Avez-vous pensé au démembrement de propriété afin de céder votre bien immobilier à vos enfants sans qu'ils ne doivent payer de droits de succession ?
Le droit de propriété est constitué juridiquement de trois composantes : l’usus, le fructus et l’abusus. Lorsque vous démembrez la propriété d’un bien immobilier, vous la séparerez en deux parts distinctes. D’un côté la nue-propriété (l’abusus), qui est le droit de disposer du bien, et de l’autre l’usufruit (l’usus + le fructus), qui est le droit d’utiliser ce bien et d’en percevoir le fruit (ici : des loyers par exemple).
Achat d’un bien démembré
Vous pouvez acheter un bien déjà démembré. C’est le principe qui s’applique lors d’un achat en viager par exemple. Vous achetez alors uniquement la nue-propriété, ce qui vous permet de devenir propriétaire à moindres coûts. L’usufruit est conservé par le vendeur, ce qui lui permet de continuer à vivre dans le logement. Dans le cas d’un usufruit viager, sa valeur fiscale va dépendre de l’âge du donateur et de la valeur du bien. Plus le donateur sera âgé et plus la valeur de la nue-propriété sera élevée. À la fin de l’usufruit (au décès de l’usufruitier dans le cas d’un viager), l’usufruit réintègre automatiquement le patrimoine du nu-propriétaire qui obtient alors la pleine propriété du bien.
Donation de nue-propriété
Le démembrement est aussi un processus utilisé dans le but de céder un bien sans que les ayants-droit n’aient à payer de droits de successions. Cela se fait souvent en famille. Il est donc possible de céder la nue-propriété de son vivant à ses enfants, tout en conservant l’usufruit. Cette solution permet de transmettre son patrimoine en profitant des abattements fiscaux. Pour rappel, un parent peut donner 100 000€ à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans que des frais de donation ne s’appliquent. Un enfant peut donc recevoir 200 000€ (100 000 € par parent) tous les 15 ans.
La transmission ne se faisant que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond donc qu’à une partie du prix du bien. De plus, les charges et impôts étant à la charge de l’usufruitier, l’enfant n’a pas à en supporter la charge.
La donation de nue-propriété permet donc de réduire les droits de donation, car ils ne sont alors plus calculés sur l’ensemble du bien.
Donation temporaire d’usufruit
Il vous est également possible de donner pour une période définie, en général 10 ans, l’usufruit de votre bien à une tierce personne. Ainsi, si vous souhaitez aider votre enfant, vous pouvez lui céder l’usufruit d’un de vos biens afin qu’il y vive gratuitement ou alors qu’il en récolte les loyers.
À la fin de l’échéance, l’usufruit vous revient et vous redevenez propriétaire de la pleine propriété. De plus, pendant tout le temps de la donation, vous alléger votre assiette fiscale. En effet, si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous verrez le bien concerné sortir de votre patrimoine, car l’usufruitier intègre le bien pour sa valeur en pleine propriété .