Le prix d'un loyer est librement déterminé par le propriétaire-bailleur, c'est lui qui décide de la valeur de son appartement ou de sa maison en location. Malgré cette souplesse théorique pour fixer le montant d'un loyer, plusieurs règles vont s'appliquer pour choisir le meilleur loyer pour votre bien en location.

La fixation du loyer est libre

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement que vous souhaitez mettre en location, mais hésitez sur le prix de location appliquer à votre bien ? Nous allons voir ensemble les critères pour fixer le prix d’un loyer, mais avant découvrons les « solutions faciles » :

Les 2 dernières solutions simples vous donneront déjà une petite idée du prix de location auquel vous pourrez faire l’annonce immobilière, mais attention un bon calcul des loyers doit également se réaliser selon votre investissement immobilier initial, la mise en location doit rester rentable.

Attention à ne pas proposer un loyer trop élevé

Évidement, cette fixation libre du loyer doit tenir compte du marché (offre et demande des logements). En tant que propriétaire-bailleur vous décidez de votre loyer dans la majorité des cas, prenant en compte ou non cette loi du marché et même être tenté de proposer un loyer haut si vous considérez que l’offre de logements locatifs est basse.  Cependant, cette logique peut être contre productive et s’avérer peu rentable.

Un loyer surestimé, en dehors des prix du marché locatif local, peut entrainer une difficulté à trouver de nouveaux locataires qui décideront de candidater qu’en dernier recours. De même, les locataires peuvent être incités à partir plus vite dès lors qu’ils trouveront un bien similaire au loyer moins élevé. Et dans une situation plus délicate, cela peut entraînes des risques de loyers impayés.
En résumé, un loyer trop élevé peu engendrer des frais de gestions plus lourd et plus fréquent.

Un  loyer adapté aux prestations du logement

Vous avez réalisé votre recherche sur Ouestfrance-immo.com pour trouver des biens ressemblant au vôtre et ainsi déterminer le montant du loyer que vous allez proposer, vous avez observé notre baromètre des loyers de votre ville et souhaitez rester dans la moyenne pour ne pas être trop cher.

Pour rappel, comme pour un achat immobilier, le prix de la location dépend également des prestations et qualités du bien proposés. Un appartement à Rennes ou à Brest n’a pas le même loyer, qu’il soit en centre-ville ou en bordure de périphérique non plus. Même s’ils ont la même surface, le loyer sera différent entre un appartement en rez-de-chaussé et celui en dernier étage, sachant que si il est situé au 5éme étage la présence d’un ascenseur pourra également être à prendre en compte.

Bien évidement, un loyer d’un meublé sera plus élevés qu’une location nue, son DPE (que vous devez joindre au bail) influencera également le loyer. Réfléchissez bien et comparez intelligemment les biens proposés à la location qui correspondent presque exactement au vôtre.

 

Un loyer fixé librement, mais avec des exceptions (quand même)

Le loyer que vous allez prétendre pour votre bien en location devra tout de même respecter des contraintes légales pouvant être en place sur votre secteur.

Encadrement des loyers à la relocation

Sur le territoire métropolitain, la liberté sur la fixation du montant du loyer doit tout de même tenir compte de la loi pour fixer son loyer. C’est le cas notamment dans les villes et agglomérations inclues dans la « zone tendue » où le loyer des logements vides et meublées est encadré.

En quelques mots, le propriétaire reste maître de son loyer initial dès lors que le logement est loué pour la première fois. Le propriétaire-bailleur est donc libre de son prix de lancement sur le marché, néanmoins pour la suite (changement de locataire par exemple), il ne pourra plus augmenter son loyer au-delà de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Nous reviendrons en détail sur cet encadrement des loyers dans un prochain article, qui ne concerne dans le grand Ouest qu’une dizaine de communes de la métropole Nantaise.

Plafonnement du loyer

Depuis 2019 à Paris et mars 2020 à Lille, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un plafond de référence sous peine de sanctions. L’objectif pour ces 2 grandes villes, qui devraient être rejointes en 2021 par d’autres, est d’empêcher la flambée des loyers en fixant le loyer d’un logement.

Investissement locatif et Pinel

Enfin, dans le cadre d’un achat immobilier neuf motivé par une réduction fiscale pour un investissement locatif, il existe un plafonnement des loyers et des ressources nécessaires à la validation du dispositif. Dans le cas du dispositif Pinel, l’objectif est de favoriser la construction neuve et l’offre locative dans les zones où la demande est forte, par ce dispositif d’incitation fiscale pour les particuliers qui s’engagent à une mise en location vide en respectant une durée minimale, un plafond de loyer et un niveau de ressources des locataires. Nous reverrons cela en détail dans nos articles traitant du Pinel et des autres dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier neuf.

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