Le dispositif expérimental Pinel, de retour à Brest depuis mars dernier, rencontre le succès auprès des investisseurs immobiliers.
« Nous avons une ville qui a vraiment besoin de logements neufs », assène Elena Azria, directrice du développement du promoteur immobilier Groupe Océanic.
La loi de finances pour 2020 a prévu, à titre expérimental, l’accès au dispositif Pinel en Bretagne, depuis le 31 mars, jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif de défiscalisation est réservé au marché immobilier locatif neuf. Les propriétaires s’engagent à louer leur bien, avec un loyer plafonné à 8,80 € du mètre carré, sur une période de 6, 9 ou 12 ans. En échange, ils bénéficient de taux de réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) reconnaît mettre en œuvre un lobbying actif pour qu’un dispositif proche prenne le relais du Pinel.
À Brest : rentabilité et risque faible
« Et il y a une grosse demande de logements locatifs, poursuit Elena Azria. À Brest, le taux de vacance locative (N.D.L.R. : la part des biens vacants disponibles à la location) est de 6,9 % du marché (Insee 2017), pour une moyenne nationale qui avoisine les 8,6 %. »
Des chiffres qui placent Brest (Finistère) dans le peloton de tête des villes où la rentabilité de l’investissement est plutôt forte (plus de 7,7 % selon le quotidien Les Échos) et le risque locatif est faible.
Ce retour expérimental du dispositif a permis de relancer quelques programmes immobiliers. Mais le délai imparti est un peu court pour laisser aux promoteurs le temps de se retourner. « Il faut environ deux ans pour finaliser un projet, expliquait Jacques Colin, gérant d’Iroise Promotion. Après avoir identifié et acheté un bien foncier, il faut faire travailler l’architecte, déposer le permis, en espérant qu’il ne soit pas attaqué par les riverains, puis vendre les appartements sur plan. »
Quatre programmes sont actuellement disponibles à la vente à Brest. À Lambézellec, Bouygues Immobilier livrera 15 logements au quatrième trimestre 2022. Dans le quartier de Recouvrance, 14 appartements, sur les 31 proposés par Lamotte, seront disponibles au premier trimestre 2023. À Saint-Marc, sur les 34 logements mis en vente fin juin 2020 par le Groupe Océanic, livrables au quatrième trimestre 2021, il n’en restait que trois à la vente fin août. Enfin, pour le haut de gamme, avec des prix au mètre carré qui peuvent monter jusqu’à 6 800 €, Kermarrec Promotion propose cinq appartements à la vente sur les 23 construits. Ils seront disponibles au premier trimestre 2022.
« Emplacement, emplacement et emplacement »
Des disparités de prix qui sont liées à l’emplacement des biens proposés à la vente. « Il y a une règle d’or à impérativement respecter pour chaque investissement immobilier, confie Elena Azria. C’est : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! »
Et Brest, en général, est un emplacement de premier ordre pour les investisseurs fonciers. Sur les 34 logements proposés par le Groupe Océanic, 25 ont été achetés en Pinel par des Lyonnais…
« À Brest, le marché immobilier est très sain »
Entretien avec Elena Azria, directrice développement du promoteur immobilier Groupe Océanic.
Quel est l’état des lieux du logement locatif à Brest ?
Nous sommes une ville où il y a un réel besoin de logements. Le Groupe Océanic possède aussi une agence immobilière et ce ne sont pas les clients qui nous manquent mais les produits. Tout est loué, ou ce sont des immeubles très vieillissants dans le centre-ville, difficiles à proposer à la clientèle. Chaque année, même si la population globale reste stable, voire connaît une légère baisse, ce sont 800 nouveaux ménages qui s’installent. Nos locataires recherchent des logements neufs, bien isolés, au niveau thermique comme au niveau acoustique, avec des exigences d’équipements modernes.
Comment se comporte le marché immobilier brestois ?
C’est un marché très sain. Il n’y a pas de bulle immobilière (N.D.L.R. : un écart important entre la valeur immobilière et les fondamentaux économiques comme les salaires). Les prix sont stables, avec une rentabilité locative importante et un risque maîtrisé.
Quel type de bien est le plus rentable ?
La rentabilité d’un bien se calcule sur les revenus qu’il rapporte, sur la défiscalisation qu’il génère mais aussi sur sa valeur à la revente. Plus le temps de location est important, un minimum de 6 ans pour le Pinel et jusqu’à 12 ans, plus il est rentable. Le profil du logement « idéal » est un T1 bis, d’une trentaine de mètres carrés, acheté aux alentours de 110 000 €, loué un peu moins de 400 € par mois. Ce type de bien affiche une rentabilité de plus de 4,30 %.
Peut-on acheter plusieurs appartements avec ce dispositif ?
Le dispositif Pinel limite les investissements à deux biens par an, dans la limite de 300 000 €. Le cumul de l’ensemble des défiscalisations est plafonné à 10 000 € en France métropolitaine.
Va-t-il y avoir un après Pinel ?
Disparu en 2018, revenu de manière expérimental en mars 2020, le dispositif Pinel se termine définitivement le 31 décembre 2021. Un coup de pouce fiscal qui, selon les promoteurs immobiliers, est pourtant indispensable. « Le Pinel, c’était 40 % du marché immobilier neuf ! » Mais pas vraiment d’inquiétude chez les professionnels de l’immobilier. Ils reconnaissent volontiers que leur fédération nationale fait du lobbying actif auprès du gouvernement pour la mise en place d’un nouveau dispositif fiscal incitatif.
3 600
3600 euros, c’est le prix moyen du mètre carré neuf pour le marché immobilier de Brest. En fonction du niveau de standing et de l’emplacement du bien, il peut monter jusqu’à 6 800 €. Le prix d’achat du mètre carré pour le marché de l’ancien étant de 1 500 €.
Source : Quotidien Ouest-France du 07 septembre 2020 – Philippe GUEGAN.