Investir dans les murs d’une boutique

Une rentabilité au ras des pâquerettes, des risques de loyers impayés et une pression fiscale grandissante… De plus en plus de particuliers se détournent de l‘immobilier locatif traditionnel pour investir dans l’immobilier commercial.

Les murs d’une boutique rapportent jusqu’à deux fois plus qu’un logement classique : entre 5 et 9 % net en moyenne. De surcroît, les impayés y sont plus rares car le fonds de commerce fait partie intégrante du bail. Le commerçant a tout intérêt à régler son dû sous peine de voir son bail résilié et la valeur de son fonds chuter. Un placement rentable à condition d’être sélectif pour ne pas prendre trop de risques.

• Un emplacement de qualité

C’est l’une des clés de la réussite d’un investissement commercial. Le choix de l’emplacement est primordial car il va déterminer le chiffre d’affaires du commerçant et, donc, la rentabilité de l’opération. Les meilleures adresses sont les rues commerçantes des centres-villes et les quartiers piétonniers. Les pros parlent d’emplacements « n° 1 » ou « n°1 bis ». La présence d’une « locomotive » à proximité – comprenez une grande enseigne (fast-food, supermarché…) – constitue un atout supplémentaire, susceptible de drainer un flux important de clients potentiels. Ces emplacements sont rares et donc chers. Mais il est possible de trouver des boutiques à partir de 100 000 €.

• Nu ou occupé ?

Les novices ont intérêt à acquérir les murs d’une boutique déjà louée car cette solution procure une certaine sécurité. En effet, elle permet d’évaluer le locataire en place, sa santé financière ainsi que le rendement locatif. Ce qui n’est pas le cas avec des murs vides à réserver aux investisseurs confirmés.

• Un bail plus long

La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans, répartie en trois périodes triennales. Tous les trois ans, le commerçant peut donner congé (on parle de « bail 3-6-9 »). En dehors de ces échéances, le commerçant n’a pas le droit de quitter les lieux de façon anticipée, contrairement à un locataire lambda. Le propriétaire s’assure ainsi des périodes de location plus longues.

• Une grande liberté de bail

Contrairement au bail d’habitation classique, le propriétaire peut faire supporter au commerçant la quasi-totalité des charges : taxes, impôts locaux, y compris les grosses réparations comme la toiture ou le ravalement de façade. Les professionnels parlent alors d’un bail « triple net ». La répartition des charges influe sur le rendement locatif mais pas seulement. D’autres facteurs entrent en jeu : le type de bail (tous commerces ou spécialisé), les conditions de changement d’activité (la déspécialisation). Autant de critères difficiles à apprécier pour le profane. Mieux vaut s’entourer d’un notaire ou d’un avocat pour déchiffrer ou rédiger un bail commercial.

• Un loyer au prix du marché

Le prix du loyer peut varier selon le type d’activité. Mais un taux de 5 à 10 % du chiffre d’affaires correspond généralement à un bon compromis.

En cours de bail, un loyer commercial peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Si le bail dépasse neuf ans, le bailleur a la possibilité de « déplafonner » plus facilement le loyer, c’est-à-dire l’augmenter au prix du marché sous réserve d’un changement d’activité du commerçant par exemple ou d’une hausse de la valeur locative (si le quartier a été rénové, s’il y a de nouveaux transports en communs…). Mais un projet de loi de Sylvia Pinel, ministre délégué à l’Artisanat, au Commerce et au Tourisme pourrait encadrer plus sévèrement les baux commerciaux s’il est voté en l’état dans le courant du premier semestre.