Règles de vote, ventes d’un lot de copropriété, syndics, copropriétés en difficultés : la loi Alur a modifié certaines règles dans les copropriétés.
Les copropriétés mieux suivies et règlementées
Au cours de la vie de la copropriété, les copropriétaires ont à prendre soin de leur copropriété en prévoyant des travaux d’entretien et de conservation voire d’économies d’énergie. La loi Alur modifie la législation des copropriétés sur plusieurs points.
- Immatriculation des syndicats de copropriétaires
Les copropriétés de plus de 200 logements devront être inscrites au registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires avant le 31 décembre 2016.
Les copropriétés de plus de 50 logements devront être inscrites au registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires avant le 31 décembre 2017.
Les autres copropriétés devront être inscrites au registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires avant le 31 décembre 2018.
- Mise en place d’une fiche synthétique de la copropriété
Cette fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
La loi ALUR précise que le syndic doit établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Cette fiche sera tenue à la disposition des copropriétaires.
- Prise de décision facilité
Des prises de décisions passent de la majorité absolue à la majorité simple. C’est le cas pour :
– Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux légalement imposés,
– La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et réalisation des ouvrages permettant la mise en conformité des logements avec les normes en vigueur,
– L’installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques qui porte sur les parties communes,
– Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
De nouvelles obligations pour les syndics de copropriété
Un des enjeux de la loi Alur est de réguler le fonctionnement des copropriétés et parallèlement des syndics de copropriétés. Les charges des copropriétés devraient être mieux encadrées.
- Séparation des comptes bancaires de la copropriété et du syndic.
Obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de 15 lots principaux.
- Encadrement des honoraires des syndics.
La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire.
- Etablissement d’un budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical.
- Honoraires liés aux travaux exceptionnels soumis au vote des copropriétaires,
- Mise en concurrence des syndics lorsque le contrat arrive à échéance.
L’information de l’acquéreur renforcée
La loi Alur impose de nouveaux documents informatifs lors de la promesse de vente.
Etat financier de la copropriété
Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l’acheteur :
- Montant des charges courantes du budget prévisionnel,
- Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel,
- Montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.
Si le budget prévisionnel est supérieur ou égal à 15 000 €, le vendeur doit présenter :
- Les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,
- Les sommes restant à la charge de l’acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,
- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
A noter : Le copropriétaire vendeur (ou à défaut le notaire chargé de la vente) doit demander au syndic de lui délivrer un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur.
Organisation de l’immeuble
Quelle que soit la nature du lot de copropriété, certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être annexés au contrat :
- Le règlement de copropriété et ses actes modificateurs,
- Le carnet d’entretien de l’immeuble,
- L’état descriptif de division de l’immeuble et ses actes modificateurs,
- Les procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.