Guide de l’acheteur immobilier

Quel type de bien immobilier , quelle situation ?

Vous désirez vous lancer dans l’acquisition d’un logement, vous êtes à la recherche d’un bien immobilier ?

Devenir propriétaire est le projet d’une vie, un engagement de longue durée. Il est donc indispensable de bien vous préparer pour réaliser sereinement cette opération. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à choisir votre futur logement.

• Appartement ou maison ?

Dans un immeuble, devenir copropriétaire entraîne des charges à payer tous les trimestres et n’exonère pas de faire face aux éventuelles réparations…En maison individuelle, même si les travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être échelonnés, il faut les assumer seul en totalité, alors qu’en copropriété les gros travaux sont répartis sur l’ensemble des copropriétaires .

• Neuf ou ancien ?

Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients. On appréciera le cachet de l’immobilier ancien, la diversité des bien et des emplacements, un produit fini, rapidement disponible. Les côtés négatifs peuvent être la mauvaise isolation thermique et phonique, les charges d’entretien parfois plus importantes, les travaux d’entretien.

L’immobilier neuf ne nécessite pas de travaux, respecte le dernières réglementations liées aux économie d’énergie, offre une garantie décennale et des frais de notaire réduits. En revanche, son prix est plus élevé que l’immobilier ancien (environ 15 %), il faut prévoir un délai de livraison, pas facile d’imaginer son logement fini lors d’un achat sur plan, son mode de financement (obligation de financer le travaux au fur et à mesure), l’emplacement (moins de choix que l’ancien).

• Centre-ville, périphérie ou campagne ?

Si vous aimez l’animation, la proximité des services et des commerces, le centre-ville est fait pour vous. Si, au contraire, vous avez besoin de calme, d’un coin de verdure, des grands espaces, choisissez plutôt la périphérie (pensez à vérifier l’existence d’un réseau de transports collectifs). Si vous avez de jeunes enfants, vous souhaiterez plus d’espace et de verdure. Pour les adolescents, la carte scolaire jouera un rôle dans le choix de la localisation de votre futur logement. Dans tous les cas, renseignez-vous sur l’évolution du quartier à court et moyen terme.

Pour apprécier l’environnement, visitez le quartier à différents moment de la semaine et de la journée.

• Quel est le prix des maisons et appartements à vendre dans votre ville ?

Votre budget, votre financement

Un achat immobilier est un acte qui vous engage sur plusieurs années. N’hésitez pas à prendre votre temps pour comparer les offres et choisir celle qui vous conviendra le mieux.

• Posez-vous les bonnes questions

Avant de vous lancer dans un achat immobilier, vous devez savoir quel est votre pouvoir d’achat immobilier.

Vos moyens vous permettent-ils d’acheter un logement suffisamment grand pour vivre confortablement ? combien pouvez-vous consacrer chaque mois au remboursement d’un prêt ? allez-vous acheter seul ou à deux ? quels sont les solutions qui s’offrent à vous si vous n’êtes pas mariés ?

Ne vous mettez pas de contraintes financières trop lourdes car un crédit immobilier est un engagement à long terme. Pour en savoir plus, vous pouvez lire « Devenir propriétaire, combien ça coûte ?« 

• Votre apport personnel

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’apport personnel reste tout de même conseillé, car il vous permettra n’obtenir un taux de crédit plus avantageux. Déterminez le montant d’apport personnel dont vous disposez.

• Choix de votre prêt immobilier

Le mot d’ordre est « comparez » ! en effet, rien de tel que la concurrence entre les banques pour faire baisser le coût d’un prêt et trouver une solution adaptée à votre budget. En démarchant plusieurs établissements et en les comparant vous obtiendrez les meilleures conditions de financement. Les courtiers peuvent faire ce travail à votre place.

Parmi les éléments à prendre en compte dans le calcul de votre prêt, le taux est primordial. Pour tout savoir sur le taux de crédit immobilier, la fiche pratique « Quel taux pour mon crédit immobilier ? » vous apportera les conseils nécessaires.

Une fois les pièces rassemblées et les analyses financières effectuées, la banque donne son accord de principe. Celui-ci est indispensable pour poursuivre votre projet.

Recherchez un bien immobilier

Vous avez défini votre budget, votre type de logement et sa situation… Vous pouvez passer à la recherche du bien. C’est une étape qui peut être longue, car elle dépend des conditions du marché immobilier. Ne vous découragez pas. 

• Passez par un professionnel

Les agences immobilières font la sélection des biens en fonction de vos critères et de votre budget. C’est un gain de temps précieux. Ils ont une connaissance du marché immobilier, connaissent la ville et ses quartiers.

• Cherchez un bien immobilier vous-même

Pour effectuer votre recherche, vous avez à votre disposition le site Internet d’annonces immobilières ouestfrance-immo.com, les journaux régionaux, les journaux spécialisés.

• Alerte email

Pour être sûr de ne pas passer à côté du logement de vos rêves, de nombreux sites d’annonces vous proposent de vous inscrire à leur alerte email. L’alerte email ouestfrance-immo.com vous permet de choisir la fréquence d’envoi (1 fois par jour, 3 fois par jour, 1 fois par semaine ou 2 fois par semaine).

• Ma sélection

Sur ouestfrance-immo.com nous vous permettons de sélectionner les annonces immobilières de vente qui vous intéressent et de les comparer.

• Mon tableau de bord

Grâce à « Mon tableau de bord » vous créez et gérez votre projet d’achat immobilier de A à Z. Le tableau de bord ouestfrance-immo.com est conçu pour vous accompagner et faciliter chaque étape de votre projet immobilier. Pour y accéder, connectez-vous à « Mon compte« .

Vous y trouverez :

– Des conseils d’achat personnalisés,

– L’état d’avancement de votre projet,

– Le suivi de vos démarches, 

– Vos annonces immobilières sélectionnées,

– Votre suivi d’alertes…

• La visite

Lors de la visite d’un logement, soyez attentifs aux moindres détails. Consultez le dossier des diagnostics techniques qui a pour vocation d’attirer votre attention sur les éléments susceptibles de présenter des risques pour la sante ou pour la sécurité des personnes. Sur chaque annonce immobilière, ouestfrance-immo.com vous propose d’imprimer une fiche visite. Elle vous permettra de noter toutes les informations et remarques lors de la visite du bien. Elle dresse aussi une liste de questions, non exhaustives, à poser au propriétaire ou à l’agent immobilier. Vous pouvez aussi prendre des photos du bien (demandez au propriétaire son autorisation).

Négociez un bien immobilier

C’est le coup de coeur : après des dizaines de visites infructueuses, vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves !

L’engagement des deux parties peut se formaliser par la rédaction d’une offre d’achat. Elle ne lie pas l’acquéreur qui conserve la possibilité de changer d’avis sans être pénalisé financièrement (aucune somme d’argent ne peut être versée tant que l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) n’est pas signé).

L’avant-contrat ou compromis de vente

La vente d’un logement passe par la signature d’un compromis de vente. Cet avant-contrat précède la vente authentique (définitive) chez le notaire. Il permet de fixer le prix et les conditions générales et particulières de la vente.

Mieux vaut en confier la rédaction à un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier) familier du jargon juridique et qui a en plus le devoir d’informer et d’éclairer les deux parties. Dans tous les cas, l’acquéreur dispose de sept jours pour se rétracter.

Les conditions suspensives

Ces clauses sont toujours présentes dans le compromis de vente. Elles autorisent l’annulation de la transaction dans certaines conditions. La plus importante est celle de l’obtention du financement. En cas de refus de la banque, la vente ne se fait pas.

D’autres conditions suspensives existent. Les plus courantes sont l’obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés, l’absence de préemption d’un locataire ou de la commune, l’absence de servitude restreignant l’usage du bien, etc…

Quand verser l’argent ?

Les modalités sont différentes selon que vous signez le compromis de vente directement de particulier à particulier ou que vous passez par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier. C’est l’article L 271 -2 du Code de la construction et de l’habitation qui en définit les règles.

• Lorsque l’affaire se conclut entre particuliers, le vendeur ne peut recevoir d’argent qu’à la fin du délai de rétraction de sept jours dont dispose l’acquéreur. Le chèque ne sera pas libellé à l’ordre du vendeur, mais à celui du notaire chargé de la vente (ou à l’un des deux notaires si l’acheteur et le vendeur font intervenir leur notaire respectif).

• Lorsque l’avant-contrat est signé par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier, un chèque peut être remis à l’un de ces professionnels dès la signature du compromis. Il sera déposé sur un compte spécial, dit compte séquestre.

Quel montant verser ?

La somme de 10 % du prix de vente est généralement évoquée. Dans la pratique, le montant de cet acompte est librement fixé par le vendeur. Rien n’interdit de se mettre d’accord sur un pourcentage inférieur (5 % généralement), voire sur une absence totale de versement (pour accélérer la vente définitive par exemple). En effet, l’acheteur doit disposer de ces fonds qui seront encaissés sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique. Toutefois, depuis le 1er juillet 2009, un montant minimum de 5 % est requis lorsque le délai entre la promesse et l’acte de vente court sur plus de 18 mois.

L’acquéreur a le droit de renoncer à l’affaire dans un délai de sept jours après la vente. Les sommes versées sur un compte séquestre pourront être récupérées ; mais pas dans l’immédiat. Un délai de 21 jours est prévu par la loi. Il court à compter du lendemain de la date de rétraction.