Lors de l'achat d'un appartement, vous achetez un logement dans un habitat collectif, cela signifie généralement que vous devenez copropriétaire. Une copropriété, pour subvenir à son fonctionnement et notamment aux services et parties communes, engendre des charges de copropriété. Ce qui nous amène aux charges prévisionnelles.
Les charges prévisionnelles annuelles
Dans une copropriété, les charges dédiées à son fonctionnement sont obligatoirement payées par les copropriétaires, ce sont les charges prévisionnelles annuelles. Ces charges vont varier selon la valeur du logement ainsi que les éventuels parking, cave ou autres parties privatives au sein de la copropriété. La quote-part du propriétaire sur les parties communes entre également en compte dans le calcul de ces charges.
C’est lors de l’assemblée générale de la copropriété que les charges annuelles sont votées. Ce vote doit se dérouler 6 mois avant l’exercice comptable de l’année suivante. Ces charges sont prévisionnelles, car fixées par le budget prévisionnel du syndic de copropriété qui dresse l’ensemble des dépenses de la copropriété pour l’année à venir. Le budget prévisionnel comprend les dépenses dédiées aux parties communes et équipements communs, qu’il s’agisse des aspects administratifs, de fonctionnement ou même de maintenance.
Ce qui est compris dans les charges de copropriété
Le budget prévisionnel comprend donc les charges provisionnelles dans lesquelles s’inscrivent les charges générales et les charges spéciales.
- Les charges générales : Celles auxquelles les plus communes, car concernent les frais de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble ou de la copropriété. Les exemples sont nombreux : consommations d’eau et d’électricité des parties communes, frais de nettoyage de l’immeuble (hall d’entrée, couloirs, paliers, …), éclairages, ravalement, assurances, salaire du gardien, honoraires du syndic de copropriété, etc..
- Les charges spéciales : Ces charges concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif.
Les « gros » travaux, comme le remplacement imprévu d’une chaudière collective, dégradations importantes sur l’immeuble ou même ravalement, sont des dépenses exceptionnelles qui n’entrent pas dans le budget prévisionnel et seront décidé en assemblée générale du syndic de copropriété.
Les provisions sur charges
Le budget prévisionnel permet au syndic de copropriété d’anticiper les dépenses à venir du fait des charges fixes, les charges exceptionnelles étant par définition imprévisibles. Afin d’avoir en permanence un budget nécessaire au règlement des dépenses, il est demandé au copropriétaire le versement de charges provisionnelles, également nommées « provisions de charges » qui correspondent généralement à 1/4 du budget voté.
En fonction de la décision prise durant l’assemblée générale des copropriétaires, ces charges provisionnelles peuvent être à verser chaque semestre, trimestre ou chaque mois. Par défaut cette provision sur charge est demandée le 1er jour de chaque trimestre.
Lors du bilan comptable de l’année, si le budget prévisionnel a été dépassé, que les dépenses réelles de la copropriété ont été supérieures aux provisions de charges, alors une régularisation sera demandée aux copropriétaires via un complément de charges. Dans l’éventualité où les charges prévisionnelles aurait été supérieures au besoin, le trop-versé est alors déduit des charges prévisionnelles de l’exercice comptable de l’année suivante.