Dispositif peu connu pour devenir propriétaire de sa résidence principale, la location-accession est un procédé qui s'adresse aux ménages modestes.
Une opération sécurisée
La location-accession permet de devenir propriétaire d’un logement neuf en deux temps. L’accédant est d’abord locataire pendant au moins une année, puis il peut passer à la phase achat (ou levée d’option). Le vendeur/bailleur/opérateur (organismes HLM, SEM, promoteur privé…) doit être agréé par l’État pour le montage de son opération dont le financement est assuré par un PSLA (Prêt Social de Location-Accession).
« Alors qu’un achat classique engage dès la signature de l’acte, sans droit de retour indolore, la location-accession offre une plus grande sécurisation des opérations. Elle permet à l’accédant de profiter de la phase « occupation » pour mesurer ses capacités financières et elle apporte des garanties en cas d’accident de la vie, par le biais d’une possibilité de rachat par le vendeur et de relogement dans le parc social » explique Marie-Pierre Kerembellec, Directrice de l’Adil du Morbihan (Agence départementale pour l’information sur le logement).
Pour proposer un dossier devant la commission d’attribution, il est indispensable de ne pas dépasser un plafond de ressources. Comme pour une acquisition classique, et selon l’usage, le taux d’endettement doit se situer autour de 33 %. « Si l’opération n’est pas réaliste par rapport aux revenus ou à l’apport personnel de l’acheteur, elle ne pourra pas être finalisée. »
Normes environnementales
« Alors que la consommation d’énergie est en moyenne de 240 kWh par an et par m², les logements neufs en location-accession tendent de plus en plus à atteindre le niveau BBC (Bâtiment Basse Consommation) avec 50 kWh/an/m2″. Un record battu dernièrement par Bretagne Sud Habitat qui va proposer, à l’automne 2010, des maisons sociales passives en location-accession, innovantes car utilisant peu d’énergie (moins de 15 kWh par m² et par an) avec une toiture végétalisée, un triple vitrage, la récupération des eaux pluviales…
Des avantages fiscaux
Le prêt social de location-accession ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) que l’on soit locataire ou propriétaire. Cette acquisition immobilière bénéficie aussi d’une TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 19,6 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’achèvement du logement.
Si le projet d’acquisition échoue, l’opérateur garantit le rachat de l’habitation et un relogement de ses occupants dans le parc social moyennant une location. Il est possible, en fonction des revenus, de bénéficier du prêt à 0 % (PTZ) qui peut être doublé. Des aides peuvent aussi être octroyées par une communauté de communes, le Conseil Général…
Redevance, revente sous conditions… les obligations à connaître
Pendant au moins une année, vous payez une redevance qui comprend une fraction locative pour la jouissance du logement et une fraction acquisitive qui sera déduite du prix de vente du logement. Il faut donc rajouter cette partie locative, « à fonds perdus » au prix initial du logement.
Au moment de l’entrée dans les lieux, il faut prévoir le versement au notaire d’une somme équivalent à environ 1,5 % de l’acquisition totale, tout en n’étant pas en pleine propriété. Vous ne pourrez pas non plus choisir la disposition ou la taille des pièces, même si vous êtes appelé à en être le propriétaire.
Lors du montage de dossier, les taux retenus sont ceux en vigueur. Au moment de l’achat, (douze mois après minimum) l’évolution des taux bancaires, les possibilités de prêts à taux 0, et les aides peuvent changer, modifiant ainsi le montant du remboursement.
En cas de revente
Si la revente est nécessaire du fait d’un accident de la vie (divorce, perte d’emploi…), le propriétaire peut bénéficier de la part de l’opérateur, d’une garantie de rachat de son bien (à une valeur fixée par contrat). Dans les cinq premières années suivant l’acquisition, le bien sera au même prix que lors de l’achat initial. De la 6e à la 15e année, le prix sera égal au prix de vente du logement, minoré de 2,5 % par année écoulée.
Une clause anti-spéculative est souvent mentionnée au contrat : en cas de revente libre avec plus-value, l’accédant devra en reverser une quote-part au bailleur social. C’est la contrepartie des prix pratiqués dans le logement social, souvent inférieurs au marché de l’immobilier.