce logement doit soit poser la question au propriétaire-bailleur ou à l’agence immobilière responsable de sa gestion. Il est toujours avisé de vérifier si la mention de la convention est bien indiquée sur le bail.