Depuis de nombreuses années, l’investissement immobilier est l’un des plus sûrs et les plus rentables. Il peut s’agir d’investir pour devenir propriétaire de sa résidence principale, ou dans le but de faire du locatif afin de s’assurer des revenus ou simplement épargner pour l’avenir. Il est possible d’investir dans de l’ancien comme dans du neuf.

Le marché de l’immobilier neuf voit fleurir les offres de vente de logement sur plan, et pour cause, ces habitations offrent un grand nombre d’avantages financiers, mais aussi et surtout des habitations de qualité au confort incomparable, accessibles au plus grand nombre.

Tout savoir sur l’investissement immobilier neuf, l’achat sur plan, comment se protéger, comment se lancer dans un tel projet, etc. Zoom sur un marché de l’immobilier qui a encore de belles années devant lui.

Tout comprendre du marché immobilier neuf

Investir dans l’immobilier neuf sur plan peut parfois faire peur, or ce type de projet comporte de nombreux avantages par rapport à l’achat dans l’ancien. De surcroît, bon nombre de dispositions sont prises pour protéger l’acheteur, mais aussi pour favoriser l’accession à la propriété.

Investir dans l’immobilier neuf : avantages

Acheter un bien neuf dans le but d’acquérir une résidence principale, ou dans l’optique d’investir dans le locatif permet de profiter de nombreux avantages. Par immobilier neuf, on entend tout aussi bien habitation pas encore construite, en cours de construction (VEFA), ou même logements construits il y a moins de 5 ans et n’ayant jamais été habités (appartements clés en main).

  1. Tout d’abord, avec ce type de contrat, bien qu’il s’agisse de biens standardisés sur catalogue, il est possible de personnaliser certains éléments comme les revêtements muraux, sols, éléments de cuisine, douche ou baignoire, emplacement des placards, etc.
  2. Au niveau fiscal, l’achat de tel logement est très intéressant. Un acquéreur est exonéré de taxe foncière les 2 premières suivant l’achèvement du bien.
  3. Il existe un grand nombre d’aides pour inciter à investir dans le neuf, comme :
  4. L’acquisition d’un logement neuf permet d’avoir un bien répondant à toutes les dernières normes en vigueur, ce qui permet d’avoir un bien avec d’excellentes performances thermiques, favorisant les énergies renouvelables.

Quelles garanties pour se protéger

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acheteur peut craindre que son logement ne soit jamais terminé, ou soit bourré de malfaçons. Or, il existe un certain nombre de garanties obligatoires auxquelles le promoteur immobilier doit souscrire pour la sécurité des acheteurs. (garantie de parfait achèvement, garantie financière d’achèvement, garantie de prix ferme et définitif, garantie décennale, et la garantie de bon fonctionnement)

Ces garanties sont prévues pour apporter une véritable tranquillité d’esprit aux acquéreurs tant sur l’achèvement du chantier, que sur ce qui pourrait survenir quelques années après l’aménagement dans les lieux.

  • La garantie d’achèvement, c’est l’assurance que la construction sera bel et bien terminée. À défaut, l’établissement financier avancera les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.
  • Il existe une garantie de remboursement, si les travaux ne se terminent pas, la vente est annulée, et l’acheteur récupère l’intégralité des sommes versées.
  • La garantie de parfait achèvement, quant à elle, prévoit la réparation de tout problème, même mineur, qui pourrait survenir au cours de la première année suivant la remise des clés. (un volet roulant défectueux, une infiltration d’eau, un évier qui fuit, etc.)
  • Concernant les équipements du logement (système de chauffage, plomberie, appareil de production d’eau chaude, appareils de cuisine équipée, interphone, chaudière, etc), ceux-ci bénéficient d’une garantie de deux ans.
  • Pour tout ce qui concerne le bâti, c’est la garantie décennale qui intervient. Elle couvre l’ensemble des malfaçons et des vices de construction qui pourraient affecter la solidité et l’habitabilité du logement.

Et pour davantage de sécurité… ⁣

Il est important de vérifier la réputation du promoteur à l’initiative du programme immobilier. Se renseigner sur ses anciens chantiers, aller les visiter si possible, rechercher des avis le concernant, etc.

Il est recommandé d’étudier le plan de masse, document réalisé par un géomètre expert, bourré d’informations importantes comme la délimitation du terrain, la topographie, l’accès voirie, les raccordements de gaz ou électriques, etc.

Échelonnement du paiement pour l’achat d’un logement en VEFA

Le paiement d’un logement neuf est réglementé. Il se fait en plusieurs fois à différentes étapes d’avancement de la construction. Le plan de financement est défini à l’avance.

  • Le premier versement se fait lorsque les fondations sont terminées. À cette étape, le montant versé correspond à 35 % du montant de l’habitation. Il se peut qu’une partie de ce versement soit demandée au moment du contrat de réservation du bien.
  • Lorsque l’habitation est mise hors d’eau, c’est-à-dire que les murs extérieurs, toiture et terrasse sont terminés, 35 % supplémentaires sont reversés.
  • À l’achèvement des travaux, 20 % de la somme totale est alors payée,
  • 5 % à la remise des clés,
  • les 5 % restants sont payés une fois que l’acquéreur accepte définitivement le logement, lorsque toutes les réserves qu’il a émises sont levées.

Il est important de s’assurer de l’avancement des travaux avant de régler le lotisseur immobilier.

 

 

Comment se passe l’achat d’un appartement en VEFA ?

Lorsqu’un particulier ou un promoteur souhaite se porter acquéreur d’un bien en vente en état futur d’achèvement, il y a un certain nombre d’étapes qui se succèdent. De la recherche, à la réception du bien, on vous dit tout.

Définir le budget de l’investissement immobilier

Avant toute chose, ceci est l’étape essentielle. Elle doit être menée sérieusement en prenant en compte certains paramètres.

Il est important de savoir le montant qu’il est possible d’investir, s’il est possible ou non d’augmenter ce budget en cas de besoin, etc. Prendre rendez-vous avec un banquier au préalable est vivement conseillé.

Une fois que le budget est défini, il faut prendre en considération que cette somme doit couvrir l’achat du bien, mais aussi la TVA, les frais bancaires et les frais de notaire.

Savoir quel type de bien rechercher

Il faut définir le secteur ou doit être situé le bien, le type de bien (maison ou appartement), la superficie, jardin, garage, nombre de chambres, etc.

Une fois que les conditions sont listées, le moment est venu de contacter différents lotisseurs et de comparer leurs projets. Il est aussi possible de passer par un commercial qui propose les projets de plusieurs lotisseurs. Son catalogue de biens est plus fourni, et il est plus facile de comparer.

Si un projet retient l’attention de l’investisseur, des plans du bien lui sont fournis, ainsi que toutes les informations utiles. (type de bien, extérieurs, expositions, localisation, quartier, moyen de chauffage, date de livraison, etc.)

Réservation du logement en VEFA

Une fois le bien idéal déniché, vient l’étape de la réservation du logement. Il s’agit de réserver le bien en construction par le biais d’un contrat. C’est une sorte de contrat de prévente qui reprend les caractéristiques du bien immobilier, son prix, les dates de signature du contrat définitif et de livraison estimée du logement.

A ce moment, il est d’usage de verser un dépôt de garantie défini au préalable.

Signature de l’acte de vente

L’acte de vente définitif a lieu 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation. L’acquéreur et le vendeur se retrouvent chez le notaire et signent après relecture de l’acte de vente qui comprend les détails du logement en question, les informations du crédit immobilier souscrit par l’acquéreur, la date d’achèvement des travaux, mais aussi l’échéancier de paiement. Il s’agit d’indiquer clairement les sommes à verser à des moments bien précis de l’avancement des travaux. Le dernier versement s’effectue au moment de la remise des clés, lorsque tout est terminé.

Remise des clés

Lorsque le chantier se termine, le moment de la remise des clés est le point culminant du projet d’achat de bien immobilier. L’acquéreur entre véritablement en possession de son bien.

En général, il y a possibilité pour l’acquéreur de visiter le bien pendant la période de construction, pour s’assurer de la conformité. Cette visite intermédiaire se fait généralement lorsque les cloisons intérieures sont posées. C’est le moment idéal pour l’acquéreur d’émettre des réserves si quelque chose lui semble suspect, ou ne correspond pas à ce qui est attendu. Le constructeur pourra ainsi effectuer les modifications nécessaires avant la fin du chantier et la remise des clés.

Il est possible pour le nouveau propriétaire d’avoir recours aux services d’un professionnel pour effectuer cette visite intermédiaire, ou à la remise des clés. Si des malfaçons sont constatées, il est possible de faire marcher la garantie de parfait achèvement durant l’année qui suit la livraison.

Comme vu ci-dessus, il existe aussi des garanties décennales et biennales qui couvrent l’acheteur contre les vices cachés sur le gros œuvre jusqu’à 10 ans après l’achèvement de la construction.

Quelles sont les grandes étapes d’un projet neuf ?

La promotion immobilière vend chaque année un certain nombre de logements en projet immobilier neuf en France. Ces projets offrent des habitats de qualité, répondant aux dernières normes en vigueur. Pour la réalisation d’un tel projet, il y a 6 grandes étapes successives. Zoom sur ces étapes.

Rechercher un terrain pour la réalisation du projet immobilier neuf

Les terrains constructibles se font de plus en plus rares, et par conséquent, de plus en plus chères. Trouver un terrain est la base de tout programme immobilier neuf. Il doit être en adéquation avec la demande. (localisation, superficie, etc.)

Si ce n’est pas encore le cas, le terrain en question doit être viabilisé avant que ne démarre la construction du projet immobilier.

Étudier le marché et la faisabilité

Chaque terrain constructible obéit à des règles strictes du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune où il se situe. Il faut s’assurer de respecter chacune de ces règles.

Il faut également analyser le potentiel de constructibilité du terrain. (Quel type de logements peut-il accueillir, combien, quelles sont les contraintes techniques, quels vont être les montants de l’investissement, etc.)

En répondant à ces questions, cela permet de se rendre compte de la faisabilité du projet. L’étude de marché viendra valider sa pertinence économique.

Les habitations proposées doivent répondre à une demande constatée au niveau local.

Pré commercialisation du projet

En général, le lotisseur ne lance les travaux que lorsqu’il réalise un certain nombre de précommandes. C’est seulement lorsque la pré commercialisation est un succès, que les partenaires financiers sont rassurés, qu’ils débloquent les fonds pour lancer le début du programme.

Le financement peut être obtenu par une banque, mais aussi par des plateformes spécialisées dans le financement des fonds propres du lotisseur.

Les banques demandent en moyenne un taux de réservation minimum de 60 %. Les plateformes quant à elles sont plus souples et demandent un taux de précommande de l’ordre de 40 à 50 %.

Ce taux de réservation minimum requis a pour but de limiter les risques au niveau des investisseurs.

Obtenir les différentes autorisations administratives

Une fois que le terrain est trouvé, et que le compromis de vente de ce dernier est signé, une étude de sol doit être menée. Elle est rendue obligatoire depuis la loi ELAN.

Cette étude de sol permet de déterminer la composition du terrain et d’écarter les risques inhérents à la stabilité du sol.

Un permis d’aménager doit également être obtenu. Une fois ce document en poche, l’architecte à la tête du projet peut finaliser ses plans pour ensuite déposer une demande de permis de construire, document sans lequel il est impossible de commencer les travaux.

Début de la construction

Une fois l’acte d’achat du terrain définitif signé, et le permis de construire obtenu, les travaux peuvent enfin commencer. L’initiateur du projet immobilier devient maître d’ouvrage et choisit un maître d’œuvre qui va organiser le travail des diverses entreprises intervenant sur le chantier.

Il est le garant de la sécurité des installations, de la conformité de la construction et du respect du délai de livraison du projet immobilier. Il doit s’assurer que la construction respecte bien les dispositions prévues par le permis de construire et les réglementations techniques en vigueur. Tout retard de livraison, ou tout non-respect de ces dispositions ou réglementations peuvent avoir de lourdes répercussions économiques sur le projet. Le maître d’œuvre joue donc un rôle primordial dans la réalisation et la réussite du projet.

Livraison du projet immobilier

Une fois la construction achevée, les différents lots sont livrés aux différents acquéreurs qui signent un procès-verbal de réception. C’est à partir de la date de signature de ce PV que commencent à courir les différentes garanties légales comme la garantie d’achèvement, la garantie dommage-ouvrage et la garantie de bon fonctionnement.

 

 

Quel est le rôle du promoteur immobilier ?

Le lotisseur immobilier est le responsable légal et moral de la réalisation d’une construction. Il coordonne et suit chaque étape du projet et doit rendre la construction la plus rentable possible. Il est chargé de la gestion, de la négociation et de la planification à toutes les étapes du projet.

Sa mission principale est d’aider à construire une ville où l’on donne la possibilité à un maximum de personnes de devenir propriétaires.

Lorsqu’il est chargé d’un projet immobilier, le lotisseur intervient à toutes les étapes. Il est un maître d’ouvrage au cœur du projet. Il gère des équipes, trouve le financement, mais il prend aussi la responsabilité des risques encourus.

Pour être efficace dans sa mission, il doit être rigoureux et bon gestionnaire afin de gérer au mieux la construction, les risques, etc.

Sa créativité est essentielle pour créer de nouveaux projets allant toujours plus loin pour combler les attentes des acquéreurs.

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