La FNAIM a mené un sondage auprès de ses professionnels adhérents pour anticiper le comportement des propriétaires-bailleurs face aux effets de la loi “Climat et résilience”. Selon cette étude, 500 000 logements pourraient sortir du parc locatif. Voici les solutions proposées par la FNAIM pour répondre aux enjeux de rénovation.
La loi “Climat et résilience ” a pour ambition de faire atteindre la “neutralité carbone” d’ici à 2050. Pour ce faire, un certain nombre de mesures sont mises en place.
Côté logement, l’objectif est de réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation.
Ainsi, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne pourront faire l’objet d’aucune hausse.
En outre, à partir de janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² seront considérés comme indécents et ne pourront plus être loués.
Des échéances sont d’ores et déjà établies, interdisant la location de tous les logements classés G à partir du 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028 et les logements E à partir du 1er janvier 2034.
Un projet avec un calendrier ambitieux qu’il semble difficile de tenir au vu des résultats du sondage de la FNAIM.
1 bailleur sur 3 compte relouer son logement en l’état malgré l’interdiction
La FNAIM a réalisé un sondage auprès de plus de 500 de ses adhérents afin de comprendre le comportement à venir des propriétaires-bailleurs de passoires énergétiques.
Des résultats en demi-teinte puisque seul un tiers des propriétaires-bailleurs (32%) envisage de réaliser des travaux de rénovation dans les logements qu’ils louent. Alors que 26% des bailleurs indiquent leur intention de vendre leur bien, un tiers d’entre eux comptent relouer en l’état. Enfin, 6% opteront pour de la location de courte-durée, non soumise à la loi à l’heure actuelle.
Pourtant, l’enjeu est de taille puisque le marché locatif privé est un pilier majeur du logement en France. « C’était une intuition, nous l’avons désormais quantifiée : près de 500 000 logements très énergivores actuellement loués seraient ainsi susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans. Il s’agit principalement de petites superficies, dont l’achat peinera de surcroît à être financé. Cela ne créera pas une catégorie de propriétaires modestes. » alerte Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM.
Le coût des travaux comme principal frein à la rénovation énergétique
Il est donc légitime de se demander pourquoi si peu de propriétaires-bailleurs envisagent la rénovation.
Pour 93 % des sondés, le principal frein à la réalisation de travaux de rénovation énergétique est le coût de ces derniers. Cependant, 6 répondants sur 10 citent également les difficultés techniques de réalisation des travaux comme un frein à la rénovation.
Enfin, dans plus de 40% des cas, les travaux de rénovation sont tributaires d’une décision d’Assemblée Générale de copropriété. En effet, 63% des 1,6 million de “passoires énergétiques” du parc locatif privé sont situées en copropriété. Il sera donc difficile de faire sortir ces logements de leur statut de “passoires thermiques”. Surtout quand, de surcroît, la loi Climat a prévu deux autres calendriers, qui viennent se télescoper avec celui de l’interdiction de louer : l’obligation d’élaborer des plans pluriannuels de travaux et l’obligation de réaliser des DPE collectifs.
La FNAIM propose une stratégie globale et ambitieuse pour le parc immobilier
Pour éviter la sortie des 500 logements du parc locatif, tout en permettant une rénovation efficace écologiquement et soutenable économiquement, la FNAIM propose une stratégie
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Contractualiser, par le Plan Pluriannuel de travaux en copropriété, l’éradication de tous les logements très énergivores du parc collectif privé
« Une solution serait que l’adoption d’un Plan pluriannuel de travaux, qui permette des économies d’énergie, entraîne automatiquement la suspension de l’indécence énergétique d’un logement individuel situé dans l’immeuble pendant les 10 ans du PPT » indique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. Cela permettrait, selon lui, de pouvoir lancer les travaux tout en étalant les coûts pour les copropriétaires.
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Organiser la solidarité entre copropriétaires en rendant opposable le DPE collectif
La Fédération propose de rendre le DPE collectif opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel pour inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation. En effet, certains logements, par leur situation, rendent très difficile la sortie du statut de “passoire”. Ces copropriétaires n’ont aucun intérêt à voter des travaux collectifs, puisque le DPE individuel constituera toujours pour eux une sanction.
Dans l’hypothèse de la FNAIM, le DPE individuel interviendrait comme le seul moyen de qualifier une meilleure classification par rapport au classement collectif.
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Créer les conditions d’une éradication de tous les logements très énergivores
« La législation actuelle ne concentre ses objectifs de rénovation énergétique que sur le parc locatif. À qui fera-t-on croire qu’on atteindra la neutralité carbone en 2050 en s’attaquant au parc locatif ? » interpelle le Président de la FNAIM, « Écologiquement, il faut penser l’éradication des logements les plus énergivores, et donc intégrer les ménages propriétaires occupants. »
La FNAIM propose d’instituer, pour tous les biens, la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1er janvier 2030.
Un objectif certes ambitieux, mais qui semble plus réalisable que celui de la loi Climat.
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Valoriser l’épargne des (co)propriétaires
Comme cela a été mis en exergue lors du sondage, la question financière est centrale pour les travaux de rénovation.
Il ne serait pas possible, ni même acceptable, de faire reposer l’effort financier uniquement sur l’État. Néanmoins, des solutions sont nécessaires pour accompagner les propriétaires vers la rénovation. C’est pourquoi la FNAIM propose de diversifier les solutions de financement en innovant du côté du secteur bancaire.
Un chantier qui s’articulerait autour de deux axes :
- Le développement des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété.
- La création d’un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.
“ Voilà des solutions qui devraient permettre une rénovation ambitieuse de l’ensemble du parc immobilier français “ résume Jean-Marc TORROLLION. Et d’ajouter “ Avec l’ensemble des outils entre nos mains, nous pourrons atteindre réellement les objectifs de réduction carbone. Il importe de réussir la rénovation : l’efficacité doit désormais primer “.
(Source : Communiqué de presse de la FNAIM du 28 septembre 2022)