Lors de sa conférence de presse du jeudi 05 septembre, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobilier) a livré son bilan et analyse du secteur de l’immobilier neuf au deuxième trimestre 2024.
Faisons le point ensemble.
Le marché immobilier neuf en France traverse une période difficile, caractérisée par une tension persistante qui touche aussi bien l’offre que la demande. Cette situation est le reflet d’une conjoncture économique complexe et de défis structurels profondément enracinés dans le secteur.
Contexte économique et impact sur le secteur immobilier
Le contexte macroéconomique français reste fragile, avec une croissance du PIB limitée à +0,2 % au deuxième trimestre 2024, en continuité de la faible progression observée depuis début 2022. Cette stagnation économique serait d’ailleurs l’un facteur majeur de la faiblesse de la demande de logements neufs. De son côté, l’inflation, bien qu’en baisse, se stabilise à 1,9 %, proche de l’objectif de 2 % fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE).
Selon la note économique de la FPI, l’investissement des ménages continue de baisser de -1,1 % par rapport au trimestre précédent. Une tendance amorcée par la hausse des taux d’intérêt et exacerbée par les incertitudes économiques actuelles.
Cependant, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, après avoir atteint des sommets, commencent à se stabiliser (autour de 3,43 % en juin 2024), offrant un léger répit aux emprunteurs, mais insuffisant pour relancer significativement la demande dans le neuf.
Par ailleurs, le taux d’épargne, quant à lui, reste élevé à 17,9 %, indiquant une prudence accrue des ménages face à l’avenir incertain et une hésitation à engager des dépenses importantes dans le contexte actuel.
Une tendance qui ne semble pas encore prête à s’inverser si l’on en croit Pascal Boulanger, président de la FPI France, qui indiquait dans leur communiqué de presse du 5 septembre 2024 que « La crise que nous connaissons va s’installer durablement ».
Zoom sur l’immobilier neuf
Le marché du logement neuf en France subit une contraction sévère. Selon le rapport de conjoncture de la FPI, les autorisations de logements collectifs ont diminué de 15,1 % entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024, et bien que les mises en chantier montrent une légère amélioration de +5,1 %, elles restent bien en dessous des niveaux nécessaires pour répondre à la demande.
Le nombre de logements neufs mis en vente au deuxième trimestre 2024 est le plus bas enregistré depuis plus d’une décennie, avec seulement 13 953 logements mis en vente au cours du trimestre.
Cette situation est exacerbée par les nombreux retraits de projets immobiliers en cours de commercialisation, atteignant près de 23 % des logements mis sur le marché au deuxième trimestre 2024. Les promoteurs, face à des ventes au détail en déclin (-22,5 %), sont contraints de revoir leurs projets, souvent en suspendant ou en annulant les mises en vente, ce qui alimente un cercle vicieux de pénurie de l’offre.
Évolution des Ventes et des Prix
Comme nous l’avons dit précédemment, les ventes de logements neufs sont en déclin, avec une baisse globale de 8,3 % au deuxième trimestre 2024 (comparé à l’année précédente). Les ventes aux investisseurs particuliers, qui sont essentielles au maintien de la dynamique du marché, ont chuté de 30 %, et ne représentent plus qu’un tiers des ventes totales.
Cette baisse significative est partiellement compensée par une augmentation des ventes en bloc (+24,6 %), principalement à destination des bailleurs sociaux et des acteurs du logement intermédiaire. Néanmoins, cela n’est pas suffisant pour redresser la situation générale.
En ce qui concerne les prix, malgré les efforts du gouvernement pour stimuler la demande par une baisse des prix, les logements neufs demeurent à des niveaux élevés.
Le communiqué de la FPI du 5 septembre 2024 souligne l’échec de cette stratégie : « Les prix des logements neufs étant techniques, contraints par les normes, la fiscalité et la rareté des autorisations de construire, ils ne peuvent pas baisser ».
Les prix des logements collectifs neufs se stabilisent autour de 5 000 € par mètre carré, reflétant une résistance aux variations conjoncturelles et une contrainte forte liée aux coûts de construction, à la fiscalité, et à la rareté des autorisations de construire. Contrairement aux prix des logements anciens qui montrent des signes de baisse, les prix des logements neufs restent relativement rigides.
FOCUS GRAND OUEST
Bretagne
En Bretagne, les mises en vente reculent de 34 % au second trimestre, avec 1 325 lancements commerciaux. Cela représente notamment une baisse de 52 % à Rennes Métropole.
Les autorisations de logements sont en baisse de 5 % sur 12 mois, avec 24 400 autorisations dans toute la Bretagne à la fin du T2 2024. Dans le même temps, les mises en chantier ralentissent de 19,1 %.
Les réservations nettes baissent de 22 %, soit 747 réservations, sur la région Bretagne, mais avec de fortes disparités.
Quant au prix de vente moyen au deuxième trimestre, il est relativement stable puisqu’une légère baisse de 0,8 % est enregistrée, portant le prix au m² à 4 575€.
Normandie
En Normandie, au deuxième trimestre 2024, les mises en vente ont connu une forte baisse de 51% par rapport à l’année précédente. Sur Rouen Métropole, la baisse s’établit à 39%, quand elle tombe de 48% à Caen Métropole et de 73 % sur Le Havre Métropole.
La Normandie est également touchée par une baisse de 12,9% des autorisations de logement sur 12 mois à la fin du deuxième trimestre 2024, et une réduction de 17,3% des mises en chantier sur la même période.
Avec 530 réservations, les réservations nettes au détail en Normandie reculent de 22% au deuxième trimestre (par rapport au T2 2023). De plus, les délais de commercialisation continuent de s’allonger.
En parallèle, le prix de vente moyen dans la région est en hausse de 3,3% et s’établit à 4 197 €/m².
Pays de la Loire
En Pays de la Loire, la tendance globale est également à la baisse, bien qu’en fonction des secteurs, le marché ne se comporte pas de la même manière. Au deuxième trimestre 2024, les mises en vente dans la région sont en baisse de 41 % par rapport à l’année précédente. Cependant, si elles ont reculé de 9 % sur Nantes Métropole, elles sont en hausse de 54% sur Angers Métropole.
Avec 21 300 autorisations de logement au deuxième trimestre, la région enregistre une baisse de 18,5 % sur 12 mois. Dans le même temps, les mises en chantier baissent de 22,4 %.
Concernant les réservations, avec 725 réservations de logements neufs au détail, elles sont en baisse de 13 % en comparaison du T2 2023. Toutefois, si les réservations baissent de 2 % sur Nantes Métropole, elles sont en hausse de 5 % sur Angers Métropole.
Du côté des prix, là aussi la tendance est à la hausse de 2,5 %, s’établissant à 4 464 €/m².
Les Recommandations de la FPI
Pour faire face à la crise du logement neuf, plusieurs actions sont nécessaires :
Assouplissement des Normes et Réglementations : Simplifier les normes de construction et faciliter l’obtention des permis de construire sont essentiels pour relancer l’offre, actuellement freinée par des réglementations trop rigides.
Soutien aux Ménages Modestes : La solvabilité des ménages doit être renforcée par des aides directes comme des prêts à taux zéro ou des dispositifs d’aide à l’accession, afin de stimuler l’investissement dans le neuf.
Réduction des Délais de Construction : Accélérer les projets nécessite de réduire les délais de construction par une simplification des procédures administratives et une meilleure coordination entre les acteurs du secteur.
Promotion de l’Investissement Institutionnel : Renforcer les incitations fiscales pour les investisseurs institutionnels pourrait compenser la faiblesse des ventes au détail et soutenir l’activité du marché à court terme.
En outre, la FPI entend bien s’appuyer sur le nouveau rapport de la Cour des comptes pour demander au prochain gouvernement de prolonger le Pinel après le 31 décembre.
Pascal Boulanger, dans le dernier communiqué de presse de la FPI, résume la situation : « La correction du marché se fait sur les volumes et non sur les prix. […] Les acquéreurs, quand ils seront de retour, feront face à une pénurie dramatique de logements ». Ces paroles illustrent bien l’urgence de mesures concrètes pour prévenir un affaissement prolongé du secteur du logement neuf en France.
La toute récente nomination du nouveau premier ministre, Michel Barnier, pourrait apporter un vent d’espoir pour la filière de la promotion immobilière.