L'observatoire local des loyers animé par l'agence départementale d'information sur le logement (Adile) a rendu son rapport 2017. Les loyers restent chers en Vendée et notamment au Pays des Olonnes. La faute à un manque d'offres. Les Olonnes ont des atouts pour augmenter cette offre, mais ce ne sera pas sans conséquence.
Plus le logement est petit, plus le loyer sera important. C’est le constat dressé par l’observatoire local des loyers pour l’année 2017, sur les trois zones observées : l’agglomération de La Roche-sur-Yon, celle des Sables-d’Olonne et Challans Gois communauté.
Le constat est d’autant plus vrai pour l’agglomération des Sables : comptez 12,80 € par m2 mensuel pour un T1, 10,60 € pour un T2, 9,30 pour un T3. Sur La Roche-sur-Yon, ces valeurs seraient plutôt comprises entre 11,80 et 7,80 m2.
Le constat est à l’avenant pour les maisons : 8,40 € le m2 pour un T3, 8,10 m2 pour un T4 et 7,90 € pour un T5. Et les écarts entre logements privés et publics tendent à s’accroître eux aussi en fonction de la taille du logement. Un studio d’une pièce sera deux fois plus cher dans le privé que dans le public.
Selon l’observatoire des loyers, l’agglomération sablaise comprend 5 288 logements locatifs privés et 1 793 logements publics. Près de la totalité des logements locatifs se situent sur les trois communes littorales.
Trop rares, plus chers
C’est avant tout la localisation du logement qui détermine la valeur du loyer. « On constate une dispersion importante des loyers sur les appartements, surtout les plus petits », indique-t-on à l’agence départemental du logement, en charge de l’observatoire des loyers. « Et c’est le front de mer qui joue beaucoup dans cette dispersion. » On constatera par exemple que ce sont les logements construits entre les années 70 et 90 qui se caractérisent par les loyers les plus élevés : ils correspondent aux grands ensembles érigés sur le Remblai.
On ne s’étonnera donc par si les loyers sablais sont plus élevés que sur les deux autres communes littorales de l’agglomération. On ne s’étonnera guère non plus de la hausse des loyers sur l’ensemble des agglomérations étudiées. « Depuis deux ans », confirme l’Adile.
L’Adile pointe aussi du doigt le manque d’offres permettant de retenir les jeunes ménages sur le territoire. La faute en revient à une offre trop faible de locatifs au sein du parc privé. Or, il existe des dispositifs qui devraient inciter les investisseurs à développer le logement locatif privé : le prêt locatif social (PLS), prêt à taux préférentiel accordé pour la construction d’un logement à usage locatif, pourrait être plus utilisé, de même que le dispositif Pinel, qui offre une défiscalisation encourageant à augmenter le parc locatif (le bailleur s’engage à louer pour une période de six à neuf ans à un loyer plafonné). Le dispositif Pinel pourrait ainsi favoriser la production de logements intermédiaires pour les logements de moins de 35 m2.
Selon l’Adile, « les investisseurs doivent revenir au locatif, Pinel ou pas, avantages fiscaux ou pas. La pierre reste de toute façon un investissement intéressant. » Pour Pierre Berthomé, le président de l’Adile, les investisseurs ont un rôle à jouer dans l’extension du parc locatif. « Nous sommes à un tournant où l’argent public se fera de plus en plus rare. Il faudra pourtant produire encore des logements avec nos moyens. Or, l’investissement dans le logement demeure un bon deal. »
Ruée sur les Olonnes
La période est d’ailleurs propice à la construction de nouveaux logements locatifs sur le Pays des Olonnes. Le champ d’action de la loi Pinel s’est vu réduit aux zones où l’offre de logements disponibles reste très inférieure à la demande. En Vendée, le zonage a « été réduit à peau de chagrin », note Didier Le Bras, directeur de l’Adile. Tout promoteur voulant faire des constructions doit se rabattre sur le littoral. Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Les Sables-d’Olonne, Le Château-d’Olonne et Olonne-sur-Mer sont les communes concernées au premier plan.
La situation encourage effectivement la construction de logements. La chambre des notaires de Vendée évoquait récemment une progression de 19,6 points des ventes d’appartements neufs sur l’ensemble du département. Une tendance qui devrait se poursuivre sur les Olonnes. Même si les acquisitions sont majoritairement le fait de séniors bénéficiant d’un bon apport et désireux de profiter des services de proximité, le logement locatif devrait en tirer quelques fruits. Certains d’entre eux n’hésitent d’ailleurs pas à mettre leur bien en location pour en profiter ensuite à l’heure de la retraite.
Un mouvement que l’Adile juge donc très bon pour le logement locatif. Mais la médaille a un revers, selon Didier Le Bras. « Ce mouvement aura forcément un impact sur le prix du foncier. »