A la suite d'une donation ou d'une succession, une propriété peut être divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. On parle alors de démembrement de propriété. L'usufruitier est celui qui possède le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes...).
Comment devient-on usufruitier ?
Le plus souvent lorsqu’un conjoint décède. L’époux survivant peut choisir l’usufruit de la succession (logement familial par exemple). Des parents peuvent aussi donner de leur vivant la nue-propriété de leur maison à un ou plusieurs de leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
Ainsi, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et, au décès du dernier usufruitier, les nus-propriétaires n’auront pas de droits de succession à payer. Mais attention, le démembrement de propriété est parfois source de conflits, même au sein d’une famille unie. En effet, les intérêts propres de l’usufruitier et du nu-propriétaire peuvent diverger au fil des années.
Les droits de l’usufruitier
Ils sont très proches de ceux du propriétaire, à la différence qu’il ne peut vendre le bien. Dans le cas d’un appartement par exemple, l’usufruitier est libre de l’habiter. Il peut aussi le mettre en location. L’usufruitier a le droit de choisir librement le locataire, fixer et percevoir les loyers ou renouveler le bail sans l’autorisation du nu-propriétaire (sauf pour un bail rural ou commercial). Évidemment, de tels avantages valent bien quelques contreparties.
Le partage des travaux
Le Code civil précise que l’usufruitier doit se comporter en « bon père de famille » (art 601). Il est donc tenu de maintenir le bien en bon état. Il lui incombe notamment la charge des frais d’entretien et de réparation (remplacement de la chaudière, le ravalement…).
Le nu-propriétaire devra quant à lui s’acquitter des gros travaux (murs, toiture…). Toutefois, l’usufruitier ne peut pas le contraindre à les exécuter. Pour éviter d’éventuels conflits sur ce point, il est conseillé d’établir une convention d’usufruit au préalable. Elle permet de détailler avec précision quels travaux incombent aux deux parties.
En cas de désaccord profond, la justice pourra trancher.
Impôts, taxes…
L’usufruitier devra s’acquitter de la taxe foncière. S’il occupe le logement, il lui revient aussi de régler la taxe d’habitation et éventuellement les charges de copropriété. En cas de location du bien, il devra déclarer aux impôts les loyers perçus.
Enfin, concernant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien dans son patrimoine et non au nu-propriétaire.
Précision importante : le fisc retient la valeur du bien en pleine propriété, et non la valeur de l’usufruit (art. 885-G du code général des impôts).
La fin de l’usufruit
Plusieurs circonstances peuvent entraîner l’extinction de l’usufruit comme le décès de l’usufruitier ou la vente du bien (à condition que les deux parties soient d’accord). Le produit de la vente sera alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon un barème légal (sauf convention contraire). Plus l’usufruitier est âgé, moins la vente lui rapportera : 30 % du prix par exemple s’il a entre 71 et 80 ans.
En matière d’usufruit, chaque situation répond à des cas particuliers. Il convient donc de se renseigner au préalable auprès d’un notaire qui saura préserver les intérêts respectifs des deux parties (fiscalité, travaux, convention…).